房地產：關注粵港澳大灣區龍頭

本刊記者 林蔓

從近日克爾瑞發布的2018年一季度房企TOP100銷售排行榜來看，碧桂園、中國恒大、萬科位于前三，龍湖、華潤、金地等企業增速明顯放緩，其中金地同比下降18.2%，分化程度可見一斑。

此外，在近日披露的房企年報中，紛紛提及在粵港澳大灣區的布局，疊加改革開放40周年，擁有土地儲備資源豐富的企業可以關注。

房企銷售分化

59.3%。而TOP10-TOP30的門檻則相對增長平緩。

今年以來，龍湖、華潤、金地等企業增速明顯放緩，龍湖和華潤同比僅增長2.5%和17.7%。

分析人表示，2017年年底龍頭房企沖刺業績消耗了較大的貨值，年初短期內貨源難以補充。此外，由于政策持續收緊，房企普遍出現預售證獲取延后的情況。預計二季度開始，房企將加大推盤力度，為提前完成全年銷售目標打下基礎。

近日，克爾瑞發布2018年1-3月房地產公司TOP100銷售排行榜，總體銷售規模19526.6億元，同比增長28.8%。從一季度增長來看，有43家超過50%，13家位于30%-50%之間。碧桂園、中國恒大和萬科地產位居前三，均超過1500億元，分別為1878.4億元、1618.0億元和1519.8億元。

值得注意的是，隨著房企競爭不斷加劇，2018年第一季度百強房企各梯隊的銷售金額入榜門檻提升顯著。其中，TOP3和TOP50門檻分別達到了1517.3億元和99.1億元，與去年同期相比，增幅分別達到38.3%和

頻頻落子粵港澳大灣區

2017年3月5日李克強總理作的《政府工作報告》中明確提出，要推動內地與港澳深化合作，研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃。黨中央和政府希望把它建成未來的世界第四大灣區，高度繁榮發達的世界級城市群以及中國新的經濟增長極。

同年，12月20日，中央經濟工作會議上，“科學規劃粵港澳大灣區”被寫入2018年經濟工作。這與十九大報告一脈相承，并標志著包括9個內地城市和香港、澳門2個特別行政區的粵港澳大灣區戰略規劃將進入正式實施、全面啟動的新階段。

而今年，政府工作報告再次出現“粵港澳大灣區”，對此，分析人士表示，在改革開放40周年之際，具有連接港澳等特殊優勢的粵港澳大灣區將在2018年迎來實質性推動，并有望依托港澳的優勢，為“一帶一路”倡議作出更大貢獻。

隨著粵港澳大灣區的推進，經濟發展潛力、人口增長紅利，軌交的暢通及基建的完善，都將會給房地產行業帶來更大的機遇。股市動態分析周刊記者注意到，在近期舉行業績發布會上，多家房企表示頻頻落子，積極布局粵港澳大灣區。

具體來看，一類是大本營位于粵港澳大灣區的房企，如碧桂園、萬科、恒大、保利等；一類是進軍意圖明顯的外來房企，包括正處于高速擴張時期的閩系房企，如泰禾、融信、禹洲；以及距離粵港澳大灣區較遠的規模房企，在全國化擴張需求推動下，加上看好灣區未來的發展機遇，也開始積極的在廣州、深圳、佛山等地頻頻布局，典型代表為融創、龍湖、綠城等等。

值得一提的是融創，相較其他企業，融創在2016年才進入這一區域，然而截至2017年中期，已布局深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、珠海、中山、江門等8市。據克而瑞方面統計，從2016年開始計算，一年半來融創中國在粵港澳累計新增拿地734.5萬平方米。

龍頭股仍值得關注

目前一、二線城市庫存去化月數大致在9個月左右，已經低于一般12個月的合理水平，供不應求的市場格局并未改變，房價上漲壓力猶存。而部分三、四線城市市場熱度持續提升，房價、地價快速上漲，需求端調控的政策難言全面放松。

正因為低庫存下存在價格上行風險，將推動中央和地方政府推進供給端政策的放松，比如加大土地供應量和放松預售證監管。在土地市場上，一、二線

城市優質土地拍賣對企業資質、規模、經濟實力、技術資質、項目經驗要求更高，小型房企拿地的難度驟增，龍頭房企高門檻下的拿地優勢愈發明顯，同時，在改革開放40周年之際，疊加粵港澳大灣區優勢，具備兩個條件的房企值得關注。

相關A股標的招商蛇口、萬科A。招商蛇口（001979）：公司2017年實現營業收入總額754.55億元，同比增長18.69%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤122.20億元，同比增長27.54%。公司全年實現簽約銷售面積570.01萬平方米，同比增長20.98%，簽約銷售額1127.79億元，同比增長52.54%，首次邁上千億臺階。銷售均價19785元/平米，同比增長26.09%。公司綜合毛利率37.7%，同比提高了3.1個百分點；地產結算毛利率38.4%，同比上升10.9個百分點。

公司前瞻性戰略布局粵港澳大灣區，目前已高度滲透該區域11個重點城市中的6個，粵港澳大灣區未結貨值占比達35%，受益于粵港澳大灣區城市群發展規劃，片區價值有望快速提升。萬科A（000002）：公司2017年營業收入、歸母凈利潤分別為2429億元、281億元，分別同比增長1%、33%。受益于公司2017年銷售高增長，現金回流加快，截至2017年末公司凈負債率降至8.84%，較2016年下降了17.0個pct，在行業內處于極低水平；當前公司在手貨幣資金高達1741億，有息負債1906億，有息負債中即期占比僅33%；現金對即期有息負債的保障系數超過200%。在未來整體融資趨緊的環境下，公司健康的財務結構，具備逆市加杠桿空間，未來有望進一步鞏固龍頭優勢。

此外，當前萬科物管、物流、商業及長租已躍居行業龍頭地位，同時養老、冰雪、教育等均有明顯突破，創造新的利潤增長點。