談房地產企業全過程成本管理

摘要：本文筆者根據多年來在房地產企業管理中的實踐經驗，對整個房產地項目開發過程的成本管理及各階段的成本控制措施等內容進行闡述；隨著我國房地產市場發展的日益成熟以及國家宏觀控制政策給行業帶來的巨大壓力，房地產行業的競爭更加激烈，全過程成本管理作為房地產企業的核心競爭力，如何實現企業利潤最大化，成為各房地產企業管理的重中之重的工作；本文從如何認識房地產成本管理、如何開展房地產項目的成本目標的管理及房地產開發全過管理成本管理三大方面進行闡述

關鍵詞：房地產；成本管理；成本控制

1、如何認識房地產成本管理

1.1房地產成本的科目可分為：土地費用、前期費用、主體建筑安裝工程費用、室外及環境工程費用、公共配套工程費用、開發間接費用、營銷費用、財務費用、管理費用；

1.2以標準化合同文本與流程化管理為核心，采用工程量清單計價模式，結合產品和市場，以造價計算和成本分析為基礎，以目標管理為方法，以項目營銷定位與技術管理為依托，以產品價值的實現為目標展開成本管理工作。強調企業團隊的共同目標：利潤，講求性價比，發掘價值，創造價值。

①主動、全面、動態成本管理原則：成本超前先行（成本控制的重心前移）；積極、主動圍繞目標成本的實現進行控制；全過程、全方位、全環節、全員參與的動態成本管理；目標成本管理貫穿于建設項目的每一個階段，凡是做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設計、施工之前發現問題，減少無效成本；

②成本管理的發展階段：核算型的成本管理已瀕臨淘汰，控制型的成本管理模式已不能滿足市場的要求，成本管理必須向價值創造型轉變，核心就是產品“價值工程”研究（V=F/C）具體選擇哪種途徑，與市場環境、公司經營理念、產品方針有關。

2、如何開展房地產項目的成本目標管理

2.1成本目標及目標管理的本質意義

實行成本目標管理的根本意義在于：動態掌控項目總成本、實現每個項目盈利、企業經營目標；

2.2設定成本目標的作用：建立控制基準、保持心中有數；

2.3如何制定工程項目成本目標

目標制定的時間：漸進過程；

成本目標制定的依據：正向測算，反向倒逼；

目標制定的方法與要求：基于指標、量價分離；

目標制定過程的團隊協作方式：牽頭+配合；

成本目標的評審與審批流程：評審要點、審批授權；

2.4成本目標的分解方式有以下幾種

①按合約規劃分解：總目標分解為每個合同項的目標；

②按產品構成分解：總目標分解為產品各部位數據，包括功能組件的劃分（專業與分項工程的劃分），可細到分棟分層分構件；

③按管理責任分解：總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標，以及輔助管理的工作要求；

④按財務核算模型分解：總目標分解為每種產品、每個不同的核算對象的成本；

⑤按現金流出時間分解：總目標分解為每年、季度、月度的支付金額；

2.5成本動態的跟蹤與監控

①動態成本概念：動態成本是預測完工結算的成本，動態成本=已發生成本+待發生成本；

已發生成本：由合同性成本+非合同性成本組成；

未發生成本：由未簽約合同估價+待發生費用組成；

②動態成本反饋：實行月度成本會議；

動態成本月內容：成本動態重大事項及預警、成本管理異常事項披露、重大招標進展、補充預算動態狀況（含設計變更及洽商）、結算異常情況說明（超合同額及目標成本、以及其它異常情況均需說明）、成本目標評審成本研究及其它測算。

3、房地產項目開發全過程成本管理

3.1土地投資論證階段

主要工作：土地籌劃，市場調研，成本估算，項目經濟性評價；

控制要求：全面深入了解地塊和市場情況，合理確定估算基礎；

控制重點：地質狀況，地下地上管線，市政接口位置，紅線內拆遷的費用，周邊規劃及規劃指標的確定，政府壟斷情況，地區產品標準等；

3.2策劃階段

主要工作：確定項目定位，研究開發策略（市場及產品），制定開發目標與計劃；

控制要求：準確定位目標市場，選擇性價經最好的產品及組合；

控制重點：產品類型與配比、產品檔次、配套標準、戶型、層高與總高、停車方式等；

3.3設計階段（① 主要工作：設計單位的選擇、方案優化、制定成本目標（結合建造標準）、制定出圖計劃（結合合約規劃）、材料設備的選型、編制部品控制計劃；

②控制要求：符合項目定位、經濟合理性最大、制定相應成本目標、選型合理、技術成熟、市場占有率較高；

控制重點：設計質量及深度、設計周期、產品技術經濟指標，各類材料的技術指標；

3.4發包階段

①主要工作：確定招標組織、方案和計劃、供應商考察與技術調研、準備招標文件及相關資料；

②控制要求：保證有充分競爭、適用的供應商，圖紙和招標文件基本完備，有充分的時間保證；

③控制重點：所選入圍隊伍的深入摸底，招標內容、范圍、技術條件規定明確；

3.5簽約階段

①主要工作：合同洽談、簽訂合同，內部合同交底；

②控制要求：合理的價格，完備的合同，規避風險，實現雙贏；

③控制重點：工作內容與責任、進度、質量、價款的形成及變更與調價條款，違約責任及退出條款；

3.6主體施工階段

①主要工作：變更與簽證的管理，工程質量及工期的控制，材料控制，索賠輸，支付合同款；

②控制要求：依據合同，事先核算，完工確認，及時辦理，手續完備，資料齊全；

③控制重點：控制重大變更，控制關鍵工期節點的付款，防止超付，每月動態報表，相關索賠及時通知；

3.7竣工驗收階段

①主要工作：辦理驗收手續、竣工資料審查；

②控制要求：符合實事，及時辦理；

③控制重點：驗收文件中對時間、質量和數量的確認，對隱蔽和拆除工程和中間驗收，入伙的配合及保修協議的落實；

3.8銷售階段

①主要工作：營銷費用預算管理，售樓工程成本控制，銷售承諾與資料的把關；

②控制要求：銷售資料及營銷承諾的多專業評審，營銷費用不超預算，售樓工程的合理策劃與成本目標管理；

③控制重點：樣板房材料的展示與說明，樣板房及售樓處的位置，數量和標準，營銷費用詳細計劃；

3.9 結算階段

①主要工作：結算辦理、索賠辦理，項目后評估；

②控制要求：及時性，合理性，全面性，系統性；

制重點：工程和材料的數量和價格依據；工期和費用索賠，有關質量和配合處罰，超付的可能性

最后強調項目開發成本管理是以目標管理為主線的全過程專業協作過程。