論營改增后物業管理企業納稅籌劃對策

段麗琳

摘要：2016年的營改增試點工作全面推開，標志著國內開征了67個年頭的營業稅徹底告別了稅收征管的舞臺。營改增稅制改革，對于國內公平稅負、通過完善增值稅抵扣鏈條來降低企業稅負會起到一定的積極作用。物業管理企業作為此次營改增范圍內的行業，自然也受到了稅制改革的影響，其如何能夠借助新的流轉稅征管體制來進行合法、合理的納稅籌劃，將成為今后企業日常經營管理中的重要組成部分。本文將從營改增后，新稅制對于物業管理企業納稅方面的影響入手，通過分析新稅制給物業管理企業帶來的利與弊，最終提出營改增后物業管理企業納稅籌劃的相應對策。

關鍵詞：營改增；物業企業；納稅籌劃

2016年5月1日起，國內原征收營業稅行業的企業，全面開始征收增值稅。至此，征收營業稅的最后四個行業，亦即建筑業、房地產業、金融業以及生活服務業開始征收營業稅。物業管理企業作為社會服務業的一個分支行業，需要開始繳納增值稅。營改增稅制改革的初衷是通過降低企業稅負，來改善國內的營商環境，從而為國內較為低迷的經濟發展注入一定的新鮮血液。但是，對于物業管理企業來說，因為稅制的改革，要面對營業稅轉向增值稅的現實，如何能掌握好新的稅收征管體制，并利用新的稅收政策進行很好的納稅籌劃，從而能夠降低納稅成本將是每個物業管理企業的財務人員都要深思熟慮的問題。

一、營改增后對于物業管理企業的納稅影響

（一）增值稅納稅人身份的界定

增值稅稅款的計算是通過銷售收入x增值稅稅率得出，可見決定企業繳納增值稅的多少的決定因素有二，即銷售收入、所適用的稅率。這其中企業實現的銷售收入越高，自然為其帶來的利潤也就越高，是企業的經營者及投資者都愿意看到的，因而銷售收入屬于正相關指標。但是稅率卻不盡相同，因為在銷售收入一定的前提下，稅率越高其繳稅也就越多，因此物業管理企業適用的增值稅稅率是決定其繳納增值稅多少的關鍵。根據增值稅暫行條例的規定，增值稅納稅人可分為一般納稅人、小規模納稅人兩個類型，上述兩類納稅人所適用的稅率也不盡相同。

首先，財稅[2016]36號文件，對于增值稅納稅人的身份有著明確的界定。即年營業額超過500萬元，應界定為一般納稅人，或是雖然不足500萬元，但是只要財務核算健全，可以向主管稅局申請，經其同意后也可以認定為一般納稅人，其余的企業都要認定為小規模納稅人。

其次，一般納稅人與小規模納稅人所適用的征收管理辦法。財稅[2016]36號附件一中的第三章，第十五條規定，納稅人發生的應稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規定外，稅率為6%。簡言之，二、三、四項列示的行業包括交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃、銷售不動產、轉讓土地使用權，稅率為11%，提供有形動產租賃服務的稅率為17%，境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。可見，一般物業企業所適用的稅率為6%，另按增值稅暫行條例的規定，小規模納稅人的稅率為3%。同時，一般納稅人的物業管理企業可以在取得符合標準的進項稅發票的前提下，以進項稅金的形式，抵扣銷項稅金，小規模納稅人則不允許抵扣進項稅稅金。

（二）營改增后對于物業管理企業相關稅種的影響

營改增后，對于物業管理企業的相關稅種都會有一定的影響。具體可以包括企業所得稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費、印花稅等。

1.企業所得稅。增值稅與營業稅的一個最大區別在于，增值稅屬于價外稅，營業稅則是價內稅。價內稅指的是，銷售額中含有營業稅，所謂價外稅，就是銷售收入為不含稅金額。具體算法為銷售收入=營業額/1+稅率。同樣是物業管理企業的10000元營業收入，扣除5%營業稅后，其凈收入為9500元營改增前其營業稅收入確定為10000元，營改增后，以一般納稅人為例其收入變為10000/（1+6%）=9433.96元，可見，營改增后物業管理企業的收入有所下降。在成本不變的前提下，企業所得稅有所降低。

