淺析房地產經濟結構與房地產估價關系

摘要：隨著社會經濟的不斷發展，人們個人資產的增加，房地產投資熱潮一波接一波，房地產經濟結構也發生了很大的變化，最大變化就是房地產經紀機構的出現，房地產經紀機構的出現帶動了整個房地產經濟的發展。房地產估價是指房地產估價人員利用合理科學的估價方法對估價對象進行估價的過程，估價時需要估價人員具備極強的專業知識，嚴謹地將估價對象的價值以數值的形式體現出來。本文就兩者在房地產經濟活動中所扮演的角色和兩者相互關系進行了分析。

關鍵詞：房地產；房地產估價；房地產經濟結構

引言：

近年來，房地產在市場經濟不斷發展的背景下，產業經濟結構也發生很大的改變。在全國各地，每年都會開展各種各樣的房展會，房價也是跟著不斷上漲。造成這種現狀的核心推動者就是房地產產業中的經紀機構。隨著房價的飆升，房地產的估價工作就顯得尤為重要，一方面，有助于維持整個房地產市場的合理秩序和交易規范化；另一方面，房地產市場的有序發展對于民生住房問題的解決有重要意義。

1、市場經濟背景下產生的房地產經紀機構

房地產經紀機構是房地產產業在市場經濟背景下不斷發展的產物，是指依法成立，并且具備執業資格的組織機構，能給客戶提供房地產資訊，為客戶的房屋、土地進行買賣或其他交易活動時提供代理服務，其各項業務的開展需遵循《房地產經濟管理辦法》相關管理條例[1]。

例如，當業主看中某樓盤中的一套房屋，并將其購置下來，過了一段時間后，業主想要轉讓出售該房屋，于是委托了一家經紀機構，經紀機構接受委托后，需采集、核實相關房產、客戶信息，然后進行雙向或是多向的接洽活動以及信息咨詢，幫助或代表委托人完成交易，并從中抽取相應的提成。

2、市場經濟下的房地產估價

隨著社會經濟的發展導向逐漸以市場為核心，在房地產交易過程中，房地產估價扮演的角色越來越重要時，也擴大了房地產市場的發展空間。針對房地產市場發展的不平衡，房地產估價機構作為中介機構，能提供給委托方客觀合理的房地產價格，避免房地產交易時產生糾紛[2]。

例如：當某公司因經營不善，導致資產赤字，公司股東在股東大會上決定將公司關閉，并將公司大樓進行出售以償還銀行貸款和各項債務。公司委托估價機構對該大樓進行評估，評估機構運用現場調研和科學的評估方法對大樓市值合理評估，向公司提供一個客觀公正的價值判定和參考，在后續的大樓交易中，為交易的雙方提供了交易依據和保障。

3、房地產經紀機構與房地產估價機構之間的關系及存在問題

（一）兩者間的關系

房地產經紀機構與房地產估價機構相互之間的關系，我們還是以舉例來說明。房地產開發公司一般會將樓盤的銷售委托給房地產經紀機構，房地產經紀機構接受后，會對樓盤的市值進行核實、評估，隨后進行雙向或多向的接洽活動，為有意愿交易的顧客提供交易咨詢和溝通，促成交易的達成。當交易達成后，購買方有可能存在資金不足的情況，需要向銀行借款，銀行為核實房產情況，也有可能委托估價機構對購買的房產進行評估，以作為貸款金額參照。

在上述例子中，不管是房地產經紀機構，還是銀行都對樓盤進行了評估，雖然評估機構不同，但是兩者都是向委托方提供相關的房地產信息、技術等服務的中介機構[3]，且評估目的都是在房地產交易過程中提供給交易雙方一個價格參照，是緊緊聯系在一起的合作關系。

（二）兩者合作中存在的問題

1.當交易達成時，成交價格與評估價格有出入

評估價格相對于成交價格來說，是估價機構根據房地產進行合理科學的評定后得出的價格，是公正、客觀、不受影響的。而交易價格會因經紀機構的讓利或是交易者的討價還價而有所變化，易受人為、喜好等因素的影響。所以當估價機構對房地產進行估價時，還需了解房產的實際交易情況，分析不同交易價格對估價造成的影響，對所估的房產價值進行合理的修改。

2.成交價格和估價機構給出的價格的意義不一致

我們在房地產交易時，經紀機構給出的成交價格有可能還包括了對房子的裝修價格，以及房子中所含家具價格，是一個整個的打包價。而估價機構所給出的價格僅僅是對房產的一個市值的考量，而不包括房子內部資產的評定。經紀機構和估價機構的溝通不暢，會出現兩者價格所包含的內涵和意義不一致的現象，導致在交易時，兩者評估價格不一致，交易無法達成。

3.機構估價不準確

當估價機構對房產進行評估時，需要對房地產進行勘察，并且還需在市場中尋找同等價值參照物進行參照評估，以此為客戶提供一個公正合理的評估價格[4]。如果估價機構的信息資料未得到更新，缺乏對市場實時交易數據的了解，很容易出現估價有偏差的情況。

而經紀機構大都是以區塊劃分的，他們掌握了大量自己區塊內的成交信息。當估價機構向他們咨詢相關信息時，有可能存在經紀機構為滿足客戶需求，而出現造假情況，導致評估價格不準確。

4、對以上出現問題的解決辦法

（一）加強機構內的人員培訓，提升整體素質

盡管房地產評估市場的監管在不斷加強，但是實際交易過程中，仍有造假情況的發生。這就需要評估機構加強對機構內部人員的培訓，提升機構內部人員的職業道德水平及專業素養，加強估價人員的自我約束和雙向溝通能力，保證房地產估價時的客觀、公正，提升評估機構從業人員的整體素質。

（二）估價機構和經紀機構應加強溝通，完善雙方的數據庫

為避免成交價格與評估價格出現差異，就需要估價機構與經紀機構兩者之間加強溝通，對對方的評估方式和信息能有所了解。一方面，當客戶對交易存在疑問時，能夠合理、正確對客戶進行說明。另一方面，通過加強溝通的方式，也能使機構的數據得到更新和完善，為客戶提供更加準確的價格參照。

5、結束語

房地產估價是房地產交易中的一個核心環節，如果房地產經紀機構與房地產估價機構之間的估價不一致，會影響到房地產市場的交易情況，也不利于房地產產業的持續發展。因此，經紀機構與估價機構需加強機構間的溝通，不斷完善房地產估價體系，為客戶提供一個公正、合理的交易市場而共同努力。這樣，房地產產業市場才能有更長遠的發展。

參考文獻：

[1]柴強.房地產估價[M].北京：首都經濟貿易大學出版社，2016：207-271

[2]洪成表.房地產估價行業現狀及發展[J].中外企業家，2015（14）.

[3]趙德忠.房地產評估行業的發展現狀及問題探究[J].門窗，2016（11）.

[4]鄒秀云.常用房地產估價方法的研究與應用[J].財經界：學術版，2016（18）：160-162.