銷售保守拿地激進 北辰實業在下怎樣一盤棋？

周月明

近一個多月以來，上市房企紛紛進入年報披露期，這其中就有京城房企北辰實業（601588.SH）。

從北辰實業年報來看，相較于2016年，北辰實業的銷售金額及銷售面積都有所下降。且在公司制定的2018年新目標中，銷售金額只比2017年增長17億元。在眾多激進擴張、快速奔跑的房企之中，北辰實業為何會選擇相對保守的戰略？其經營情況究竟如何？《投資者報》記者近日聯系到公司張姓負責人，稱將給記者答復，但截至發稿對方并未兌現承諾。

拿地頻現地王

據年報顯示，2017年北辰實業合約銷售金額223億元，同比下降1.3%，合同銷售面積124萬平方米，同比下滑達到20%；不過，其均價為17983.87萬元/平方米，比去年上升23.34%。而且，受益于可供結算面積的增加，北辰實業2017年的營業收入同比上升57.24%，達到153.03億元，歸屬于母公司凈利潤為11.4億元，同比上升89.88%。

在業務結構上，北辰實業財務總監曾表示，“收入上，房地產開發占82%，投資物業占比18%。利潤上，開發物業的利潤占比是68%，投資物業則為32%。2017年，北辰實業的開發物業營業收入125.92億元，同比上升78.21%；投資物業（含酒店）營業收入25.99億元，同比上升6.32%。”

面對北京地區的嚴格調控，北辰實業的拿地布局策略也有所調整，2017年，其分別在無錫、?？?、武漢、成都及周邊競得土地共計9宗，新增土地儲備約194萬平方米，其中權益土地儲備約127萬平方米。

截至2017年末，北辰實業的總土地儲備為935萬平方米，規劃總建筑面積1763萬平方米，共有擬建、在建項目38個，分布于北京、長沙、武漢、杭州等14個城市。相對于目前一年銷售100多萬平方米的貨量，現有的土地儲備足夠北辰實業未來6年的銷售。

不過引起不少投資者注意的是，北辰實業在海口秀英區和成都雙流區拍下的2宗地塊，地價合計31.08億元，都屬于溢價率比較高的項目。

成都雙流區地塊以8.06億元獲得，折合樓面價10100元/平方米，溢價率達到68.33%；?？谛阌^的地塊以23億元獲得，樓面價11164元/平方米，溢價率142%。

北辰實業這種以“地王”價拿地的現象，并不是僅這一年出現，其在長沙拍得的一塊“地王”，曾經一度給公司帶來負擔。

有過一次“地王”教訓，北辰實業為何還會高價競拍土地？其背后的策略和布局意圖是什么？

自2014年以來，北辰實業就開始在京外激進擴張。2015～2017年，公司的存貨金額分別為：310.88億元、413.86億元和525.52億元，增速較快。

但自2016年開始，在一系列調控政策出臺后，原本火熱的樓市開始降溫，土地市場也是新政頻出，限價、自持等新規不斷出臺。而在這樣的背景之下，北辰實業還在逆市擴張。

2016年7月，公司以23.11億元拍下寧波一建筑面積為13.74萬平方米的地塊，拿地溢價率接近100%，樓面價達到了16825元/平方米，這個價格刷新了寧波單價地王的紀錄。

再比如公司以34.4億元拿下的武漢地塊，13.42億元競得的蘇州地塊，這兩宗地塊沒有刷新“地王”價格，或許是因為拍賣新規則實施后有了最高價或者說政府指導價的限制。

在嚴格調控的背景下，北辰實業卻多次入手體量龐大的“地王”地塊，這樣的拿地策略，令一些投資者感到費解。

債務負擔增高

激進擴張、“地王”頻出，也令北辰實業2017年的負債進一步上升。據公司年報顯示，2017年北辰實業的資產負債率為83.29%，同比上漲了2.33個百分點，與2015年相比，更是大漲8.32個百分點。

從具體債務結構來看，2017年末，北辰實業的負債總額為666.18億元，比上年期末增加27.89%。其中預收款項為225.64億元，占負債總額33.87%，占比下降1.36個百分點；借款（不含債券）266.09億元，占負債總額39.94%，占比上升0.52個百分點；應付債券（含一年內到期）52.89億元，占負債總額7.94%，占比上升0.32個百分點。

隨著貨幣政策逐漸收緊，借貸成本走高，北辰實業也考慮起永續債這一方式。

據公司近期公告稱，計劃發行40億元的長期限含權中期票據，即永續中票，用于補充流動性和償還債務等用途。永續債起息時利率水平并不算高，可過兩三年后利率會大幅上漲，因此業界對永續債一直存有較大爭議。北辰實業能否在短期內還上低息債務，與其項目周轉率等都有很大關系。但是目前，長沙北辰三角洲項目的長周期開發，以及又競得兩塊地王，是否會影響公司資金的回籠速度？還需進一步觀察。2017年，公司經營現金流凈額為-16 .28億元，同比下滑179%，“造血能力”有所下降。

那么對于現有資產結構如何調整？公司曾表示，負債率最近兩年有所增高，主要是在土地儲備上增加了投入，依靠市場融資、加快現金流周轉等有助于解決這一問題?！澳壳肮驹谪搨实目刂粕线€是比較嚴謹的，我們主要處于中等偏下的水平。在今后的幾年，我們也會控降資產負債率，優化資產水平?！?/p>

此外，相較于拿地時的出手闊綽，北辰實業對于2018年的銷售目標卻顯得保守許多。2016、2017年，北辰實業實現的銷售金額分別為226億元以及223億元，在前兩年的基礎上，北辰實業表示，2018年爭取實現銷售154萬平方米，簽訂合同金額240億元。對比2017年，這個目標則僅增長17億元。

對于這個目標，公司方面之前稱，“從市場放量的角度來看，相當長的時間里還是比較穩定的。因此在銷售安排上，北辰實業會逐年提高，而不是產生比較大的波動?！?/p>

截至4月20日，北辰實業股價為4.14元，市盈率12倍。