京城房企首開股份2017銷售滑坡 嚴調控下如何突圍？

周月明

房企2017年報季已接近尾聲，京城老牌房企首開股份（600376.SH）4月13日也亮出了自己的“成績單”。從年報數據看，公司營收與凈利雙雙取得超過兩成的增幅，業績堪稱亮眼，但在這組數據背后，也有一些值得注意的問題。

在北京嚴格調控政策的背景下，首開股份的經營狀況如何？近年來又做了哪些改變？將如何應對新的房地產市場形勢？《投資者報》記者近日聯系到公司王姓負責人，并將采訪函發至其郵箱，但截至發稿記者未得到任何回復。

盈利能力滑坡

據首開股份年報數據， 2017年營業收入366.78億元，同比增長22.74%，凈利潤為23.63億元，同比增長24.26%。與此同時，首開股份的扣非凈利潤10億元，同比減少35.8%，銷售面積和銷售金額也較2016年分別下滑42%和83%。據克而瑞發布的榜單顯示，首開股份2017全年流量銷售金額和權益銷售金額分別位居全國榜單的第33、34位，較2016年分別下滑16個和11個位次。

曾喊出進軍千億級目標的首開股份，2017年的成績顯然離這個目標還有些距離，擺在公司面前的都有哪些挑戰？

有業內人士曾指出：“首開股份盈利能力有所下滑主要是報告期內公司投資收益大幅降低，同時，期內銷售的保障性住房和低毛利率住宅產品比較集中造成的。”

翻閱年報確實可以看出這一問題，2016年至2017年，首開股份北京地區項目毛利率從44.71%下滑至37.81%。

除了這一因素，首開股份的去庫存率與行業巨頭相差較大。據2017年財報顯示，報告期內可供出售面積1994.9萬平方米，已售出面積29.5萬平方米，去化率僅為14.79%。而同一時期，萬科這一數據為65%，碧桂園為77%。在眾房企都在想方設法提高去化率、周轉率的時候，首開股份的這一表現不得不引起注意。

此外，影響首開股份盈利能力的還有一個重要因素，即布局城市的調控。在新一輪調控周期開啟以來，北京制訂了全國范圍內最為嚴格的調控范本，其他一二線城市也紛紛嚴控，這對于深耕一二線城市的首開股份是個不小的沖擊。從具體城市來看，北京、上海、天津、杭州、蘇州成交量較去年均有所下滑，且下降幅度均大于10%。

資金鏈面臨壓力

盈利能力有所下降，必然會影響到首開股份的經營現金流。據2017年年報，公司經營活動現金凈流量-204.53億元，同比下降140.35%。

現金流往往意味著企業的造血能力，這一數據的下降必然伴隨一定程度的資金緊張。首開股份的解決辦法是出售旗下項目，2017年6月，首開將旗下深圳祁年100%股份出售給萬科，8月2日，國金證券以60億元的價格受讓首開股份持有的首開宏泰、首開盛泰、首開興泰、海門錦源100%股權收益權。

除了出售旗下項目，首開股份近幾年融資的方式從傳統的銀行貸款、信托貸款，拓展到中票、永續債、公司債、眾籌產品等融資工具，其中，永續債成為較重要的一種方式。

據業內人士稱，永續債往往是前2～3年利息成本相對較低，此后則會大幅上漲，如果房企有足夠的存量以及銷售規模，在“低息期”內償還完債務還是可以實現的，否則后續的高利息會變成一種負擔。

據資料，2015年，首開股份累計發行兩次永續債，規模達60億元，2016年，首開股份先后兩次新增永續債借款，合計50億元，盡管當年首開股份償還了40億元永續債，但仍持有70億元永續債貸款。2017年，歸還20億元永續債之后，首開股份又發行了30億元的永續中票。

報告稱，將于2017年下半年歸還永續債20億元，其他權益工具期末余額為79.85億元，為此首開股份每年將支付4.14億元利息，這部分利息也將影響其凈利潤。

業內人士表示，永續債雖然被視為權益，可以美化報表、降低負債率，但因永續債的利息逐年上升，企業不得不為此支付并不低廉的利息，利息支出增加，則需要公司拿大筆凈利潤去覆蓋。

2017年，首開股份債務在未計入永續債情況下，資產負債率達80.59%，計入永續債之后的資產負債率達到114%。

在債務負擔增高的情況下，首開股份還需不斷擴張和投資，報告期內，公司全年新增項目27個，其中北京獲取16個、京外新增11個，項目計容建筑面積合計399.70萬平方米，這樣的投資速度和規模對首開股份的經營性現金流無疑將形成壓力。

華泰證券在研報中表示，一線城市延續當前嚴格的調控體系，京津冀產業轉移、通州行政副中心建設持續分流需求，以及首開一級開發及棚改項目開發周期的延長，都將加大公司資金鏈壓力。

仍制定千億目標

不過，在這樣的情形下，首開股份仍表示2018年銷售要沖向千億目標。2018年公司全部項目計劃銷售面積333.28萬平方米，銷售簽約金額1016.5億元，回款727.39億元。

據業內人士稱，首開股份沖擊千億目標的底氣主要來自兩方面，“一是首開股份實際控制人為北京國資委。公司深耕北京20余年，在北京具有豐富的開發經驗和資源優勢。目前，首開北京的在建項目50個，總可售面積約737萬平方米，其中可結算面積565萬平方米，保障性住房122萬平方米，項目稀缺性較強。豐富的土地儲備，令諸多龍頭房企都難以望其項背。二是始于2010年的南下戰略，業務重點分布在蘇州、杭州、福州、廈門等四個城市。2015年開始快速進攻南方市場，重點在華東、華南地區拿地。根據公告，目前公司在南方地區在建項目共 43 個，布局超20個重點城市，總可售面積約 1186 萬平方米?！?/p>

據華泰證券報告測算，首開股份當前二級項目可結轉的總貨值約為4234億元，權益貨值約 2950億元，總貨值滿足未來7年的結轉需求。也就是說，如果2018年首開股份的儲備項目開發和銷售順利的話，千億目標也并非沒有可能實現，一切要取決于實際的市場表現。

截至4月20日，首開股份股價8.68元，市盈率9.5倍，4月13日年報發布后股價呈上升趨勢。