赤水市房地產供給側結構性改革研究

鐘建

房地產行業受經濟社會發展狀況的影響，同時反作用于經濟社會的發展。中國特色社會主義進入新時代，面臨新的改革和挑戰，國家實施供給側結構性改革，十九大提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”這一理念。面對目前中心大城市的房價快速上漲，邊遠中小城市房屋去庫存問題。赤水市作為一個邊遠縣級市，要認真對待房地產行業供給側結構性改革，以此化解房地產行業存在的問題。

一、赤水市房地產發展現狀

赤水市城區戶籍人口6萬2.4萬戶，實際居住人口10萬2.7萬戶，已登記住宅超過3.5萬套，戶均擁有住宅1.3套。2017住宅銷售7970套，年末住宅庫存2649套，購房者約50%來自鄉鎮農村，以選購城市住宅為主，30%來自重慶、四川方向，以選購高山康養度假為主。2017新增商業用地51萬平方米，年末在建住宅156萬平方米1.4萬套。現規劃住宅容積率由之前的5.5逐漸下降到3.5以內，已規劃未建項目，房地產商積極聯系規劃部門調整規劃下調容積率，住宅提檔升級已經開始。

二、赤水市房地產發展存在問題

赤水市房地產在過去20年獲得快速發展，對推動城鎮化進程做出了巨大的貢獻，對改善人居環境、居住條件方面取得了積極作用，但在快速的發展過程中累積了一些問題。

第一、房地產開發階段性過剩。赤水市城區戶均擁有住宅1.3套，已建和在建住宅項目超出城市現有人口承載范圍，房屋空置率較高。2016年房地產公司年末庫存9508套，經過2017年積極的房地產銷售政策，2017年房地產庫存下降至2649套，但3年前開盤項目仍然有20多個未售完。

第二、房地產個別子項目出現嚴重過剩。赤水市因交通和地理區位因素，商貿發展相對落后，商業地產需求不足，又因商業地產價值相對較高，開發商更熱衷于商業地產開發，特別是后街小港住宅底樓商業地產過剩較為嚴重。城區房價平均3000元/立方米，同周邊城市相比房價相對較低，然而赤水市人均年收入高于周邊地區，隨著市民支付能力和生活水平不斷提高，小產權房出現相對過剩，無論是新房還是二手房銷售都存在困難。

第三、房地產規劃建設品質不高。住房貨幣化改革20年來，城區原有市民戶均擁有住房1.3套，新購房均為改善性住房。房屋平均使用壽命60年，而今20年不到換新房，這是為什么？經調查，80%住戶因對原有住房品質不滿而換新房。實地考察發現新規劃開發住宅仍然品質不高，建筑容積率雖然從5.5降到了3.5，但作為一個縣級城市仍然較高，給人的感覺是擁擠，空間狹小，赤水市森林覆蓋高達82.85%，但城區建筑較密，綠化率較低，包括新開發區域綠化率仍然不高。

第四、政府推動房地產發展愿望仍然較高。赤水市是一個農業縣，是一個旅游縣，但農業、旅游相關財政收入相對較差，作為一個財政收支困難的地方政府，無論是土地出讓收入，還是房地產相關稅收都是地方收入的重要來源，政府收入更依賴于房地產，推動其發展的期望仍然很高。

三、赤水市房地產發展的幾點建議

中央經濟工作會議提出供給側的結構性改革以來，赤水市在房地產領域提出消化房地產庫存，通過連續的降息、稅收優惠等政策，房地產市場出現了重新恢復和增長，但仍有不少問題亟待解決。

第一、大力推動舊城區改造。赤水市舊城區存在基礎設施不夠完善、功能配套不夠齊全、規劃布局不適應新形勢的問題，是目前需要改造的一個重點區域。舊城區改造涉及問題多，改造成本高，開發收益低，開發商參與改造不積極，需要政府提供更多的政策優惠來推動。舊城區改造一定要解決不適時宜的東西，做好改造規劃，在容積率、綠化率、道路建設上要高標準嚴要求，在規劃建筑風格上要突出地方特色。

第二、緊跟市場需求調整房地產開發。房地產企業庫存積壓一直是老大難問題，面對商品房庫存積壓，特別是商業地產，更需要轉換思路，無論是政府還是房地產企業都應在有效需求的基礎上推動房地產開發，擺脫這一塊難啃的骨頭。赤水市雖然房地產價格相對較低，但并不意味著房地產開發可以放棄品質，相反赤水市這樣的縣級市房地產以自住型需求為主，更應該根據市場需求在品質上下工夫，減少低端和無效供給，更好滿足居民需要。

第三、提高規劃建設標準推升城市品位。在房地產建設發展理念上要堅持以“創新、協調、綠色、開放、共享”為統領，在指導思想上要以城鄉統籌、城鄉一體、產業互動、節約集約、生態宜居、和諧發展的新型城鎮化建設為指導。在基礎設施建設上要狠抓街道、公路、停車、體育、娛樂、休閑、供電、供水等基礎設施的超前謀劃。在城市社區管理，街道衛生管理，物業管理方面要更加精細化。在房地產開發上立足高水平規劃、高質量建設、高標準管理。在房地產供給上控制數量、提升質量。凝心聚力打造創新開放、美麗富裕、文明幸福的多彩赤水。

第四、推動房地產開發多樣性。房地產行業要通過轉型創新，吸引更多新技術、新產品、新業態、新模式，尤其是將互聯網創新思維融入房地產業，從而適應新常態、把握新常態、引領新常態，推動房地產業提質增效升級。政府和開發商都要明白住房不僅僅是一個簡單的物理空間，更是良好的心理空間，住房不僅僅是由混凝土堆砌起來的“殼”，更是融入人性化服務的“里”。在面對住房需求趨于多樣化、個性化、差異化問題時，我們更應該通過創新轉型，適應市民對住房消費觀念的變化，滿足市民對各種新的生活方式和居住文化的追求，為住房消費激發新需求，挖掘新潛力，增添新活力。

第五、做好房地產政策調整和完善。房地產行業是國民經濟發展的重要支柱產業之一，但一味依靠房地產行業的發展來帶動國民經濟發展從長遠來看是不可行的。日本的房產泡沫和美國的次貸危機都是過分依賴房地產行業的教訓。房地產政策調整上要堅決貫徹落實黨的十九大精神，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。堅持調控政策連續性和穩定性，加強市場調控和監管，特別是做好房產稅征收的前期準備工作，防范化解房地產市場風險。

房地產一直伴隨著赤水市地方經濟的發展，也是推動赤水市經濟快速發展不可缺少的行業，它所創造的價值在經濟中占比很大。但并不能因房地產對經濟的貢獻大，而大肆發展房地產，無度的建設會導致社會和經濟發展的不平衡，房地產市場健康、穩定才是推進赤水市經濟平衡發展的前提。