房地產金融的特點與作用

汪秋伶

隨著我國社會經濟高速發展，房地產金融業有著良好的發展態勢，其在我國國民經濟中占據著重要位置。與此同時，經濟全球化也為我國房地產金融業帶來了發展新機遇，房地產金融行業在經濟全球化的良好影響下不斷發展與壯大。本文針對房地產金融業的特點與作用做出了較為詳細地闡述。

改革開放以來，在房地產管理法以及國家宏觀調控的基礎上，我國的房地產行業迅速擴張。房地產行業的快速發展有利于帶動相關產業的發展，提高居民的居住水平，進而促進國民經濟的發展。但是近年來房地產金融問題日益凸顯，房地產投資增長迅猛、房價上漲過快、商品房空置率不斷上升與商品房控制面積增長等加速了房地產經濟泡沫的發展。在上述問題的影響下，房地產金融與銀行信貸的安全性不斷降低，提高了我國金融機構房地產金融業的金融風險。

一、房地產與金融業的關系

（一）房地產的發展離不開金融業的資金支持

房地產開發需要從相關部門的手中取得土地使用權，需要金融業的資金支持。土地開發、批租、建筑安裝與銷售都需要企業提供大量的資金。一般來說，開發商自身的資金，不與金融機構合作，則無法發揮財務杠桿的良好作用。由于我國房地產行業特殊的政策與產業體制，房地產建設資金無法良好循環利用，房地產資金容易出現資金不足的問題。因此，通過對資金投入途徑加以改革，積極解決各項目的資金需求難題，促進我國房地產金融業的良好發展。其次，房地產的銷售與經營需要開發商或企業長時間地資金支持。由于房地產普遍價格較高，消費者無法一次性付清，尤其是居民住宅，多數消費者采用按揭的方式購房。雖然有關部門積極對房地產行業進行宏觀調控，但房價對于普通的居民消費者來說依舊偏高，消費者只有借助住房抵押貸款，才能減輕購房壓力，進而有效增加住宅市場需求量。

另一方面，因為房地產是不動產，所以資金的流動范圍有限，且資金的流動性較差，造成資本過于密集的現象。部分區域對發展房地產行業的需求較小，或是對發展房地產行業的需求較大卻缺少一定的資金。房地產行業引入金融機構，通過金融機構廣闊的經濟渠道，綜合多種融資手段，建立健全貸款制度，完善抵押的初級市場以及二級市場，借助發行抵押貸款證券等方式，擴大國內資金與國際資金的吸引力。上述舉措能加速金融機構進入區域房地產的步伐，提高資金的流動性。

（二）房地產行業壯大可促進金融業繁榮

隨著房地產行業的壯大，金融業也在不斷發展。房地產金融隸屬于金融業，通過對房地產金融的擴展，使房地產行業更加繁榮。房地產具有保值與增值的基本特征，因此企業最佳投資物與抵押物非房地產莫屬。當貸款人無法償還貸款時，金融機構可以轉讓貸款人抵押給銀行的房地產，并從中獲得補償，進而對貸款風險有效降低。受經濟全球化影響，全球各國的貨幣普遍地出現貶值現象，而金融機構的主營業務多是以貨幣為主，這對金融機構造成不小的沖擊。當貨幣貶值而房地產具有保值與增值的特征，金融機構選擇投資對象時會更傾向于房地產。另外，銷售房地產商品能夠回收大量的資金，并且多數企業會將這筆資金存入銀行等金融機構備用，能夠有效增加銀行的存貸款業務數量。房地產行業與金融業的相互依存是房地產行業發展下的必然趨勢。

目前，各國的金融機構與銀行日益重視房地產金融的發展，且商業銀行的房地產貸款占信貸資產貸款的范圍在1/3～1/4之間。而我國的房地產金融尚處于成長階段，具有較廣闊的發展空間與巨大的發展潛力，既是金融業發展的重要組成部分，也是金融機構的重要業務內容。

二、論房地產金融的特點

與房地產開發、經營、生產以及消費有關的金融資產投資活動或資金的融通活動是房地產金融的基本概念。房地產行業與金融業的相互依存推動了房地產金融的產生與發展。房地產金融的重要內容是指在房地產生產、經營與銷售的過程中進行的籌資與融資的經濟活動。房地產金融亦可稱為房地產貨幣資金對房地產金融具體業務的融通，主要包括：房地產生產性貸款、企業存款與貸款、生產性開發貸款、購房抵押貸款以及證券融資等，房地產金融的具體業務是在金融業中占據重要地位。與一般金融相比，房地產主要有以下特點：

