赤水市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革研究

鐘建

房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r的影響，同時(shí)反作用于經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。中國特色社會主義進(jìn)入新時(shí)代，面臨新的改革和挑戰(zhàn)，國家實(shí)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，十九大提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”這一理念。面對目前中心大城市的房價(jià)快速上漲，邊遠(yuǎn)中小城市房屋去庫存問題。赤水市作為一個邊遠(yuǎn)縣級市，要認(rèn)真對待房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，以此化解房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題。

一、赤水市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

赤水市城區(qū)戶籍人口6萬2.4萬戶，實(shí)際居住人口10萬2.7萬戶，已登記住宅超過3.5萬套，戶均擁有住宅1.3套。2017住宅銷售7970套，年末住宅庫存2649套，購房者約50%來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村，以選購城市住宅為主，30%來自重慶、四川方向，以選購高山康養(yǎng)度假為主。2017新增商業(yè)用地51萬平方米，年末在建住宅156萬平方米1.4萬套。現(xiàn)規(guī)劃住宅容積率由之前的5.5逐漸下降到3.5以內(nèi)，已規(guī)劃未建項(xiàng)目，房地產(chǎn)商積極聯(lián)系規(guī)劃部門調(diào)整規(guī)劃下調(diào)容積率，住宅提檔升級已經(jīng)開始。

二、赤水市房地產(chǎn)發(fā)展存在問題

赤水市房地產(chǎn)在過去20年獲得快速發(fā)展，對推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程做出了巨大的貢獻(xiàn)，對改善人居環(huán)境、居住條件方面取得了積極作用，但在快速的發(fā)展過程中累積了一些問題。

第一、房地產(chǎn)開發(fā)階段性過剩。赤水市城區(qū)戶均擁有住宅1.3套，已建和在建住宅項(xiàng)目超出城市現(xiàn)有人口承載范圍，房屋空置率較高。2016年房地產(chǎn)公司年末庫存9508套，經(jīng)過2017年積極的房地產(chǎn)銷售政策，2017年房地產(chǎn)庫存下降至2649套，但3年前開盤項(xiàng)目仍然有20多個未售完。

第二、房地產(chǎn)個別子項(xiàng)目出現(xiàn)嚴(yán)重過剩。赤水市因交通和地理區(qū)位因素，商貿(mào)發(fā)展相對落后，商業(yè)地產(chǎn)需求不足，又因商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值相對較高，開發(fā)商更熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，特別是后街小港住宅底樓商業(yè)地產(chǎn)過剩較為嚴(yán)重。城區(qū)房價(jià)平均3000元/立方米，同周邊城市相比房價(jià)相對較低，然而赤水市人均年收入高于周邊地區(qū)，隨著市民支付能力和生活水平不斷提高，小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)相對過剩，無論是新房還是二手房銷售都存在困難。

第三、房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)品質(zhì)不高。住房貨幣化改革20年來，城區(qū)原有市民戶均擁有住房1.3套，新購房均為改善性住房。房屋平均使用壽命60年，而今20年不到換新房，這是為什么？經(jīng)調(diào)查，80%住戶因?qū)υ凶》科焚|(zhì)不滿而換新房。實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)新規(guī)劃開發(fā)住宅仍然品質(zhì)不高，建筑容積率雖然從5.5降到了3.5，但作為一個縣級城市仍然較高，給人的感覺是擁擠，空間狹小，赤水市森林覆蓋高達(dá)82.85%，但城區(qū)建筑較密，綠化率較低，包括新開發(fā)區(qū)域綠化率仍然不高。

第四、政府推動房地產(chǎn)發(fā)展愿望仍然較高。赤水市是一個農(nóng)業(yè)縣，是一個旅游縣，但農(nóng)業(yè)、旅游相關(guān)財(cái)政收入相對較差，作為一個財(cái)政收支困難的地方政府，無論是土地出讓收入，還是房地產(chǎn)相關(guān)稅收都是地方收入的重要來源，政府收入更依賴于房地產(chǎn)，推動其發(fā)展的期望仍然很高。

