新常態背景下房地產開發成本的控制研究

胡珀

【摘要】如今房地產行業已進入新常態發展階段，房地產行業要想實現轉型升級，提高企業盈利能力，就必須強化對房地產開發成本的控制管理。本文介紹了房地產開發成本的主要構成，分析了當前成本控制存在的問題，并針對新常態背景下房地產開發成本控制的有效措施展開了探究。

【關鍵詞】房地產；開發成本；控制

隨著國家“穩增長、調結構”經濟政策的推行，我國經濟發展進入新常態。作為推動國民經濟發展的重要力量，房地產也進入了行業發展的新常態。在市場政策的調整下，房地產業迎來了新常態下的發展機遇，也面臨著諸多挑戰。要想在新常態下的激烈競爭中保持自身的優勢，實現企業利潤的增長，必須對房地產開發成本進行合理的控制。

1、房地產開發成本的主要構成

1.1土地成本

土地是房地產企業得以生存和發展的基礎，擁有充足的土地儲備資源才能保證房地產企業的可持續發展。土地屬于不可復制的稀缺資源，我國對土地實行用途管理制度，嚴格控制建設用地總量，限制農用地轉為建設用地，堅守18億畝耕地紅線。近年來，隨著各個城市建設用地總量的減少，信貸政策的調整，及國家對樓市政策的調控等因素，使得土地價格逐年增長，多個城市土地競拍中出現所謂的“天價土地”。土地成本的不斷上漲給依靠土地生存發展的房地產企業帶來新的挑戰。

1.2工程費用

工程費用包括前期工程費、建安工程費。前期工程費主要包括項目規劃、設計、可行性研究階段產生的費用及“三通一平”的費用；建安工程費包括建筑工程費、設備及安裝工程費及裝修工程費。在房地產開發成本構成中，工程費用約占整個成本的比例較高，因此需要重點控制。工程階段的成本管理包括4個階段，即決策階段、設計階段、發承包階段及施工階段，其中發承包階段是建安工程成本控制的核心。對于此階段的成本，應該通過各種有效措施進行控制，如合理的招標策劃，重視招標文件的編制、嚴格審核清單和標底價格、合同簽訂階段嚴格把控等。

1.3市政基礎設施費及公共配套設施費

市政基礎設施工程費包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊等費用。公共配套設施費指的是項目建成后產權和收益不歸房地產開發商所有的公共配套設施，如公共廁所、居委會、垃圾處理站等設施所產生的費用。這部分費用可以采用單位指標估算法進行計算。

1.4 稅費及不可預見費

稅費包括與房地產開發建設有關的稅收費用，如營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、契稅、印花稅等，及由地方政府及各級行政主管部們收取的行政性費用，如城市建設配套費，房地產綜合開發費，房地產開發管理費等。

不可預見費根據項目的復雜程度和各項費用估算的準確程度不同，一般以建安費為基數取3%～5%。

1.5間接費用

管理費用、財務費用和銷售費用構成間接費用。管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理開發經營活動所發生的各種費用，包括管理人員工資、辦公費、保險費等。房地產因開發周期長、投資數額大，一般情況下都會借助貸款來解決資金需求，因此支付給金融機構的利息也是開發成本的重要組成部分。房地產銷售費用包括廣告費、銷售傭金、推廣費等。

2、當前房地產開發成本控制存在的問題

2.1成本控制理念不成熟

成本控制是房地產企業實現經營目標的重要保證，房地產企業對成本的控制能力直接形成企業的核心競爭力，因此，成本的管控非常重要。但是要實現對成本的有效控制，必須有成熟的成本控制理念，由此才會做出正確的決策和行動。

房地產成本控制的理念應該從項目決策階段開始，并貫穿整個項目始終。當前高售價、高利潤的房地產市場，使很多房地產企業沒有對成本控制產生足夠的重視。因為項目策劃期的成本開支少，許多房地產開發商形成了注重事后核算，輕視事前策劃的誤區，成本控制理念不夠成熟，沒有建立完善的相關成本控制方案，最終導致了項目的成本失控。

