房地產開發視角的特色小鎮啟示錄

【摘要】自 2015 年開始，特色小鎮成為新的城鎮化發展焦點。隨著政府自上而下的政策推行、地方政府的主導開發及地產行業的強勢介入，特色小鎮成為房地產行業的特色爆點。凡地產者，必論小鎮；凡小鎮者，必論產業。在地產行業紛紛轉型、追求利潤空間的時代驅使下，如何保證特色小鎮物質空間環境的原真性以及經濟產業的純粹性、如何避免特色小鎮成為新的地產江湖，成為小鎮風氣盛行下亟待反思的熱議話題。本課題從房地產開發視角出發，從特色小鎮爆紅原因、地產開發與特色小鎮對比、地產特色小鎮開發模式、特色小鎮啟示錄四個方面淺議特色小鎮如何回歸本真，如何打造真正意義上的“特色小鎮”。

【關鍵詞】房地產開發；特色小鎮；開發模式；產業為王

《論語.先進》篇有道，莫春者，春服既成，冠者五六人，童子六七人，浴乎沂，風乎舞雩，詠而歸。這是歷史上最早對于小鎮生活的生動描繪，同時也是現代小鎮生活的最佳注解。隨著城鎮化進程的迅速發展，這種真實且充滿生活情趣的小鎮慢生活已經逐漸遠去，城鎮化浪潮沖刷后剩下的高強度、快節奏、快餐化的現代文明。

1、特色小鎮爆紅原因？

（1）自身產業特征，資源稟賦優勢。隨著消費市場細分趨勢愈發明顯，小鎮作為產業升級的新興旅游市場愈受追捧。由于特色小鎮具備一定的產業經濟基礎，或支柱產業特殊，或區位條件優越，或自然環境優美，或資源稟賦獨特。這成為小鎮爆紅的首要前提。

（2）國家政策紅利。隨著城鎮化進程加速及城鎮化水平不斷提高，工業在經濟結構中居于支柱地位，國家逐漸進入到“工業反哺農業、城市支持鄉村”的新型發展階段。特色小鎮作為國家“新型城鎮化”發展戰略的重要著力點，帶有重要的城鄉一體化使命。

（3）逆城市化初期特征。隨著我國城鎮化水平達到一定程度，逐漸出現人口、產業向鄉鎮轉移的現象，即逆城市化現象。在逆城市化的早期過程中，鄉鎮作為城市發展的腹地，逐漸被納入城鎮化發展的范圍，并為城市發展提供周末度假、生態休閑及自然獵奇的場所。當前，恰逢國家政策支持，特色小鎮得以迅速爆紅。

（4）傳統隱逸情懷爆發。東方傳統文化講究“出世”，即尋找寂靜清幽之所，靜心修行而達到高超的境界，要求修行者去除一切雜念，舍棄身外之物，物我兩忘，身外無我，我亦非我，無我無常，出世的終極目標在于渡己，即追求自身的解脫。特色小鎮的緩節奏、慢生活正為“出世”情懷的培育提供一片樂土。

2、地產特色小鎮開發模式研究

隨著小鎮建設的持續發酵，特色小鎮成為地產開發商未來發展布局中不可或缺的一大版塊，并逐漸在各自實踐模式基礎上，形成四種較為成熟的開發模式，即以碧桂園為代表的科技小鎮，以綠城為代表的農業小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮、以華夏幸福為代表的產業小鎮。四種模式的特色小鎮除了具備選址巧而宜、產業特而強、功能聚而合、形態精而美、機制活而新等普適性條件外，也形成了各自較為特別且行之有效的實踐策略。見表一

在特色小鎮的開發過程中，地產開發商都在此基礎上衍生出各自完整的特色小鎮產品線，如恒大地產的足球教育、休閑、生態、溫泉、電影、現代農業、特色文化七大小鎮體系。但是，在實際發展過程中，特色小鎮的開發模式逐漸出現驅動同質化、運營不夠專業、盈利趨勢地產化等誤區，因此，有必要對傳統地產開發與特色小鎮開發進行核心因子對比分析，從而明確特色小鎮的發展側重點。

3、地產開發與特色小鎮對比分析

從表象上看，地產背景下的小鎮與特色小鎮打造都具有位置選址特殊、開發主導產業、改善硬質環境、升級配套設施等吸引人、留住人的政策措施。但是，二者的開發邏輯有著本質的區別，且矛盾是難以調和的。具體表現在：見表二

（1）主導發展因素：特色小鎮作為新的房地產紅海，已經成為各房地產開發商爭奪市場、搶占土地資源的重要渠道之一， “小鎮”更是成為傳統地產開發商的金字招牌。但是，由于房地產本身自帶的金融化、資產化、逐利性的特質，小鎮遍地開發，建設如火如荼。傳統意義上的特色小鎮作為歷史的沉淀，或文脈悠久，或特色鮮明，或環境幽雅， 或天人合一，是天時地利背景下人類文明的結晶，有著得天獨厚的資源稟賦，具備著絕對的無可替代性，成為人類歷史的瑰寶。因此，二者在發展的主導發展因素上，有著與生俱來的本質區別。