三、赤水市房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革以來，赤水市在房地產(chǎn)領(lǐng)域提出消化房地產(chǎn)庫存，通過連續(xù)的降息、稅收優(yōu)惠等政策，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了重新恢復(fù)和增長，但仍有不少問題亟待解決。

第一、大力推動舊城區(qū)改造。赤水市舊城區(qū)存在基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善、功能配套不夠齊全、規(guī)劃布局不適應(yīng)新形勢的問題，是目前需要改造的一個重點(diǎn)區(qū)域。舊城區(qū)改造涉及問題多，改造成本高，開發(fā)收益低，開發(fā)商參與改造不積極，需要政府提供更多的政策優(yōu)惠來推動。舊城區(qū)改造一定要解決不適時(shí)宜的東西，做好改造規(guī)劃，在容積率、綠化率、道路建設(shè)上要高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，在規(guī)劃建筑風(fēng)格上要突出地方特色。

第二、緊跟市場需求調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)庫存積壓一直是老大難問題，面對商品房庫存積壓，特別是商業(yè)地產(chǎn)，更需要轉(zhuǎn)換思路，無論是政府還是房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)在有效需求的基礎(chǔ)上推動房地產(chǎn)開發(fā)，擺脫這一塊難啃的骨頭。赤水市雖然房地產(chǎn)價(jià)格相對較低，但并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)可以放棄品質(zhì)，相反赤水市這樣的縣級市房地產(chǎn)以自住型需求為主，更應(yīng)該根據(jù)市場需求在品質(zhì)上下工夫，減少低端和無效供給，更好滿足居民需要。

第三、提高規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)推升城市品位。在房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展理念上要堅(jiān)持以“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”為統(tǒng)領(lǐng)，在指導(dǎo)思想上要以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為指導(dǎo)。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上要狠抓街道、公路、停車、體育、娛樂、休閑、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施的超前謀劃。在城市社區(qū)管理，街道衛(wèi)生管理，物業(yè)管理方面要更加精細(xì)化。在房地產(chǎn)開發(fā)上立足高水平規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)管理。在房地產(chǎn)供給上控制數(shù)量、提升質(zhì)量。凝心聚力打造創(chuàng)新開放、美麗富裕、文明幸福的多彩赤水。

第四、推動房地產(chǎn)開發(fā)多樣性。房地產(chǎn)行業(yè)要通過轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，吸引更多新技術(shù)、新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式，尤其是將互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新思維融入房地產(chǎn)業(yè)，從而適應(yīng)新常態(tài)、把握新常態(tài)、引領(lǐng)新常態(tài)，推動房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效升級。政府和開發(fā)商都要明白住房不僅僅是一個簡單的物理空間，更是良好的心理空間，住房不僅僅是由混凝土堆砌起來的“殼”，更是融入人性化服務(wù)的“里”。在面對住房需求趨于多樣化、個性化、差異化問題時(shí)，我們更應(yīng)該通過創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，適應(yīng)市民對住房消費(fèi)觀念的變化，滿足市民對各種新的生活方式和居住文化的追求，為住房消費(fèi)激發(fā)新需求，挖掘新潛力，增添新活力。

第五、做好房地產(chǎn)政策調(diào)整和完善。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，但一味依靠房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來帶動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展從長遠(yuǎn)來看是不可行的。日本的房產(chǎn)泡沫和美國的次貸危機(jī)都是過分依賴房地產(chǎn)行業(yè)的教訓(xùn)。房地產(chǎn)政策調(diào)整上要堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨的十九大精神，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。堅(jiān)持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，加強(qiáng)市場調(diào)控和監(jiān)管，特別是做好房產(chǎn)稅征收的前期準(zhǔn)備工作，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)一直伴隨著赤水市地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也是推動赤水市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展不可缺少的行業(yè)，它所創(chuàng)造的價(jià)值在經(jīng)濟(jì)中占比很大。但并不能因房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)大，而大肆發(fā)展房地產(chǎn)，無度的建設(shè)會導(dǎo)致社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定才是推進(jìn)赤水市經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展的前提。