2.印花稅。印花稅相關稅收政策，對于購銷合同中的合同標的額有項特殊的規定，即如果在購銷合同訂立的過程中，將標的額分別以采購額與增值稅分別列示，那么僅對采購額也就是去稅金額征收印花稅，這項規定可以有效的降低一部分印花稅成本，無疑對于營改增后的所有企業都是有利的。

3.地方附加稅種的影響。地方附加稅種的計算，是根據相關流轉稅額繳納企業計算得來的。營改增前，營業稅企業的地方附加稅稅（城建稅、教育費附加、地方教育費三稅合計稅率為12%），都是以繳納的營業稅作為計稅依據，計算并繳納的。也就是說，只要有營業稅收入就一定會繳納營業稅，隨之而來的也就要繳納地方附加稅金，然而增值稅征管方式下，由于存在一個進項稅額抵扣及上期留抵的問題，使得征期內不一定會產生增值稅，從而造成地方附加稅種的繳納變得不確定。從這個層面上來看，營改增的實施，有可能會使得企業降低地方附加稅種的納稅成本。

二、營改增后物業管理企業納稅籌劃的對策

（一）納稅人身份的選擇

物業管理企業增值稅稅率的確定，與其納稅人身份的選擇與界定有著極大的關系。以物業管理公司的現實情況來看，其主要成本包含人員工資、物業共用部位、共用設施設備的維護、物業管理區的清潔費用、物業管理區的綠化費用、物業管理區域秩序維護費用、辦公費用、保險等。可見，其發生的都是與人工有關的費用，而采購的物資相對較少，從而為其帶來的進項稅也較少，其種情形下，如果企業所服務的小區規模不是很大、且物業費也不是較高的前提下，若低于500萬元，建議選擇小規模納稅人征收收方式，這樣稅率為3%，其繳納的增值稅相對較低。

（二）相關增值稅發票的管理要求

1.進項稅發票的管理。若物業管理公司的規模較大，其年營業額超過500萬元，則必須認定為一般納稅人，按6%稅率計算增值稅銷項稅金，并在抵扣進項稅額后，正差為應繳納的增值稅。由此可見，一般納稅人的物業管理公司其進項稅額的多少決定了期末增值稅繳納的高低，可以說“得進項稅發票者得天下”。同時，稅務機關對于企業增值稅進項發票的取得也有著嚴格的要求，除要求業務真實、發票填寫規范外，最為重要的是要符合“三流合一”。所謂三流合一，根據國稅總局2014年39號公告，要求開具增值稅方的角度規定對外開具發票原則上“貨物、勞務應稅服務流”、“資金流”、“發票流”必須為同一受票方。通俗講，就是訂立合同的購買方、貨款的支付方以及發票上的購貨方必須一致，如有一項不一致，稅務機關將有可能認定其有虛開發票的嫌疑，不僅不得抵扣進項稅金，還可能遭受行政處罰，嚴重的還要接受刑事處罰。

2.銷項稅發票的管理。稅法對于增值稅專用發票使用的規定也較多，其中一條就是不得向個人，開具增值稅專用發票。由于物業管理公司所面對的客戶大多是以個人、家庭為主，因而不得為其開具專用發票，應該為人個業主提供增值稅普通發票。同時，還要注意對于增值稅發票及相關專用設備的保管，不可有丟失的行為出現，否則主管稅務機關有權對其進行處罰。

三、總結

營改增稅制改革是一項利國、利民的大事情，其重要性不亞于1994年的分稅制改革。物業管理企業隨著納稅人身份的轉變，在熟識相關增值稅稅收政策的前提下，應積極結合自身經營管理特點，制定出一套行之可行的納稅籌劃辦法及對策。從而為其在提高對于稅法的遵從度的條件下，合理利用相關稅收法規，減少增值稅的納稅成本。才能真正地享受到稅制改革帶來的紅利，從而最終為國內第三產業的發展貢獻出自身的一份力量。

參考文獻：

[1]戴菁.物業管理公司“營改增”相關問題的據分析[J].財會學習，2016.

[2]廖榮麗.營改增對物業管理企業的影響及對策[J].新經濟，2016.

（作者單位：上海徐房物業有限公司）