（2）內在驅動機制：地產開發作為一種商業行為，已經成為開發商擴大資產體量、追逐經濟利益的最主要模式。小鎮作為當前國家政策著力點， 較傳統地產開發而言，有著占地面積較大、拿地成本低、開發建設難度低、潛力較大等特點，因此，或嫁接、或移植、或舶來的地產開發成為新的利益追逐點。特色小鎮作為某一區域范圍內人文經濟的特殊斑塊，有著與周邊基質環境相區別的人文或產業特征。產業作為小鎮發展的關鍵所在，逐漸吸收優質資源，成為城鎮化的可持續發展模式。

（3）開發建設周期：隨著地產行業總量的原始積累，地產開發逐漸向短周期、高周轉的模式發展，注重有策略、分時序的滾動開發。而特色小鎮由于涉及主體較多，建設范圍與規模較大，注定周期較長，資金周轉率較低。地產開發背景下的特色小鎮在強有力工程管控、資金準備充裕的前提下，雖能縮短特色小鎮建設周期，但并不能改變特色小鎮的本質屬性。

（4）收益主體：地產背景下的小鎮開發由于投資主體單一，小鎮成為地產開發商整合土地資源、資金資源及社會資源的工具，最大程度體現開發商單一主體的利益訴求，最終淪為地產開發商的掘金點。特色小鎮作為政府主導下市場配置資源的城鎮化模式之一，能夠有效地整合社會資源，最終實現多方共贏。

（5）開發模式：地產開發以土地為載體，土地資源成為地產開發的關鍵所在，開發范圍由點及點，缺乏空間連續性與時間的長效性，該模式背景下的小鎮開發也不例外。特色小鎮由于周期較長，輻射范圍廣，能夠在物質空間上由點及面逐漸普及，在開發層次上由淺至深循序展開，最終實現面域空間環境的全面提升。

4、特色小鎮啟示錄

（1）追本溯源，產業為王：產業作為特色小鎮的核心，是特色小鎮得以立足的關鍵所在。特色小鎮的培育過程是將小鎮產業做大、做精、做強的過程，是特色產業長期發展、功能空間持續豐富、生態環境不斷改善、生活水平不斷提高的持續性過程，是生產、生態、生活“三生融合”的過程。在規劃設計過程中，前期需對小鎮特色，如產業、區位、交通、客源、市場等因子進行綜合分析解讀，首先確定小鎮的類型、主要特色及未來發展方向，然后緊密圍繞小鎮主要特色進行功能活動分區、空間肌理梳理及活動策劃，切忌沒有考究的拿來主義甚至無中生有，忌獵奇心態、速成心態及地產心態。如云棲小鎮依托杭州市轉塘科技園與阿里巴巴兩大平臺，打造永久性的云生態產業，成為小鎮持續發展的產業支撐。

（2）形象識別，標志打造：特色小鎮作為特定的空間形象，在物質空間的打造過程中，重點打造標志性節點空間，渲染全區特色主題特色氛圍。在空間環境的塑造過程中，應充分尊重小鎮本身的文脈傳承，多運用具有歷史性、地域性、標志性或主題性的景觀元素，在重要節點打造具有視覺吸引力的標志性景觀；在其他區域的環境塑造過程中，深入挖掘區域本土文化，多運用地方性材料，盡可能設計互動性高、體驗性強的景觀，增進人與環境的親近互動，打造豐富的主題生活體驗。如杭州市玉皇山南的基金小鎮，由于毗鄰八卦田景區，形成極具視覺沖擊力的小鎮初印象，成為小鎮對外宣傳的經典名片之一。

（3）空間有界，生活無界：房子只是生活的容器，服務及生活品質才是關鍵。小鎮生活應當是寧靜的、悠閑的、充滿人情味的，這一點優勢是現代快節奏的都市生活完全無法比擬的。通常來說，特色小鎮的用地、人口規模都較小，能夠提供的功能活動空間較為有限。如何在有限的活動空間中，創造無邊的生活體驗，打造小鎮的核心魅力更為重要。在景觀環境塑造中，以文化為寄托、以建筑環境為載體，加強主題性、標志性及互動性景觀的打造。堅持以產業為核心，合理進行功能分區，打造功能相對完善、但空間有別的主題小鎮。如龍泉青瓷小鎮以青瓷為主題，以“龍泉一日、青瓷千年”為核心理念，打造主題不同的旅游路線。

（4）均衡發展，打造頂級IP：“產業+標志+生活”，打造小鎮行業的特色

IP。某些產品之所以成為特色IP，甚至成為“現象級”產品，其直接基礎便是基于產業形成的標志性產品進而帶來受眾在生活方式上的塑造。特色小鎮作為未來城鎮化的主力，帶來的不僅僅外在物質環境的優化，更是小鎮生活方式的全新塑造。綠城“桃李春風”成為中國家庭頤樂生活新里程的代表，“烏鎮雅園”成為中國最成功的養老度假小鎮。這些小鎮 IP 之所以成為爆款，其精髓便是基于物質環境帶來的生活方式及生活態度的變化。

特色小鎮的打造是一個長期探索及實踐的過程，只有懷著匠心，飽含情懷， 潛心營造，才能打造具有產業特色、地域特色及文化特色的特色小鎮。

參考文獻：

[1]趙佩佩，丁元.浙江省特色小鎮創建及其規劃設計特點剖析[J].規劃師，

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[2]李凌嵐，安詣彬，郭戍.“上”“下”結合的特色小鎮可持續發展路徑[J].規劃師，2018（1）：5-11.

作者簡介：

楊金華，男，1990 年生，風景園林學碩士，現就職于恒大地產集團。