淺談建筑工程全過程造價(jià)管理

摘要：隨著近幾年中國房地產(chǎn)的急速發(fā)展，各大地產(chǎn)商也爭相搶奪土地資源，并保持著高速的建造進(jìn)度以取得市場利潤。但機(jī)遇之中也存在著風(fēng)險(xiǎn)，隨著優(yōu)質(zhì)土地資源減少，意味著土地成本從原來約占開發(fā)成本的20%～30%這個(gè)范圍提高到約占50%～60%；這使得建筑工程的全過程造價(jià)管理顯得尤為重要，也是筆者在本文中以甲方的角度想跟大家分享的。

全過程造價(jià)管理，重點(diǎn)是在“全過程”三字中，何謂“全過程”？筆者認(rèn)為應(yīng)涵蓋了從項(xiàng)目估算、工程預(yù)算、招標(biāo)、合同管理、工程結(jié)算這一整個(gè)過程的造價(jià)控制。在造價(jià)管理這個(gè)范疇上，每個(gè)項(xiàng)目的建成都是一環(huán)扣一環(huán)的，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)造價(jià)的失控，都會影響整個(gè)項(xiàng)目的建成或者收益，我們并不能單獨(dú)的去看待某一環(huán)節(jié)，必須全盤考慮問題，站在項(xiàng)目甚至企業(yè)的高度去看待造價(jià)管理。下面我們來逐步分析每個(gè)環(huán)節(jié)的要素。

項(xiàng)目估算是指企業(yè)獲得土地后，通過初步的規(guī)劃方案，得到各類參數(shù)（如占地面積、建筑面積、容積率、總平面圖、公建配套范圍性能、停車位配比、戶型布局等）后并結(jié)合過往的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及考慮各種費(fèi)用后進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的成本估算；這一階段的估算能大致反映出整個(gè)項(xiàng)目的總投資額，所以項(xiàng)目估算的準(zhǔn)確與否，對響企業(yè)是否按這個(gè)方案開發(fā)項(xiàng)目，以及能否得到所期望的利潤起到關(guān)鍵的作用，也會直接影響企業(yè)對項(xiàng)目的融資額度、財(cái)務(wù)支出等。假如項(xiàng)目估算比實(shí)際發(fā)生的成本偏低，則會導(dǎo)致企業(yè)資金緊張，無法如期支付進(jìn)度款，甚至導(dǎo)致工期延誤或者工人鬧事等情況，而企業(yè)為了短期內(nèi)籌集資金，就需要通過緊急短期借貸，支付高額利息，這等同于增加了財(cái)務(wù)成本以及開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；若項(xiàng)目估算比實(shí)際發(fā)生的成本偏高，則企業(yè)會加大前期的預(yù)備資金，導(dǎo)致部分資金得不到有效的利用，機(jī)會成本會提高，或者前期投資部分是通過融資貸款的，則會導(dǎo)致企業(yè)所支付的利息會偏高。那如何得出較為準(zhǔn)確的項(xiàng)目估算，筆者認(rèn)為有以下三點(diǎn)：首先、要充分利用企業(yè)內(nèi)部以及行業(yè)內(nèi)的資源，熟悉自身企業(yè)過往的各分項(xiàng)成本；第二、規(guī)劃方案盡量詳盡，建筑做法、裝修標(biāo)準(zhǔn)、園林標(biāo)準(zhǔn)、戶型、人防分區(qū)等參數(shù)要盡早落實(shí)，最好是能實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理模式，使估算的偏差值更小；第三、結(jié)合項(xiàng)目所在地的人文、水文、市場價(jià)格以及政策情況，對項(xiàng)目估算進(jìn)行合理的調(diào)整，不能一成不變，要靈活變通。

