房地產上市公司財務風險探討

周璇

[提要] 本文論述房地產上市公司財務風險發生的成因和國內房地產行業財務現狀，同時對如何采取防范措施以降低財務風險等問題進行研究，最后提出房地產公司財務風險防范策略。

關鍵詞：房地產公司；上市公司；財務風險；風險管理

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年3月6日

一、前言

（一）研究背景。隨著我國市場經濟的進一步發展，房地產投資在2000年以來掀起一股熱潮，該行業也為中國的經濟增長做出了巨大貢獻。但是，自從金融危機爆發和政府實施宏觀調控政策以來，房地產業樓市泡沫的產生和銷售狀況的疲軟以及快速增長階段的告別使得業界迫切需要有效的內部改革。2015年3月國家開始調整各地公積金首付，這意味著政府對土地結構改良的推進和樓市政策的優化已變成宏觀調控的具體措施，也使得房地產行業因“經濟過熱”而成為被政府調控的目標之一，該行業的企業正面臨著財務風險陡升的嚴峻挑戰。

（二）研究目的和意義。研究房地產企業財務風險的意義在于降低企業因對風險的麻痹或預防不專業而造成的損失，降低企業因風險防范不恰當而破產的比率，因此計算并預測企業將要面臨的各方面包括投資、籌資、資金回收和收益分配等財務風險將成為企業管理的重中之重。此外，從宏觀角度來考慮，企業規避風險可以防止失業率的上升，維持社會穩定，這有利于國家社會經濟的發展。因此，研究房地產行業的財務風險不論對微觀的房地產企業還是對宏觀的國家經濟大局都具有重要的意義。本文的目的在于：（1）為投資人、債權人和其他利害相關人提供房地產行業財務風險分析的依據，使他們能夠判斷投資風險和投資報酬，確定投資方向，對不同情況進行多因素綜合考慮從而降低投資風險，獲取更高收益；（2）使房地產企業管理者能夠對所發現問題，分析原因，克服薄弱環節，盡早察覺財務危機并采取相關措施，防范財務風險；（3）為監管部門實施房地產行業有效監督與指導提供參考。

二、房地產上市公司財務風險現狀

根據財務風險的分類以及房地產上市公司財務風險的特征，我們將從籌資情況、投資情況和資金回收情況等三個方面來分析房地產上市公司的財務風險現狀。

（一）房地產上市公司籌資現狀。整體來看，房地產企業所需資金呈現改善跡象，其中2015年下半年開始銷售回籠加快是導致房企資金到位、房地產籌資情況發生好轉的主要因素。此外，國內資金面持續寬松、政府放寬房地產政策、房地產企業多改為開發小周期項目，使得銀行對于開放貸款負面情緒有所緩解，房地產企業民間借款熱情也持續高漲；另一方面，創新籌資模式進一步拓寬了企業的資金來源，電子金融業的崛起使得線上籌資成為可能，這種新型籌資模式不僅能夠節省利息成本，還無需抵押不動產，這也大幅度提高了房地產企業的籌資能力。

（二）房地產上市公司投資現狀。2016年以來，房地產行業的地區分化正在加劇，房地產企業出售投資項目、轉讓資產愈發頻繁，這導致龍頭和優勢企業不斷吸收行業資源，迫使行業結構進行調整，并對資源進行再分配。這些都表明中小型房地產企業正在面臨著更為嚴峻的挑戰，一旦投資失敗，極可能導致嚴重財務危機。

（三）房地產上市公司資金回收現狀。根據房地產行業經營現狀我們可以得知近年來房地產企業銷售量大幅度下降，尤其是2015年以來，國內許多城市樓市呈崩盤狀態，正是由于銷售滯后直接導致房地產投資回報呈急劇下降趨勢，包含萬科、保利等國內房地產行業龍頭企業在內，滬深股市中有48家企業一年中超過兩季度經營活動凈現金流為負數，現金流的管理對于房地產開發企業至關重要。

