房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法探討

馬曉峰

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的提高，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)逐步增加，在稅收政策中占比重較大的是增值稅，稅收是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和建筑物所收取的費(fèi)用，經(jīng)過(guò)單位的傳輸實(shí)現(xiàn)收取房地產(chǎn)增值稅，因此，房地產(chǎn)行業(yè)要提高經(jīng)濟(jì)效益，就要規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；土地增值稅；籌劃；經(jīng)濟(jì)

在國(guó)內(nèi)，物業(yè)稅實(shí)際上對(duì)很多房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)相對(duì)較高，中國(guó)的稅收根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況，增加了土地增值稅，加強(qiáng)了土地稅的申請(qǐng)清盤，提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收，房地產(chǎn)企業(yè)相比，利潤(rùn)下降，因此，為了充分的稅收優(yōu)惠，房地產(chǎn)公司可以將一個(gè)完整的項(xiàng)目分開(kāi)處理，以達(dá)到降低增值稅稅率和稅收的作用，為改善房地產(chǎn)稅收的壓力，改變工作條件，凈化整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的措施必須得到加強(qiáng)。

一、房地產(chǎn)增值稅籌劃的意義

作為房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)的實(shí)際開(kāi)發(fā)與銷售一方面會(huì)改善企業(yè)之間的關(guān)系，同時(shí)與其他的企業(yè)進(jìn)行比較可以發(fā)現(xiàn)具有較大的自身優(yōu)勢(shì)，在運(yùn)行流程、投資方式、以及稅收手段等方面都具有比較大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)中的土地增值稅是主體稅種，這是其他企業(yè)不具備的條件，在實(shí)際生產(chǎn)時(shí)，土地增值稅額籌劃空間往往是比較大的，所以具有很大的節(jié)稅潛力，值得深入研究，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展加速，房地產(chǎn)企業(yè)也慢慢變成了我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中的中流砥柱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也不可避免的帶來(lái)了企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的作用在這樣的背景下更是被凸顯了出來(lái)。[1]

（一）納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化的需要

支出的是企業(yè)成本，換句話說(shuō)，房地產(chǎn)公司是一個(gè)非營(yíng)利性組織，稅收是企業(yè)利潤(rùn)的巨大阻力，企業(yè)通過(guò)土地增值稅的設(shè)計(jì)減少開(kāi)支，增加稅收，能夠提高企業(yè)利潤(rùn)水平，達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，因此，策劃是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化要求的方法之一。[2]

（二）納稅籌劃需要提高企業(yè)管理水平

所謂稅務(wù)籌劃，在企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃中適用于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的早期，通過(guò)合理的稅收提供建設(shè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策、投資、建設(shè)和管理的模型，確保其是合理的，科學(xué)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，對(duì)企業(yè)管理有更高的要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃要改善經(jīng)營(yíng)管理的要求，除此以外，如果想要將土地增值稅的稅收籌劃得到進(jìn)一步的完善，財(cái)務(wù)人員的相關(guān)管理就必須完善，企業(yè)財(cái)務(wù)管理必須了解會(huì)計(jì)，也需要表現(xiàn)出適用的稅收，按照既定的法律規(guī)范，進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅務(wù)籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分，所以提高員工素質(zhì)是非常必要的。[3]

（三）稅收籌劃需要適應(yīng)環(huán)境

根據(jù)中國(guó)稅法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)現(xiàn)行稅法稅收政策等做出了詳細(xì)的規(guī)定，但是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收具有很多復(fù)雜的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)必須設(shè)計(jì)合理的納稅，通過(guò)合理的稅收籌劃，可以防止意外的支出稅，以避免一些問(wèn)題，合理的稅收籌劃也能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制改革，是房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)環(huán)境的必然結(jié)果。[4]

二、房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃方法

（一）利率計(jì)劃

在我國(guó)，所有的納稅人都必須知道和清楚的是：稅收扣除比實(shí)際的測(cè)試過(guò)程中的項(xiàng)目到項(xiàng)目的價(jià)值計(jì)算，嚴(yán)格依法根據(jù)土地增值稅暫行條例進(jìn)行法律的實(shí)施，在項(xiàng)目融資的利息減去后，傳輸房地產(chǎn)項(xiàng)目后為評(píng)價(jià)提供計(jì)算，證明部分可以據(jù)實(shí)扣除，但是不超過(guò)同期銀行貸款利率，在稅收籌劃中，凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目不支出利息，發(fā)展費(fèi)用困難，要嚴(yán)格按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的百分比扣除。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)自身的特點(diǎn)選擇，計(jì)算個(gè)體的利益，以節(jié)省稅收，通常是根據(jù)主要的資金來(lái)源，企業(yè)發(fā)生利息支出的現(xiàn)金資源，如果不在開(kāi)發(fā)土地取得成本，土地取得成本扣除總數(shù)的10%。

（二）合同簽訂出售

出售房子的房地產(chǎn)企業(yè)可以承擔(dān)一定的稅收，如果你簽署了合同，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋已初步完成，但還沒(méi)有安裝，不影響其他業(yè)主買房子，裝修，然后，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商可以在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同簽署的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，房體以及其他的配套設(shè)施完成時(shí)，或是業(yè)主進(jìn)行裝修的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)人員就可以按照配套的設(shè)備與業(yè)主進(jìn)行合同的簽訂，開(kāi)發(fā)商只需要裝修，所以房地產(chǎn)企業(yè)減少了第一個(gè)合同繳納的土地增值稅，這段時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的企業(yè)可以簽訂合約，第二類國(guó)家的合同不征收營(yíng)業(yè)稅，但物業(yè)稅不能避免，因此計(jì)算稅法營(yíng)業(yè)稅稅率得出，土地增值稅稅率要低得多，這樣開(kāi)發(fā)商減少了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，降低稅收成本。

（三）充分的稅收激勵(lì)

根據(jù)現(xiàn)行增值稅暫行條例規(guī)定，一般納稅人的房屋出售過(guò)程中，增值扣除數(shù)額不超過(guò)20%時(shí)，應(yīng)免征土地增值稅，在這個(gè)過(guò)程中，利益明顯超過(guò)扣除時(shí)的利益，如果增值額20%，應(yīng)嚴(yán)格按照增值稅的規(guī)定進(jìn)行繳納。

三、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)，房地產(chǎn)的土地增值稅在整個(gè)稅收總額中占很大的比重，所以要研究稅收政策，在房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅之前，必須控制一定的成本，同時(shí)，土地增值稅在計(jì)劃時(shí)還應(yīng)特別注意損失的多少，如果公司面臨巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失和商譽(yù)損失，就得不償失了，因此，房地產(chǎn)土地增值稅應(yīng)遵循法律的原則，并符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃。

參考文獻(xiàn)：

[1]王昭琴.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的重要性及其方法[J].企業(yè)研究，2014（12）.

[2]李俐.淺析房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅籌劃[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014（15）.

[3]董羅兵.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾種方法[J].河北企業(yè)，2011（08）.

[4]國(guó)務(wù)院辦公廳.國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好稅收定位住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)[2015]26號(hào)）[S].2015.

（作者單位：西安科為航天科技集團(tuán)有限公司）