布達佩斯的物業與民居

劉少才

匈牙利是歐洲中部一個中等發達的內陸國家，布達佩斯是該國的首都，人口174萬。布達佩斯在歐洲有“東歐巴黎”和“多瑙河明珠”的美譽，因為布達佩斯最重要的名勝都位于多瑙河畔，也是外國游人到中歐旅游必去的城市之一。

布達佩斯的民居

到布達佩斯看民居，不難看出多數建筑及民居無疑都是典型的歐洲建筑風格，整個城市歐洲氣息濃重，這個城市特點就是環境美，綠化好，綠化面積廣闊，到處都綠色。導游說，細分布達佩斯房產類型，可分為四類：一是19世紀左右建成的老磚房；二是80年左右建造的板樓；三是2000年左右的新建房屋；四是別墅式高級住宅。

老磚房是19世紀左右修建而成，大概都有100多年的歷史了。墻體非常厚實，有如我國東北的墻體，這樣的墻體冬天保暖性能好，隔音性能也很好，是布達佩斯中心區主要建筑群，雖然建筑年代久遠，但本土居民堅信這種房屋再住個200年、300年主體都不會損壞。這種房屋一般采用循環供暖機（Cirko）可提供暖氣和熱水及獨立供暖（GAS）。這種老磚房墻體雖然年代已經過百年了，但內部幾乎都經過多次裝修，沒有一點滄桑之感。老磚房非常有歷史感，是聯合國教科文組織名下的世界文化遺產。房子的外表非常漂亮，有很精美的雕塑，壁畫。室內房間的高度有4—5米，外墻厚實，冬暖夏涼。

板樓是1980年代建成的。板樓不是我們想像的木板樓，而是水泥加鋼筋結構的。樓里集體供暖氣，供熱水。但墻體較老磚房偏薄，所以隔熱隔音性能比不上老磚房。有的翻新過的板樓，外墻加了6-10厘米保暖層，樓里暖氣大小可自控，這樣能達到更好的節能效果。

新建房是2000年以后建成。結構是水泥鋼筋和磚（多為空心磚），加上落地式玻璃窗門。整體外觀新穎，現代化。每家每戶提供可自控的中心供暖，供熱水。隔熱隔音效果要比板樓好。很多小區配有保安，地下停車庫，有的樓盤還配有前臺，游泳池，健身房，桑拿房等。不過配備越多，物業管理費就越貴。

別墅，各個年份建成的都有，可分為獨棟別墅，雙拼別墅，和聯排別墅。近代建的墻體一般為30-38厘米的空心磚，外墻加上保暖層，地基用水泥。別墅多數為2-3層。負一層大多規劃為車庫。（沒有負一層的將車停在花園里）。正一層為客廳，廚房，餐廳，客房。第二層以上為臥室。房子外面則是花園綠地或建有游泳池。供暖系統有傳統的壁爐，地暖和循環。

總體看，布達佩斯沒有高樓林立擠瘦天空樓群， 沒有隆重的商業風味，更不會有鋼筋水泥的壓迫感， 而有的 是19世紀歐洲建筑風貌透出的濃濃的文藝氣息。

布達佩斯的房價

布達佩斯中心地帶的房價約為2500-7000歐元/平方米；次中心位置房價約為1600-2500歐元/平方米；離市中心遠一些的地方房價在1000-1600歐元/平方米。1歐元約等于7.5元人民幣，這樣換算下來，你一定覺得布達佩斯的房價太高，殊不知，整個匈牙利的房價相比歐洲其他國家是最低的，就連購房所交稅費也比一般的歐洲國家要低很多。

且布達佩斯的房產均沒有國內所謂的分攤面積，通常陽臺按面積的一半計算或面積為贈送，不記入房屋整體面積。國內的很多新建房房屋的分攤面積就要達到20%至24%。因此，在布達佩斯比如購入的房屋面積為100平方米，通常相當于國內的房屋面積為120平方米。還有就是房子享有永久產權。房子的出租回報率較高，買房實際上比租房劃算。

布達佩斯物業管理與費用收繳

布達佩斯物業費的收徼是有法可依的，這法就是《公寓住宅法》，該法規定，住戶超過兩戶以上的公寓住宅必須成立業主大會，設立公共代表及辦事委員會，住戶超過50戶以上的公寓住宅必須成立審計委員會。該法對提高匈牙利物業管理的規范化，促使物業服務專業化，發揮了重要作用。

根據該法，業主大會每年至少召開一次，主要職責包括制定或修改物業管理公約及大會議事程序，通過上一年度決算及制定下一年度預算，選舉公共代表和辦事委員會成員并確定其報酬，決定共用設施維修與養護事項等。業主擁有物業的使用面積決定其所擁有的票數。業主大會通過決議方式采取“簡單多數”原則，決議文本向每位業主公開。該法還規定，如果業主大會決議損害了部分業主的利益，每位業主60天內有權向法院提出民事訴訟。

公共代表及辦事委員會的主要職責是起草業主大會文件、執行業主大會決議、確定每平方米的“公共事務費”等。匈牙利允許以每棟公寓住宅的名義在銀行開立賬戶及在稅務部門設立稅號，再加上圍繞公寓住宅供水、供電、供氣、供暖系統的維修及公共設施的養護，公共空間的清潔等方面的服務早已專業化、商品化，在公寓住宅住戶較少的情況下，公共代表及辦事委員會往往直接擔任“物業管理者”，并將維修、養護及保潔等具體工作以競標的方式外包給專業公司。在公寓住宅住戶較多的情況下，則往往由業主大會確定一家中標“物業公司”來執行大會的決議，而公共代表及辦事委員會的職責則主要是及時提出好的意見和建議，協助“物業公司”履行好服務合同。匈牙利的“物業公司”一般人數不多，主要是賺取合理的服務費，專門的物業服務也是外包給其他聲譽較好的公司。

審計委員會的主要職責是每月檢查財務收支情況。“收入”主要是業主上交的“公共事務費”。布達佩斯新、舊公寓住宅的“公共事務費”差距明顯，“公共事務費”的使用情況，年底向每一位業主公開。此外，匈牙利物業管理領域的每筆交易表面上是到發達的郵局服務網點交“現金”，但實際上郵局則按照交費通知單上的賬號將代收“現金”匯入指定銀行，在資金流動的源頭上做到了“物業收費”的有據可查，從而降低了在物業管理領域發生經濟糾紛。