由于現(xiàn)在大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)把工程預(yù)算和招標(biāo)都同步進(jìn)行，所以筆者在這里也把這兩個(gè)過程合并一起來分享。在房地產(chǎn)企業(yè)拿到招標(biāo)圖紙或者施工圖紙后，就會組織工程量清單的編制以及標(biāo)底或者招標(biāo)控制價(jià)的確定，同時(shí)編制招標(biāo)文件進(jìn)行工程招標(biāo)。如前所述，工程預(yù)算受項(xiàng)目估算的約束，同時(shí)也反饋了項(xiàng)目估算是否準(zhǔn)確合理；但更多情況往往是房地產(chǎn)企業(yè)為追求高速發(fā)展，盡早開發(fā)樓盤搶占市場份額、在圖紙未完善的情況下就進(jìn)行招標(biāo)，導(dǎo)致招標(biāo)清單的缺漏、工程量偏差大以及工程范圍的不清晰，使工程預(yù)算以及定標(biāo)后合同價(jià)款的真實(shí)性降低，結(jié)算金額大于預(yù)算金額或合同金額的情況屢屢出現(xiàn)，直接導(dǎo)致項(xiàng)目估算小于實(shí)際成本，所期望的項(xiàng)目利潤大大降低。同時(shí)由于圖紙或者項(xiàng)目范圍、技術(shù)要求等資料的不齊全，會誤導(dǎo)投標(biāo)人對項(xiàng)目的報(bào)價(jià)或者采取不平衡報(bào)價(jià)等手段，使企業(yè)獲得的數(shù)據(jù)并不真實(shí)反映市場價(jià)值。綜上所述，工程預(yù)算和招標(biāo)既受限于項(xiàng)目估算，也會直接影響后面合同的管理；不完善的招標(biāo)資料、工程量清單等都會增加項(xiàng)目施工過程中的管理難度，增加簽證數(shù)量、增加索賠以及影響雙方的情緒，不利于項(xiàng)目的順利開發(fā)。所以工程預(yù)算以及招標(biāo)是一個(gè)重要環(huán)節(jié)，如何更好去處理這些問題，筆者認(rèn)為：第一、參與項(xiàng)目者應(yīng)當(dāng)有前瞻性和計(jì)劃性，編制合理的招標(biāo)進(jìn)度，跟各相關(guān)部門合作盡量在節(jié)點(diǎn)之前提供完整的圖紙、技術(shù)要求以及設(shè)計(jì)參數(shù)等；第二、招標(biāo)過程中要通盤考慮項(xiàng)目施工過程中會遇到的情況，特別是措施工程往往是索賠的爭議點(diǎn)，列明在招標(biāo)文件中，使得甲乙雙方對招標(biāo)文件的理解是一致的，減少因理解不同所產(chǎn)生的矛盾；第三、在評標(biāo)過程中，不能只依靠總價(jià)進(jìn)行評審，要進(jìn)行重點(diǎn)分項(xiàng)項(xiàng)目的單價(jià)對比，避免不平衡報(bào)價(jià)；

合同管理指的是工程定標(biāo)簽訂合同后到工程結(jié)算前關(guān)于整個(gè)施工過程的合同編制、進(jìn)度款批付、變更審核等一系列工作。定標(biāo)后甲方需要根據(jù)定標(biāo)金額和招標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行合同的編制，合同必須清晰明了，對雙方的權(quán)利和義務(wù)必須界定清楚以及支付條款、變更處理、結(jié)算處理、材料價(jià)格調(diào)整等方面都需要詳細(xì)闡述，特別涉及計(jì)算方法/方式等應(yīng)用公式的形式表達(dá)，避免字面的表達(dá)不清楚導(dǎo)致合同風(fēng)險(xiǎn)。合同管理是最能反映全過程造價(jià)管理的概念，也是重中之重；因?yàn)轫?xiàng)目估算、工程預(yù)算以及招標(biāo)出現(xiàn)各種問題將會在合同管理中一一反映出來。如何做好合同管理工作，筆者認(rèn)為：第一、企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立適合自身發(fā)展的合同范本，汲取行業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)，逐步完善合同范本；第二、合同的編制人員應(yīng)當(dāng)具備前瞻性以及預(yù)判能力，對有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)在合同中列明；第三、對合同管理過程的資料要妥當(dāng)歸檔，特別變更需要及時(shí)與施工單位核對工程量以及金額，確認(rèn)后建立臺賬，以便實(shí)時(shí)更新標(biāo)的工程的造價(jià)；第四、合同管理人員要熟悉合同條款，切實(shí)按照合同執(zhí)行。

工程結(jié)算我相信大家都很熟悉，我國的建筑工程普遍存在工程結(jié)算難，結(jié)算時(shí)間太長的現(xiàn)象，這歸咎于工程結(jié)算之前的環(huán)節(jié)并沒有做好，包括合同管理階段中的變更的不及時(shí)處理、資料丟失、合同條款不清晰存在歧義，招標(biāo)過程中做法不明確，范圍不清晰所引起乙方的索賠，項(xiàng)目估算與結(jié)算金額差異較大導(dǎo)致企業(yè)管理者的追責(zé)等因素，都集中在工程結(jié)算中處理。所以工程結(jié)算這個(gè)環(huán)節(jié)，既是最簡單的環(huán)節(jié)也是最困難的環(huán)節(jié)，簡單在于工程量是圖紙顯示的，綜合單價(jià)是合同價(jià)或者有定額規(guī)定的，只要全過程中前面的環(huán)節(jié)能完善好，結(jié)算工作其實(shí)是很少爭議的；困難在于前期環(huán)節(jié)累積的錯(cuò)漏、失誤都會一一體現(xiàn)在結(jié)算中，增大了結(jié)算難度。筆者認(rèn)為要順利開展結(jié)算工作，除了要熟悉計(jì)量計(jì)價(jià)規(guī)則，還要對全過程每個(gè)環(huán)節(jié)都要掌握，既要維護(hù)企業(yè)的利益，也要學(xué)會從矛盾的源頭出發(fā)，爭取以最短的路徑去解決問題。

綜上所述，建筑工程全過程造價(jià)管理每一個(gè)環(huán)節(jié)都至關(guān)重要，同時(shí)也環(huán)環(huán)相扣，一個(gè)建筑工程的造價(jià)管理能否順利進(jìn)行，是由很多因素共同影響的；進(jìn)行每個(gè)環(huán)節(jié)的工作時(shí)一定要考慮后續(xù)的工作是否能順利進(jìn)行，是否具備可執(zhí)行性；做到全盤考慮整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。