房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險分析及防

范高云 張敏莉

摘要：房地產(chǎn)屬于高投資、高風險、高收益的行業(yè)范疇，作為一個典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)資金變現(xiàn)能力差、回收周期長以及前期投入量大等特征十分顯著，這也使得這一行業(yè)所面臨的財務(wù)風險是十分巨大的。本次研究通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的類別進行劃分，在此基礎(chǔ)上針對各財務(wù)風險提出相應(yīng)的規(guī)避對策。

Abstract： Real estate is a high-investment， high-risk， high-yield industry category. As a typical capital-intensive industry， the characteristics of the real estate industry， such as poor liquidity， long recovery period， and large amount of investment in the early period， are very significant， which also makes the financial risks faced by the industry are enormous. This study divides the categories of real estate companies' financial risks and puts forward corresponding countermeasures for avoiding financial risks.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險；防范

Key words： real estate enterprises；financial risk；prevention

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）12-0025-03

0 引言

上世紀九十年代初，我國房地產(chǎn)行業(yè)開始興起，但是由于國內(nèi)金融體系的不完善，再加上我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步較晚，尚未形成健全的行業(yè)規(guī)范機制，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展太過依托于金融貸款。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率遠超60%的警戒線，有些企業(yè)已經(jīng)達到了90%之多，可見負債率之高。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，過高的負債比率需要企業(yè)具備極強的償債能力，一旦償債能力不足，企業(yè)將會面臨極大的資金風險，甚至資金鏈斷裂，最終導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。如何有效地防范財務(wù)風險，已經(jīng)成為當前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要解決的首要問題。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的國內(nèi)學(xué)者紛紛投身于相關(guān)領(lǐng)域的研究中來。辛忠海（2015）詳細概述了房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風險，并對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險成因進行了深入剖析，在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的防范措施[1]。張煌強（2015）選取有代表性的8家房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象，運用熵權(quán)法與綜合評價法對其財務(wù)風險進行計算，提出降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險應(yīng)該降低庫存、提升營業(yè)收入水平、提高資金周轉(zhuǎn)效率、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)等[2]。李凌（2017）針對房地產(chǎn)行業(yè)如何控制和防范財務(wù)風險展開深入的研究與分析，并提出幾點針對性的優(yōu)化策略[3]。李愷（2017）對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財務(wù)風險及成因進行了深入研究，并針對這些風險提出了控制策略[4]。譚新（2017）從運營水平偏低、資金短缺、市場因素、政策因素四個方面入手，對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的外部成因進行了深入剖析，并提出相應(yīng)的風險控制策略[5]。本次研究通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的類別進行細致劃分，深入剖析各財務(wù)風險的成因，在此基礎(chǔ)上針對各財務(wù)風險提出相應(yīng)的規(guī)避對策，以期為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險控制提供一定的參考與借鑒。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的分類

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在不同的發(fā)展階段中企業(yè)所面臨的財務(wù)風險也并不相同，按不同的標準可以有以下三種分類：

①根據(jù)影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)外部風險的環(huán)境因素，分為市場風險、宏觀經(jīng)濟風險、土地資源風險和法律政策風險。

1）市場風險指的是隨著市場波動而產(chǎn)生的風險，比如再投資風險、價格風險、購買力風險等。經(jīng)濟周期會直接影響到市場的穩(wěn)定性，當市場在繁榮時期中時，企業(yè)的效益也會隨之提高；當市場處于蕭條期時，企業(yè)虧損加大。若企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)、定位、銷售等方面未能充分體現(xiàn)出前瞻性，加上行業(yè)競爭日趨激烈，開發(fā)商將面臨產(chǎn)品滯銷的風險。

2）宏觀經(jīng)濟風險指的是隨著經(jīng)濟環(huán)境的不斷變化而對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的不確定因素。我國房地產(chǎn)項目執(zhí)行周期和資金周轉(zhuǎn)期較長，而房地產(chǎn)與包括木材、塑料、家電、鋼鐵、水泥等國家支柱產(chǎn)業(yè)具有密切聯(lián)系，而這部分行業(yè)的發(fā)展情況都將直接對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來影響。

