淺議借名購買的房屋所有權認定的完善

趙潔

摘 要：登記是房屋所有權變動的依據，一經登記即認為登記人是所有權人。通常，房屋的實際購房人就是登記名義人。但當借名買房出現時，兩者便不一致，房屋歸屬問題是糾紛的根源。本文試通過對借名買房案件的裁判情況進行簡要分析，從中發現不足之處，從而為在審判實踐中更好地解決借名房屋的歸屬提供一些建議。

關鍵詞：借名買房；物權；房屋歸屬；審判實踐

近年來，國家為了抑制房價的上漲及規范市場秩序和保障人們的權益，對房屋等不動產的買賣作了較為嚴格的規定，相關購房政策應運而生。部分有購房需求的人失去了購房資格，只能借他人之名買房，后因房屋所有權的歸屬，發生了一系列糾紛。

一、“借名買房”概述

借名買房，是指因某種原因不具備購房的資格一方當事人（即實際購房人），與具備買房資格的一方當事人（即登記名義人）通過簽訂協議的方式，以登記購房人的名義購買房屋并進行登記，之后，雙方再通過協議移轉房屋所有權，從而完成借名買房行為。任何現象的發生，都必有其原因。就借名買房而言，主要是：規避法律或者政策；貪圖便宜，享受優惠；轉移財產逃避債務；簡便手續，減少稅費；犯罪分子通過借名買房進行“洗錢”。

二、借名買房合同的效力

借名合同是認定物權歸屬的前提，其是否有效直接影響房屋所有權的認定。所以，在討論房屋所有歸屬前，我們先來探討一下合同的效力。在理論界，主要有兩種觀點：有效說和無效說。

1.有效說。契約自由在合同法中主要通過意思自治表現出來的，意思自治是《合同法》的一項重要原則。如果雙方當事人沒有違反法律、法規的規定，完全基于當事人之間的意思自治，則該合同是有效的。

2.無效說。在理論界，主要因借名買房行為違反法律、行政法規的強制性規定、合法形式掩蓋非法目的、當事人惡意串通及損害了社會公共利益來認定合同無效。在實務界，因規避限購令、規避經濟適用房的政策也是認定無效的理由。

雖然兩種學說各有各的道理，但是我個人認為：第一，相關政策并不是法律或者行政法規，違反不應該直接認定無效，況且借名買房合同基于當事人意思自治，沒有損害社會公共利益，因為在整個過程中，所購房屋一直登記在有購房資格的人名下，對政策所調控的目的及對象在整體上沒有任何影響，只是把調控對象的限制從一個人身上轉移到另一個人身上，應該綜合分析、判斷，合同是否有效。若有效，則實際購房人有權要求登記名義人協助辦理過戶手續，但前提是實際購房人必須具有購房資格。第二，實踐中的案件涉及的事項較多，紛繁復雜，不能簡單的依據學說理論絕對的認定有效或無效。退一步講，即便認定無效，也應該有統一的標準。

三、房屋所有權歸屬的法理基礎

（一）法律物權與事實物權

事實物權是孫忠憲教授于2001年提出來的概念，事實物權指的是實際購房人擁有的物權，法律物權指登記人享有的物權。這一概念使得人們對物權的法律歸屬和事實歸屬有了全新的認識。

（二）二者區分的現實意義

當法律物權與事實物權不一致時，如何認定物權，首先要對二者進行區分。我國《物權法》明確規定，登記是不動產物權的變動的依據。這樣是否意味著，登記的權利人就是正確的物權人？而沒有登記的權利人就不享有權利？

當然不應當這么理解，登記只是不動產物權產生的公示效力。只有登記才會產生對外效力，法律即推定公示的權利人是該物權人，他人就可以相信，從而與其交易。登記效力的核心是具有對抗力，這一法律制度的設計，是為了促進物的交易正常進行，維持市場秩序，并不是為解決權屬爭議的。所以公示的物權不一定就是正確的物權。公示是僅對第三人有效，目的在于取得交易相對人的信賴，在有直接權屬爭議的當事人之間不適用。

（三）事實權利人的權利補救

既然公示的物權不一定正確，那么，就應允許真正的權利人來救濟自己的權利。當涉及第三人時，即登記名義人處分了不動產，且第三人出于善意，取得了該物權，則實際權利人不能再請求法院進行物權確認，只能向登記權利人請求賠償；若不涉及第三人，實際權利人則可以申請變更登記或異議登記兩種方式進行權利補救。也就是說，當利害關系人對登記的物權發生爭議時，可以直接提起確認之訴，判決結果用來作為登記機關更正登記的依據。