些年低成本、高售價的房地產時代，在很大程度上削弱了房地產企業對成本的重視，形成了成本管理一些誤區。一是重事后算賬、輕事前策劃。單純的成本核算作為成本管理的重要內容，使成本管理無法產生應有的作用，最終結果是帶來成本失控。二是房企不應該把“成本”只局限于建安范疇，而應擴展到整個項目的全局。三是很多管理者在與施工單位和供應商談合約時，本著花費的資金是越少越好的原則，一味地擠壓對方的利潤空間，不給對方預留合理的利潤，迫使對方偷工減料、以次充優，造成的后續工程返工成本和維修成本加大。從全過程成本來看是得不償失，另外還付出了不必要的時間成本和人工成本。四是忽視了其他部門的配合，財務部門只是成本監控環節的重要一環，如果沒有其他部門的相互配合，難以將成本管理真正落到實處。

2.2成本控制機制不健全

目前，中小型規模的房地產企業眾多，這類企業大多區域性比較強，企業本身管理水平不高，并沒有建立健全的建設成本控制體系。很多房地產企業在招投標階段本著中標價越低越好的原則，一味地擠壓施工方的利潤空間，間接導致了施工方偷工減料、以次充好，造成了后續工程的返工成本和維修成本加大，從全過程成本來看是得不償失的。還有許多企業由于自身制度的不完善，導致成本控制執行力不高，成本管理不規范，對成本控制的監督流于形式化，沒有合理的成本控制機制予以制約。

2.3成本控制方向不全面

成本控制不應只局限于房地產項目的建設階段，在獲取土地階段和營銷策劃階段同樣需要提高成本控制意識。由于土地資源的稀缺，許多房地產企業在獲取土地時不惜代價，花費巨額產生“地王”。但是獲取土地的成本過高，導致很多企業出現資金鏈的問題，后期項目建設沒有足夠的資金支撐。還有房地產開發商在銷售環節的投入巨大，產品營銷沒有事前充分的策劃與準備，也沒有對此階段的成本控制形成足夠的重視。此外，項目的建設環節和營銷策劃之間的聯系不強，這也在一定程度上增加了營銷成本。

3、新常態背景下房地產開發成本控制的有效措施

3.1項目決策環節重視成本控制

在房地產項目決策環節要提高成本控制的意識，建立成本控制目標體系，從項目方案的設計規劃與項目的可行性研究兩方面入手，強化決策環節的成本控制。第一，要提高方案階段的前瞻性和科學性，通過多方案比選等措施，為決策提供依據，同時，注重工程項目的經濟評價。第二，要強化對項目的運營成本的控制，（下轉228頁）（上接226頁）建立完善的項目可行性評價體系，重視項目風險的預測和防控等。第三，樹立項目成本控制理念，并將成本控制理念貫穿全程。建立成本控制目標體系，在項目初步設計、技術設計、施工圖設計等環節堅持明確的控制成本目標，做好投資估算、設計概算與施工圖預算。

3.2規范建設環節的成本控制

規范建設環節的成本控制。注重招投標環節的成本管理，通過選擇符合項目情況的招標方式，加強對投標單位的資格審查，編制完善的招標文件，制定合理的標底價格，慎重對待合同的簽訂等措施，對成本進行管控。在施工階段，加強設計變更與現場簽證管理，做好索賠管理，建立投資監理制度，通過第三方力量強化對項目的投資控制。對于竣工決算與結算，要執行嚴格的審核制度，既要進行房地產企業內部審查，同時聘請有經驗的審價單位進行外部審核，多方把控，從而控制項目成本。

3.3注重取得土地環節及營銷環節的成本控制

在目前土地價格高企的時期，土地成本占到整個房地產開發成本的65%～70%左右，有的項目土地成本占比更高。房地產企業要想控制土地成本，以合理的價格獲取土地，就必須時刻關注市場的動態，了解競拍地塊所在區域的規劃情況；同時，在競買土地前需做好充分的經濟測算工作及貸款融資方案，制定合理的心理價位，并做好多方案預案。在營銷策劃階段強化成本控制也非常關鍵。當前很多房地產企業采取“全程營銷”的方法，在營銷階段不惜成本，雖然對項目樓盤產生了較好的宣傳效果，但是導致項目成本大幅上漲。因此要通過制定合理的營銷方案，做好項目的營銷策劃，從而提高房地產項目營銷成本控制的水平。

結語：

綜上所述，新常態背景下的房地產行業不僅迎來了蓬勃的發展機遇，同樣也面臨了激烈的競爭與調整。房地產企業要想獲得持續穩定的發展，必須重視開發成本控制，無論是在項目決策環節、建設環節還是營銷環節，都要建立明確的成本控制目標，完善成本控制體系，只有這樣才能實現收益最大化。

參考文獻：

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