住宅專項維修資金管理使用問題及措施研究

伍南志

摘 要 為了優(yōu)化住宅物業(yè)的服務(wù)及保障住宅公共設(shè)施設(shè)備的正常維修，1998年我國專門出臺了針對維修基金的有關(guān)管理辦法（建住房〔1998〕213號），2007年建設(shè)部和財政部又聯(lián)合簽署165號令《住宅專項維修資金管理辦法》，明確“維修基金”為“住宅專項維修資金”（以下簡稱“維修資金”）。隨著管理的深入和細(xì)化，維修資金在管理、籌集和使用這一系列過程中逐漸顯現(xiàn)出一些問題和弊端。本文就維修資金的使用問題和管理問題進(jìn)行分析和討論，并嘗試提出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞 專項 資金管理 問題 措施

一、引言

隨著我國城市建設(shè)水平逐漸提高，人們對住宅環(huán)境逐漸有了更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)，于是提高住宅物業(yè)管理的規(guī)范水平和精細(xì)化程度就成了住宅管理努力的方向。以往，住宅公共部位以及公用設(shè)施設(shè)備出了問題由誰來負(fù)責(zé)維修沒有明確的規(guī)定，而資金由誰來出更是個問題。為此國家對住宅公用部位以及公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造的資金籌集、使用和管理作出了明確的規(guī)定，具體詳見建住房〔1998〕213號文件以及2007年建設(shè)部和財政部聯(lián)合簽署的165號令《住宅專項維修資金管理辦法》。管理辦法的出臺，對住宅管理水平的提高以及住宅水平的保障都起到了促進(jìn)作用，但實際工作中仍不可避免會產(chǎn)生許多問題。

二、目前住宅專項維修資金在管理使用中面臨的問題

（一）征集住宅專項維修資金環(huán)節(jié)中存在的問題

第一，由于種種原因無法全面地歸集維修資金。造成這一現(xiàn)象的原因：一是開發(fā)商挪用。這種現(xiàn)象存在于一些曾經(jīng)由開發(fā)商代收維修資金的城市，比如桂林就是1999年開始由開發(fā)商代收，2006年由市政府下文成立維修資金管理部門后才逐漸歸集到專戶管理。這中間就出現(xiàn)了失控的現(xiàn)象，部分資金被開發(fā)商挪用。管理部門耗費了大量時間和精力追繳，雖然追回了大部分的資金，但仍有少部分資金始終無法追回。二是時間點原因。有些商品房住宅建成交付時間早于1998年，銷售時間則跨度很大，就造成了同一個小區(qū)由于銷售時間的不同，有些交了維修資金，有些沒交。三是住宅專項資金的減免。歸集資金過程中會因為各種原因，比如說人情、行政命令等出現(xiàn)減免的情況，而這其中有一大部分是拆遷安置戶。

第二，續(xù)籌無法落實。管理辦法中規(guī)定，維修資金在使用到還剩30%的時候必須進(jìn)行續(xù)籌，否則不能繼續(xù)使用。但在實際工作中，續(xù)籌難度非常大。首次歸集的時候可以將是否繳納維修資金作為辦理房產(chǎn)證的審查要件之一，或者直接在預(yù)售時全額由開發(fā)商代繳，而續(xù)籌則無從著手。很多業(yè)主對維修資金并沒有很高的關(guān)注度，甚至很抵觸，不愿意再多花錢，能配合續(xù)繳的寥寥無幾。

第三，老小區(qū)維修資金的補(bǔ)建。1999年之前建成的小區(qū)并不在少數(shù)，由于使用年份更久遠(yuǎn)，對于維修、更新、改造的需求更是迫在眉睫，卻苦于根本就沒有這筆資金，難度更大。

（二）在使用維修資金過程中存在的問題

在使用維修資金的過程中存在的主要問題是申請使用專項資金難。業(yè)主感到委屈，這筆錢明明是歸業(yè)主所有，用起來卻難之又難；管理部門也很委屈，管理辦法規(guī)定：使用維修資金必須達(dá)到兩個2/3以上業(yè)主，即維修范圍內(nèi)的業(yè)主戶數(shù)的2/3和所占有的建筑面積2/3以上的業(yè)主同意使用。小范圍的維修尚可，如果是涉及整個小區(qū)的公共部位或公用設(shè)施設(shè)備維修，需要幾百上千戶業(yè)主同意，簽字工作拖延時間長，很可能需要半年以上，造成維修工作啟動慢是必然的。而經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主意見不統(tǒng)一、房屋出租無法聯(lián)系、業(yè)主本人不在本地等情況，無法達(dá)到兩個2/3以上的業(yè)主同意，造成申請使用維修資金的難度更大。而這些情況有些業(yè)主并不了解，一味認(rèn)定是管理部門故意刁難。同時，有的小區(qū)業(yè)主目前對這項資金的申請和使用過程仍不了解，有些甚至都不知道有這項資金的存在，也會造成專項資金的使用率比較低。