房地產金融期限結構的長期性。房地產開發周期與資金回收期較長、資金周轉慢以及資金的流動性較差等因素導致房地產金融期限結構具有長期性這一特點。從實際情況來看，建造一幢高層建筑需要3～4年的時間，建造普通住宅至少需要1～2年的時間，并且產品的銷售周期普遍較長，延長了企業回收資金與償還貸款的時間。居民利用住房抵押貸款購房，需要通過個人收入逐年歸還本息，甚至在一些發達國家或地區信貸的還款時間長達三十年。根據我國有關條例規定，住房消費信貸的償還期可達三十年。由此可見，我國地產信貸的特點之一是償還期長。

房地產增值空間大。可靠性房地產信貸的抵押擔保品是房地產，因為房地產是不動產，房地產本身受通貨膨脹的影響較小，具有較大的增值空間。貸款單位或個人一旦違約時，金融機構能夠通過拍賣擔保房地產的方式，強制收回違約代扣款的本金及利息，提高了金融機構信用貸款的安全性與可靠性。自從我國實施這一金融政策以來，金融機構的貸款尤其是個人住房抵押貸款的還款率高于99%，我國信用貸款的安全性得以顯著提高。

資金融通量巨大。從我國房地產金融看來，其資金通融量巨大、房地產開發價值較高，而企業進行房地產開發活動需要投入大量的流動資金，因此金融機構的介入可以為企業提巨額的信貸資金，能夠較好地解決企業流動資金不足的難題。住房是價值量最大的消費品，大多數國民難以一次性購買一套價值上百萬的住宅，刺激了住房消費信貸需求量的增長。住房消費信貸與一般企業信貸需求相比，前者的需求量更大。

三、論房待產金融的職能與作用

籌資、融資、通過貨幣政策調控房地產市場是房地產金融的主要職能。籌資主要是指金融機構采取一定的措施，吸引居民儲蓄，對社會資金進行籌措，從而滿足房地產行業發展的資金需求。融資是指金融機構借助金融市場靈活、合理、科學地分配所籌集的社會資金，對房地產開發、生產、經營以及消費等領域進行合理調配，刺激房地產的生產與銷售。采用貨幣政策調控房地產市場是指在房地產投資過熱、需求較旺的前提下，應采用緊縮性的貨幣政策，減少房地產貸款業務；房地產需求量較少時，可以采用寬松性的貨幣政策，擴大房地產貸款業務，對房地產行業積極引導。

對資金的有效分配是房地產金融職能的主要表現。房地產行業的發展離不開資金的支持。金融機構若想合理分配所籌集的房地產資金，需要對房地產開發、經營與消費各環節的配置資金加以完善，更好地發揮資金的使用效果。第一，金融機構加大對優質企業的扶持力度，將房地產資金優先分配到經營效益好、金融信用高的房地產企業，大力支持該類企業的開發、投資等行為，實現企業與金融機構的雙贏。此外，緊跟國家大力發展住宅業的時代步伐，對住宅建設項目加大資金的扶持力度，提高國內居民住房需求量，促進國民經濟的增長。第二，金融機構還可以積極提供住房消費信貸，提高住宅消費的服務質量。房地產金融發展的重點是實現住宅消費資金的融通，使消費信貸可以優先使用金融機構所籌集的房地產資金，進而提高居民的購買力，帶動住宅市場需求增長，推動企業住宅項目的建設，使我國房地產行業穩步發展。

大力支持城鎮住房制度改革。住房制度改革能夠有效保證住宅業發展，是經濟體制改革的重要內容。房地產金融業的支持能夠加快住宅行業經濟體制改革的進度，通過完善住房公積金制度、構建具有商業性與政策性的住房信貸體制、增加住房開發與消費貸款、發展金融保險與住房保險等措施為住宅業的發展提供強有力的支持。通過上述措施不僅可以促進我國住房制度的改革，而且能夠加快住宅金融的發展。

籌集資金滿足房地產行業的發展需求是房地產金融職能的又一體現。金融機構往往通過以下方式籌措房地產資金：第一，提高存款利率，吸引企業與個人將富余的流動資金存入銀行，并將儲蓄資金的一部分用于房地產行業。第二，擴展房地產專項資金的籌措途徑。通過房地產金融債券、股份制企業發放股票與證券等方式，將個人專項存貸款制度、住房公積金制度相結合。另外，還可建立住宅合作社與抵押貸款證券化等方式籌措資金。

四、結語

綜上所述，房地產金融直接影響房地產行業與金融行業的長遠發展。金融機構在了解我國房地產發展的具體情況的基礎上，積極創新房地產金融產品，提高金融服務質量，借助多種資金渠道，為我國房地產提供長期、優質而定金融服務，為我國房地產行業提供強有力的資金支持。（作者單位為招商證券宜昌營業部）