三、房地產上市公司財務風險分析中存在的問題及原因

（一）資產負債率過高。房地產企業籌資結構不夠合理是我國房地產上市公司財務風險分析中所存在的重大問題，由于企業的融資規模受到債務籌資和權益籌資兩方面的影響，而目前國內房地產上市公司普遍通過銀行信貸和發行股票等負債方式取得資金，這將對企業的未來發展產生嚴重的負面作用。負債雖然是成本最低的籌資方式，卻不一定是最優的籌資方式。企業通過負債籌資來滿足自己的資金需求，事實上是在運用財務杠桿，如果企業的投資利潤率低于企業負債籌資的成本率，則企業就會發生償債困難。而負債本息的償還具有強制性，一旦企業不能按時償還，可能會受到法律的制裁，甚至被迫破產清算。

（二）投資政策過于寬松。隨著住房改革政策的發展，我國房地產業市場化程度不斷加深，國家對于房地產業的發展尤為關注，宏觀調控政策的關注度也明顯高于其他行業。2014年一系列對房地產業從緊的宏觀調控政策后，房地產企業的經營狀況受到了很大影響。國家為了調整各項經濟指數采取了寬松的財政政策，其中就包括對于房地產行業來說過于寬松的投資政策，例如央行降低借貸利率鼓勵企業通過各種籌資渠道進行貸款，正因如此，許多房地產公司盲目地擴大融資規模，外源資金數額驟升，企業財務風險水平也隨之升高。

（三）資金流動過于復雜。由于房地產項目本身特點決定了項目規模較大、開發周期較長，項目規模過大，收益回報期也就往往會延后，這很可能導致資金補充速度無法跟上各類成本支付的步伐，企業更加容易陷入資金來源短缺的困境。此外，從資金流向來說，經營中涉及的資金流向、財務關系復雜。資金運作方式種類過多，流動形式過于復雜，給房地產企業的財務管理、資金調配帶來更大的難度。

四、房地產上市公司財務風險防范對策

由上述分析可知，導致財務風險較高的主要原因是房地產企業融資數量大、周期長，資金鏈容易發生中斷，再加上民間炒房熱潮以及政府宏觀調控沒有得到有效的實施，直接導致房地產公司盲目擴大投資。對此，應該主要從以下幾個方面著手：

（一）擴大債券籌資，規范籌資結構。目前，我國房地產上市公司直接融資方式中主要以股權籌資為主，債券融資比例較小。然而，股權融資相對較高，股票市場尚不能適應不同規模企業的融資需求。相對于銀行信貸，債務資本市場具有融資成本低、產業導向強以及市場風險低等優勢；相對于股權融資，債權融資具有融資規模大、發展空間大、適用企業廣泛等優勢。對此企業應實行單獨核算，采取市場化方式發行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，鼓勵商業銀行、社保基金、保險機構等積極參與。此外，房地產上市公司還可以通過債券市場籌集基金、拓寬公司融資渠道，改善籌資結構。

（二）加強投資謹慎性，合理制定投資計劃。上市公司在做出投資決策前應該從稅收、財務狀況、市場前景、資源配置等多個層面對該項目的可實施性進行分析，如果是大量購買股票份額，收購另一公司而成為對其完全控股的母公司，應該注意該公司的運營情況、品牌知名度和購買股票風險程度高低，這些將直接影響投資后是否會從實質上給公司帶來利益流入。此外，上市公司投資的目的是為了獲得收益，判斷一個企業是否具有價值就在于對現在從事產業的了解程度和運作的熟練程度。在新的投資決策做出之前，上市公司應考慮所收購的企業所經營的主要業務是否能與本公司產業鏈進行對接，如果能夠通過對技術水平和人才培養等方面進行公司生產能力的提升，該投資決策才是將投資成本降至最低而獲利能力升至最高的。

（三）做好公司資金預算，提高資金使用效率。對于房地產企業來說，日常經營活動中一定會與大量的現金流打交道，而不合理的現金流支出和收入都會給企業帶來不可磨滅的負面影響。因此，做好現金流量的預算工作是企業管理現金的重中之重。此外，要科學地使用資金，提高資金的使用效率。一方面是要積極尋找信譽良好、實力較強的現金客戶，與客戶保持良好的溝通和交流，加強客戶資源的管理，對于那些回款慢、信譽差的客戶，在無法改變的情況下，盡可能地放棄與他們的合作，減少資金流動的損失；另一方面要加強庫存管理，合理的庫存可以減少資金的占用，加快資金周轉的速度，高效地利用企業的資金，降低房地產上市公司的財務風險。

主要參考文獻：

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