3）土地資源風險是指土地儲備受到土地市場供求、土地政策、土地自身的位置以及國家宏觀經(jīng)濟形勢的影響。當土地供應(yīng)緊張時企業(yè)的土地儲備就將升值，企業(yè)財產(chǎn)增值，企業(yè)風險降低。同時，周邊土地資源的開發(fā)利用情況也會直接影響到企業(yè)的土地資源價值，隨著周邊土地開發(fā)程度提高，企業(yè)土地資源價值會隨之增加。

4）法律政策風險主要指的是政府為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展而出臺了一系列金融、稅收、財政政策，這些政策會直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

②根據(jù)影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部風險的因素，主要分為以下幾個方面：

1）企業(yè)自身的經(jīng)營特征。就房地產(chǎn)企業(yè)本身的經(jīng)營特征而言，由于絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目所需的開發(fā)周期都極長，而且中間過程涉及到的環(huán)節(jié)較多，所以項目運營所面臨的風險十分復(fù)雜。房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程主要是土地獲取、調(diào)研、決策、施工、銷售、物管等，在這過程中要接受建設(shè)、環(huán)保、規(guī)劃等部門的監(jiān)管，如果有某一個環(huán)節(jié)未通過審核，將直接導(dǎo)致嚴重后果[6]。

2）資金結(jié)構(gòu)。資金結(jié)構(gòu)很大程度上體現(xiàn)出企業(yè)負債資金和權(quán)益資金的聯(lián)系。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其資本結(jié)構(gòu)是資金來源構(gòu)成的重要體現(xiàn)，主要包括自有資金、股權(quán)融資、預(yù)收款以及債務(wù)融資等，大部分情況下企業(yè)的自有資金并不多，有超過七成的資金來源于債券融資。房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理在很大程度上影響了企業(yè)的償債能力。

3）我國很多房地產(chǎn)企業(yè)均是在上世紀八九十年代通過國有企業(yè)改制而建立的，這些企業(yè)本身的財務(wù)管理水平較低，內(nèi)部管理制度不完善，財務(wù)管理隨意性較大等缺點時有體現(xiàn)。由于財務(wù)人員本身的專業(yè)水平較低，導(dǎo)致其制作出的財務(wù)報表難以客觀準確地將企業(yè)經(jīng)營情況反映出來，進而可能對企業(yè)高層決策人的決策帶來誤導(dǎo)，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)決策失準，引發(fā)財務(wù)風險。

4）投資決策的風險。很多房地產(chǎn)企業(yè)的投資具有很大的盲目性和投機性。決策時，由于沒有意識到研究和分析投資項目的重要性，導(dǎo)致最終出具的決策方案缺乏可行性，難以落到實處。投資決策時常因為所搜集到的經(jīng)濟信息不夠可靠、完整、客觀而出現(xiàn)失誤，決策失誤會導(dǎo)致投資者無法按期收回投資資金，更不用說獲得收益了，這會嚴重影響企業(yè)的發(fā)展與進步。

③根據(jù)資金的運動過程，可將房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險分為籌資風險、投資風險、資金回收風險和收益分配風險。

1）籌資風險。

我國銀行信貸是房地產(chǎn)籌資的主要渠道，除此之外還采用信托融資、企業(yè)債券、股票、股權(quán)投資和基金等，但我國房地產(chǎn)金融政策尚未形成一套科學(xué)有效的體系，操作困難，而其它籌資方式受到各方面因素較多限制，發(fā)展緩慢。目前銀行從房地產(chǎn)業(yè)獲得僅僅是固定利息收益，卻承擔著房地產(chǎn)業(yè)的高負債高風險。房地產(chǎn)業(yè)由于風險和收益極度的不對等，存在各種違規(guī)貸款，銀行同樣也面臨著巨大風險。到目前為止，我國房地產(chǎn)金融體系的層次依然十分有限，知名抵押貸款機構(gòu)、房地產(chǎn)投資機構(gòu)和擔保機構(gòu)屈指可數(shù)。房地產(chǎn)金融市場調(diào)控監(jiān)管機制不夠健全，加之配套法律法規(guī)的缺失，現(xiàn)行的只有《商業(yè)銀行法》中規(guī)定了銀行設(shè)立資金運用。

