金融政策對房地產發展的影響分析

梅小莉 邵軍義

【摘要】本文通過對金融政策影響房地產發展的因素中利率這一關鍵因素的分析，重點探討了利率變動對房地產價格、房地產供給、房地產需求三個方面的影響，具有一定的指導意義。

【關鍵詞】利率 房地產價格 房地產供給 房地產需求

隨著我國房地產市場的逐漸擴大，房地產與金融之間的聯系也越來越緊密，金融政策已經成為現今影響房地產發展的最重要因素。2016年，房地產開發企業到位資金144214億元，其中，國內貸款21512億元，利用外資140億元，自籌資金49133億元，其他資金73428億元。在其他資金中，定金及預收款41952億元，個人按揭貸款24403億元。利率是最直接反映資金價格的標準，一旦利率產生波動，房地產行業的供給與需求間的關系必定受之影響。

一、利率變化影響房地產價格

利率普遍指一年內，利息額與借貸資金總額的比值，利率是國家宏觀經濟調控的重要工具之一。它受經濟利潤率水平、物價波動、國際金融市場走勢以及供需關系等等因素決定，利率的實質就是資金的價格，是隨著資金供求的松緊而上下浮動的。提高利率的主要方法是緊縮貨幣政策，存款增加的同時貨幣流量減少，企業融資成本的增加導致其投資規模縮小，也一定地下降了需求與消費額。反之，利率的降低，一系列變化也相反。

利率能夠影響房地產市場主要在于：個人住房貸款與住房開發貸款規模。我們將以高利率的情況進行分析。首先就住房開發貸款而言。高利率的貸款，增加了開發商開發房產的成本，然而利潤并不可觀，從一定程度上約束了開發進度，從而影響房屋供給，增加的資金成本推動了房價的上漲。其次高利率對于個人而言，購房者多數向金融機構貸款購置房產，采用分期付款的方式獲得房屋使用權。然而高利率給購房者經濟壓力，約束了居民購置房產的需求，使房地產價格一再下跌。

除此之外，有一部分專家認為影響房地產市場價的因素還應包括利率水平干預心里因素等。許承明和王安興（2006）指出，在購房者實際投資過程中，利率水平能夠提供很大程度的心理警示作用[1]。文章認為利率的提高雖然對目前投資效益影響平平，但是能夠有效影響投資者或投機者心理預期與加息周期的預期。

2017年9月全國首套房貸款平均利率迎來年內第9次上漲。9月份全國首套房平均利率為5.22%，相當于基準利率的1.06倍，環比8月上升了2.01%，相比2016年9月的4.44%，上升了17.66%。而伴隨著利率上漲的依舊是大量購房者對房地產的持續需求，同一時期的研究數據表明，在全國70個大中型城市中，仍有46個城市的新建商品房價在上漲。

總而言之，利率變動通過影響房地產市場的供求關系，來實現調控房價的目的，但是利率彈性才是決定具體利率變動水平的依據，而利率彈性的主要影響因素是供給與需求間的關系。

二、利率變動影響房地產供給

資金成本用利率來反映，對房地產開發商而言，利率的上升直接增大投資成本，而收益卻不能達到以往程度，如若有另一賣方市場，那么增加的資金成本會轉嫁到消費者身上，如若是買方市場，開發商的利潤會不斷降低，導致開發商無法進行項目施工，從而使部分項目停止施工，這樣在新項目的土地購買上就會延遲，這樣房地產市場的供給會逐步緩解。相反而言，利率在一段時期內大幅度下降，開發商的機會成本也隨之降低，處于賣方市場時，其融資規模會快速擴大，市場供給也會隨之增加，進而使價格進一步的上升。當其處于買方市場時，企業融資成本的降低，土地獲取成本也在降低，這時的形勢就是供大于求，開發商為了銷售現有房產，下調房價，帶動該區域的需求。總而言之，利率的變化影響開發商的投資進而改變市場供給關系，進而實現影響房價的目的。

三、利率波動影響房地產需求

利率影響房地產需求分兩個方面進行，一是影響投資或投機性需求，二是影響自住消費性需求。一方面，房地產投資需求實質上就是一種投資行為，當購買者進行投資后，其購置房產自然就成為投資類商品，也是其固定資產。利率的提升雖說增加了投資成本，但另一方面也提高了機會成本，使投資方式多樣化；另一方面，對于自住性消費而言，利率的提升直接提高了消費價格與同時期的費用。

（一）利率波動影響投資者的投資行為

一方面而言，市場房價持續增長，房地產市場中投機者會占據大量比重，從而嚴重影響房地產最終市場價，然而市場中過度的投機行為會造成嚴重的泡沫經濟。利率上升，投資者對以后一段時間內的收益并不滿意，而且成本較之過往增加，所以最終市場價會下降。那些長期租賃房屋的投資者，會提升租金而彌補成本的提高，利益的缺失。利率的波動直接影響了投資者的收益，地區房價中包含了長期利息，因此房價會不斷上升，從而干預投資者的投資決策，影響投資收益。另一方面，利率下降后，投資成本大幅度減少，投資與投機性需求都在持續增加，從而使房地產行業出現大量的泡沫。當國家提高利率時，租金水平緩慢的增長，帶來的效益也就越低，其投機行為就會被克制，增加的機會成本讓投資或投機者改變投資方向，減少的投資需求在很大程度上削弱了市場需求，給房價恢復提供了時間。

（二）房地產消費性需求被利率波動影響

消費者的購房資金來于金融機構貸款，所以說利率的增長能夠直接提高購房者的成本與你月消費額，進而能夠影響購房者的購房決策，使其購房行為出現延時乃至放棄購房，這樣一來市場需求在不斷下降。利率的上升并不只有這一面影響，還能夠提高居民存款利息與其他投資類產品嗯收益。利率的上升是宏觀調控的信號，這時就會或多或少的影響消費者支出金額，所以說利率的變化與否與房地產需求間的關系為反比關系。

結合實際情況，在2006～2007年間國家對利率多次調整，但是房價的快速增長還是未能減緩。由此可以看出，利率并不能有效抑制房價增長。利率能夠影響的是開發商貸款的增長，但供需關系與投資需求仍舊無法被阻止，利率也無法阻止私人貸款的增長，所以總的來說利率并不能有效的影響房地產資金。除此之外，利率的時滯效應在短期內無法有效抑制房價的快速增長。

通過本文分析發現，金融政策的利率是影響房地產市場發展的關鍵性因素，長期采用調節利率的方法可以促使房地產價格變化，但在短期內沒有明顯的影響力。利率的變化必定能夠使房地產價格、房地產供給、房地產需求受到影響。因此應加強利率對房地產市場健康發展的導向功能，讓利率在房地產市場內充分發揮其自身良好的控制作用。

參考文獻

[1]許承明，王安興.風險轉移規制與房地產價格泡沫的控制.世界經濟，2006，（9）.

[2]鄭印霞，邵四華.我國房地產金融發展趨勢與創新研究.中國房地產金融，2011，（2）.

[3]郭連強，劉力臻，祝國平.我國房地產金融創新面臨的突出問題與對策.經濟縱橫，2015，（3）.

作者簡介：梅小莉（1983-），女，漢族，籍貫：山東日照，碩士研究生在讀，研究方向：房地產金融、房地產經濟。