另外，由于前述的歸集中存在的問題，住在同一個小區(qū)的業(yè)主有的繳納了，有的沒繳納，導(dǎo)致資金收繳不全而無法全額撥付資金，這也必然造成維修單位不敢接受該項維修項目，一旦對另一部分沒有歸集資金的業(yè)主現(xiàn)金分?jǐn)偣ぷ鞑豁樌?，就會造成維修單位墊資維修，且極有可能難以收回墊資。

由于維修資金使用困難，激發(fā)了業(yè)主委員會、物業(yè)公司和業(yè)主三方之間的各種矛盾，這樣的情況不同程度地普遍存在，不僅影響了房屋的維修，損害了業(yè)主的利益，且給社會的和諧安定帶來了負(fù)面影響。

三、推進(jìn)維修資金管理體制改革的措施

針對存在的問題，筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下措施：

（一）建立統(tǒng)一、規(guī)范的物業(yè)維修資金管理模式

為了保證管理辦法能夠有效地實施，各地政府投入了大量的資源。以筆者所在的桂林市為例，其采取以核發(fā)房屋所有權(quán)證時核查繳納維修資金收據(jù)的方式以保障物業(yè)維修資金的歸集，并采取多種方式對維修資金的歸集、使用、管理模式進(jìn)行宣傳和推廣；寧波市則針對維修資金續(xù)籌難的問題，實行了大中修財政補(bǔ)貼制度，即大中修項目的維修資金一半由業(yè)主負(fù)擔(dān)，一半由財政補(bǔ)貼。針對資金使用簽字難的情況各地市也采取了許多措施，如計劃性使用、短信確認(rèn)等，其中計劃性使用是將一定時期內(nèi)需要維修的內(nèi)容集合起來做計劃，由業(yè)主對合并計劃進(jìn)行表決，在計劃時間內(nèi)對表決過的內(nèi)容進(jìn)行維修時不需要再次表決。各地在實際工作中針對問題可謂各出奇招，但這恰恰反映出了物業(yè)維修資金管理不統(tǒng)一、制度不完善的問題。集合各地市在實際工作中的經(jīng)驗、教訓(xùn)，發(fā)揚行之有效的，摒棄不好的，整合出一套在全國范圍內(nèi)行之有效的管理模式，完善一系列制度，是勢在必行的。

（二）建立維修資金審計制度，提高資金管理的透明度

辦法中規(guī)定維修資金的管理接受財政部門的監(jiān)督，并定期向小區(qū)發(fā)放維修資金對賬單，但這顯然還不夠。在使用維修資金的過程中，維修單位的選取、工程預(yù)決算的審核、工程質(zhì)量的監(jiān)督等都是容易被不法分子鉆空子的環(huán)節(jié)，有必要通過建立維修資金審計制度，讓誠信的第三方審計來約束，杜絕侵吞業(yè)主利益的不合法行為，最大限度地維護(hù)業(yè)主利益。

（三）加大宣傳力度，增強(qiáng)業(yè)主的維權(quán)意識

目前，有些業(yè)主對維修資金的認(rèn)識還比較模糊，維權(quán)意識不強(qiáng)。我們應(yīng)該加大宣傳力度，利用一切資源，包括政府報刊、電視新聞媒體以及網(wǎng)絡(luò)媒體、微信、微博等等，見縫插針地宣傳。相信隨著大家主動維權(quán)意識的增強(qiáng)，維修資金能夠更加高效地被加以利用。

四、結(jié)語

為保證維修資金的高效使用，要通過進(jìn)一步完善制度，建立全國范圍內(nèi)統(tǒng)一、規(guī)范的管理模式，對資金繳存、使用等作出更細(xì)化的規(guī)定；通過建立維修資金審計制度，增加資金管理透明度，使其更公正公開；同時加大宣傳力度，增強(qiáng)業(yè)主的維權(quán)意識，使其維護(hù)自身利益。

（作者單位為桂林市象山房產(chǎn)管理處）

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