2）投資風險。

房地產(chǎn)企業(yè)投資環(huán)境日新月異，而且很容易受政府政策的影響，眾所周知，未來經(jīng)營費用風險、收益現(xiàn)金流風險、時間風險、機會成本風險、資本價值風險是大部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中可能遇到的風險。之所以會遇到這些風險，主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)不重視市場調(diào)研，投資項目缺乏先進工藝技術(shù)作為支撐，產(chǎn)品銷量不佳；投資項目規(guī)劃不科學(xué)，行業(yè)監(jiān)管不力，行業(yè)擴展速度過快，資產(chǎn)負債率過高以及企業(yè)投資項目實際收益與預(yù)期收益不符，外部環(huán)境發(fā)生顯著變化所導(dǎo)致的。

3）資金回收風險。

資金回收要經(jīng)歷兩個流程，分別是成品到結(jié)算資金的轉(zhuǎn)化以及結(jié)算資金到貨幣資金的轉(zhuǎn)化，當中無論哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，都會導(dǎo)致企業(yè)無法按期定額地回收資金，進而引發(fā)一系列的財務(wù)問題，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)朝著不可控的方向發(fā)展。另外，無法定期收回部分和甚至全部資金，企業(yè)會出現(xiàn)周轉(zhuǎn)不靈的現(xiàn)象，造成經(jīng)濟損失甚至會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)[7]。以下是影響房地產(chǎn)企業(yè)回收資金效率的兩大因素：一是財政金融政策與國家宏觀經(jīng)濟政策的變化，當國家采取嚴格的經(jīng)濟政策時，企業(yè)產(chǎn)品的銷量會受到影響，加之融資方成本變高，此時收回資金的難度會大大提升。另一方面就是企業(yè)管理，包括市場分析、定價、促銷及應(yīng)收賬款政策調(diào)整，提高應(yīng)收賬款管理能力。

4）收益分配風險。

在我國房地產(chǎn)企業(yè)主要是民營企業(yè)，收益分配政策不夠貼合實際，收益分配不科學(xué)也不均衡，分配程序不夠嚴謹，面臨著收益分配風險。另外，處于稅務(wù)籌劃的考慮，企業(yè)分配利潤時并未嚴格遵循公司法和會計制度規(guī)定的要求，而是通過其他渠道提前將未來的利潤轉(zhuǎn)移出去，在產(chǎn)品開發(fā)過程中將部分利潤轉(zhuǎn)嫁于各種成本費用中。這樣，從企業(yè)的賬面上來看，反映為微利或虧損。再者房地產(chǎn)企業(yè)利潤分配時間不連續(xù)，由于利潤的形成時間上的間歇性，利潤分配時間間隔比較長，或是在分配利潤時存在明顯的違規(guī)現(xiàn)象，利潤分配模式極不規(guī)范、科學(xué)[8]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險規(guī)避策略

房地產(chǎn)是一個需要大量資金作為支撐，投資回報周期長的行業(yè)，所以如何管理好企業(yè)財務(wù)成為了各個房地產(chǎn)企業(yè)爭相討論的問題。通過分析業(yè)內(nèi)比較具有代表性的房地產(chǎn)財務(wù)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，其可以通過以下幾個方面規(guī)避財務(wù)風險：