四、法院的判決立場分析

借名買房借名買房糾紛案件涉及的事實、證據以及法律適用紛繁復雜，不能一一說明。在實踐中主要因為登記名義人拒絕承認存在借名買房的事實、登記名義人擅自處分登記自己名下的房屋、登記房屋被司法機關采取強制措施這幾種情況產生糾紛?；诖?，當事人會以合同糾紛、所有權確認糾紛以及少數的返還原物糾紛起訴。

針對不同的糾紛案件，法官的判決立場是不同的：1.實際產權人有充足的證據證明，其與登記名義人之間存在借名買房合同關系且合同有效，法院會支持實際購房人擁有房屋所有權；2.實際產權人提交的證據不能證明其與登記名義人之間存在借名買房的意思表示和借名買房的事實，因此法院會認定實際產權人推翻房地產權證記載的權利人的主張，證據不足，本院不予支持駁回其訴訟請求；3.在實際購房人借名購買經濟適用房等政策性房屋時，法院會以損害社會公共利益，認定其借名合同無效，拒絕其確權請求。

法制經緯 淺議借名購買的房屋所有權認定的完善 據此，審判實踐中，法院主要依據雙方當事人之間是否存在借名買房協議及協議的效力如何、是否違反了政策規定及各方當事人是否有充足的證據支撐自己的訴求。所以對借名合同效力的認定不同，會直接導致了對房屋歸屬存在不同的認識。

五、房屋所有權認定中的不足

綜合訴爭案由類型及法院的裁判立場，可以從中發現一些問題，而且這些問題，在實踐中出現的比較多。

（一）以政策為裁判依據

《合同法》中，認定合同無效的"法律"是專指全國人民代表大會及常務委會制定的法律，"法規"是專指國務院制定的行政法規。基于這種考慮，法官在宣告一個合同無效時，只能以上面兩個為依據。但是在借名買房糾紛中，很多法官直接以相關政策為裁判依據，認定合同無效，拒絕實際購房人的確權請求，這不僅擴大了法律的規定，同時也使得案件的判決帶有很大的主觀隨意性，公正性無法保障。

（二）事實認定困難

首先，借名買房大多是在熟人或者親戚朋友之間發生，因為關系好，雙方之間沒有簽訂書面協議，當被借名人因某種原因反悔時，借名人便陷入舉證不能，無法證明雙方之間存在借名購房的事實；其次，一方當事人去世后，另一方當事人和去世一方當事人的繼承人之間關于借名買房的事實也會發生糾紛；再次，雙方當事人各有部分證據，各執一詞，互不相讓，也是造成事實認定困難的一大原因。事實認定是審判案件的關鍵環節。由于借名買房的客觀條件非常復雜，導致在審判時很難清楚認定案件事實，最終可能導致判決結果不太合理。

（三）同案不同判

法官在審理該類案件時，面對事實基本相同的案件，出現不一樣甚至截然相反的判決結果，公正性無法體現，歸根結底是因為借名買房案件在法律上并無明確定性，法律不能提供明確的裁判指引。這必然會通過相關的司法案件反映出來，因此，為統一法律的適用，完善相關法律可謂重中之重。

六、房屋所有權認定的建議

從司法審判的立場來看，目前就借名買房案件的裁判思路比較混亂?？梢詮囊韵挛鍌€方面進行完善。

（一）完善相關的法律制度

在審判實踐中，同案不同判的主要原因就在于沒有相關的法律可以作為裁判依據。法官在審判活動中遵循相關原則，結合立法精神及裁判經驗，作出判決，雖有合理之處，但隨意性很大。所以，必須重視相關法律制度的完善。

第一，借名買房合同對房屋所有權認定的重要性不言自明。在立法上可以規定借名買房合同的性質及效力，即有效或無效的條件。尤其應該對違反強制性規定的行為進行明確規定：該強制性規定僅限法律、行政法規的規定，把相關的政策排除在外，不能因為違反政策就認定合同無效，這樣有礙于市場交易的發展。此外，由于借名買房在生活中紛繁復雜，也要重點結合借名買房情況將強制性規定進行細化、具體化，使審判有理有據。當一類案件的審判有合法、合理、具體的審判依據時，才能更好的踐行公平正義的理念。

第二，《物權法》是房屋所有權變動的唯一的法律依據。首先，要明確物權的確權方式、遵循物權法定原則及登記公示的效力，這在于確保交易安全的考量，具有重要的功用與價值，但不能絕對化。其次，在肯定登記的推定效力的同時，也要認識到登記簿顯示的權利狀態并非就正確。所以，應重點完善推翻不動產登記的相應標準及證據要求，確保最終登記的是真實的物權狀態。

（二）發布司法解釋、指導案例

房屋歸屬糾紛目前在借名買房領域呈現出“常態化”趨勢。審判標準不同，審判結果也截然不同，當事人不服判決結果，從而上訴、申訴，這不但沒有解決糾紛，反而加重了法院的負擔，降低了審判其他案件的效率。之所以出現這樣的情況，歸根結底就是因為沒有統一的法律適用標準。在現階段完善法律制度不是一時半會可以完成的。所以，司法解釋應登上銜接的舞臺，給制定法律預留時間。

我國是成文法國家，成文法的局限性在于其不能自動適應社會發展的需要，因此，有必要用一種有效的手段去補救。結合我國的司法實踐，合理借鑒判例法國家判例法制度，讓案例指導側重于遵循法律規則的一致性，這樣即便案情不相似，也可以援引其推理原則。

（三）強化判決書說理

實踐中，很多案件的判決結果千篇一律，有時判決結果是正確的，但是說理不能讓人信服，導致當事人上訴、抗訴。不但加重法院的負擔，更削弱了法律的權威。目前由于借名買房案件沒有統一適用的法律，依據基本上是法律原則或者法律、政策精神。強化法官說理，特別要突出對判決理由中法律原則及法律精神的解釋，有助于使判決理由成為指導法律統一適用精神的載體，保證裁判的公正性，讓民眾信服。

（四）加強審判培訓

法官是直接接觸當事人和案件的人，法官的審判技能和業務水平直接關系到判決是否合理、合法，更何況社會發展如此之快，新類型的案件、新情況不斷發生。借名買房就屬于此類案件。所以，各級法院開展業務培訓是非常重要的。

第一，培訓內容應該具有綜合性。不僅要學習新出臺的法律法規、司法解釋、前沿法學理論問題，也要注重疑難案件的審判經驗交流、自由裁量權行使的案例評析，掌握同類案件判決的核心依據。總之，培訓的關鍵應在于法律知識、法律方法以及審判經驗的融會貫通，并加以運用。

第二，培訓方式要靈活多樣。不要總是拘泥于傳統的灌輸式培訓，因為灌輸式培訓只是讓受訓人員被動的接受，不利于啟發受訓人員的思想，在這個變化很快的社會中，傳統的灌輸式培訓已經跟不上時代的步伐了。培訓要逐步實現向互動式、實踐性、能力型培訓的轉變，充分調動受訓人員的積極性，讓審判者們能主動的學習，同時鼓勵他們對不同的觀點進行討論或辯論，讓每一位審判人員都有機會發表自己的看法、和他人交流所學所感，進而提升審判人員對法律的理解適用能力和溝通交流等能力。

（五）引導公眾做好風險防范

借名買房的法律風險是不言而喻的。如果借他人之名購房，事先一定做好風險防范。

第一，在不違反國家法律之規定時，借用他人之名購房，當事人之間一定要訂立書面的借名合同。在合同中要明確雙方的權利義務，必要時可以邀請第三人見證合同或者對合同進行公證，增強證明力。此外，實際產權人注意保存購房手續、付款證明、房產證書等書面證據材料。生活中，登記名義人會向他人出賣該房屋，為了防止該種情況的發生，雙方當事人可以將該房屋抵押在實際購房者名下，并辦理抵押登記。這樣一來，未經實際購房人同意，登記名義人處分該房屋不發生效力，就能在一定程度上約束登記產權人，減少糾紛。

第二，為規避國家政策而為之，是不提倡的。因為國家的政策，在根本上是為了人民的根本利益，促進社會的公平正義，為了追逐個人利益而損害人民的根本利益，是得不償失的。更何況，在違背政策的情況下，協議基本上是無效的。

借名購房在生活中時常發生，從而導致的糾紛也多。之所以出現借名購房的糾紛，一方面是因為房地產政策存在某些問題；另一方面是因為相關法律的不完善。解決借名購房的糾紛不僅要依靠法律工作者們根據法律原則、法律規定和查明的事實，合理地、合法地審判案件，更需要廣大民眾意識到借名購房存在的法律風險，盡量避免以此種方式買房。當然，不能一概的否決借名購房，其作為一種法律行為，有合理之處，當其發生時，若不能有效避免，那我們就應該積極回應—即在處理借名購房的糾紛時，不應該將房屋登記推定效力絕對化，只要當事人的自主意思表示不違反法律的規定，就應該尊重當事人的意思自治，這樣才能更好地踐行公平正義的理念，保護真實權利人的利益。

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