2.1 強化成本控制，提高盈利能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從獲得土地到物業(yè)管理這一整套房地產(chǎn)經(jīng)營過程，每一個環(huán)節(jié)資金的投入量較大，應(yīng)嚴格控制企業(yè)成本。在開發(fā)產(chǎn)品時，結(jié)合產(chǎn)品特點明確上下級分級的成本費用，將成本核算對象劃分為若干類型。在策劃與監(jiān)督方面，房地產(chǎn)企業(yè)要理順自身與各個客戶之間的關(guān)系，篩選優(yōu)質(zhì)客戶，并與之維持長期、穩(wěn)定的合作關(guān)系，梳理工作流程，實行成本責任制。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門要定期抽查各個項目的資金使用狀況與項目進度，及時發(fā)現(xiàn)和解決項目建設(shè)中的問題。重視經(jīng)營質(zhì)量，保持企業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展，慎重投資，以免資金鏈因企業(yè)擴展速度過快而斷裂，進而出現(xiàn)資金缺口，這樣才能將資金真正用于能夠創(chuàng)造利潤的項目上。堅持優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大扶持未來發(fā)展空間較為廣闊的項目，找出公司利潤增幅緩慢的原因，并找到解決方法，從而提高企業(yè)的整體抗風險能力。

2.2 強化應(yīng)收賬款管理，提高資產(chǎn)質(zhì)量狀況

受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟因素的影響，隨著金融危機的蔓延，許多企業(yè)的資金出現(xiàn)了流動危機，房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂的風險巨大。應(yīng)收賬款作為企業(yè)的資產(chǎn)，是企業(yè)增加銷售和盈利的投資，比如壞賬成本、管理成本、機會成本等等。企業(yè)資金中有很大一部分都是應(yīng)收賬款，這會嚴重影響企業(yè)投資其他項目的計劃和進度。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要充分意識到管理應(yīng)收賬款的重要性，保持敏銳的市場洞察力；另外，還要注重管理貨款回收，適當增加預(yù)收賬款在回收資金中的占比；構(gòu)建催收責任制度，加快應(yīng)收款周轉(zhuǎn)效率；通過信用機制向供應(yīng)商支付貨款，控制預(yù)付款金額的規(guī)模，提高房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量狀況。

2.3 控制資金預(yù)算，改善償債能力

資金預(yù)算能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)各個部門的資金分配進行協(xié)調(diào)和合理規(guī)劃，使資金用于該用的地方，以免出現(xiàn)資金冗余的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)要對這項財務(wù)工作保持高度重視，并建立相應(yīng)的應(yīng)對風險措施，使資金在采購環(huán)節(jié)盡可能實現(xiàn)間接融資，房地產(chǎn)企業(yè)可以提供一個讓建材商銷售建材原料和產(chǎn)品的平臺，這也能從側(cè)面增加房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，便于財務(wù)人員跟蹤反饋應(yīng)收賬款的信息，提高現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，通過這些措施進一步保證企業(yè)現(xiàn)金流的流暢充裕。受金融危機影響，銀行收縮房貸，銀行信貸為主的融資手段受到一定制約。房地產(chǎn)企業(yè)要把握好時機，挖掘潛在融資渠道，采用多元融資手段，如債券、股市、信托豐富資金來源渠道。對于房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、融資方式等實現(xiàn)計劃統(tǒng)籌安排，增強企業(yè)的融資能力，降低企業(yè)短期資金短缺的風險。

2.4 提高財務(wù)人員素質(zhì)，培養(yǎng)核心管理團隊

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)高低將影響企業(yè)財務(wù)管理的效率。要解決財務(wù)問題，首先就要引進一批優(yōu)秀的財務(wù)人員，這些人才也是企業(yè)強化自身競爭力的關(guān)鍵，引進之后，企業(yè)還要針對他們開展培訓(xùn)活動，使其能在變化的環(huán)境下能勝任企業(yè)財務(wù)風險管理工作，為良好的財務(wù)評價管理打下堅實的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)以市場反應(yīng)為衡量指標，無論是否經(jīng)濟環(huán)境惡劣或國家政策緊縮，都存在著經(jīng)營狀況良好的企業(yè)，關(guān)鍵原因在于房地產(chǎn)企業(yè)是否有著核心的管理團隊。在房地產(chǎn)企業(yè)利潤逐年下降的環(huán)境下，只有通過科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)管理制度、集體主義的團隊精神和專業(yè)化的職業(yè)經(jīng)理人，房地產(chǎn)企業(yè)才能盈利和發(fā)展。

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