房地產財務管理風險防范及其控制對策

隨著近年來，我國經濟的快速發展和經濟轉型的不斷深化，房地產企業的財務管理體制也隨著不同形勢有所改變，但由于各方面的原因，使得企業在財務方面不能完成預期收益，財務風險成了公司發展的絆腳石，本文就如何進行房地產財務管理的風險防范及其控制對策進行闡述。

一、引言

在我國當前的經濟市場中，房地產行業占有重要地位，盡管我國的房地產行業起步較晚，但由于人們的住房需要及城市化發展步伐的加快，使得房地產企業得到快速發展，但其發展過程中也存在一系列問題。由于房地產行業具有建設周期性大、資金涉及面廣等特點，在投資、融資、建設的時候都會被其他因素影響，會使得資金的利用效益降低，甚至有投資回報小于成本的現象出現，成了阻礙房地產企業穩定發展的重要原因。

二、房地產財務管理的重要性

目前在我國，由于房地產行業起步晚的原因，使得房地產的各方面制定的制度和體系都不夠成熟，包括財務管理方面，在一定程度上制約了房地產行業的發展。這些問題不僅是由于企業內部管理導致的，還受國家的相關政策規定的影響，由于我國目前的金融體制不完善，金融整體環境不均衡，房地產行業面臨各種挑戰，市場鳳風險和政策風險都增加，都在無形中增加了財務風險預測的難度，使得原本的房地產的財務管理風險越來越嚴重。成熟應對財務風險，采用科學合理化手段規范相關財務管理體制，在研究財務管理常遇到的風險的同時，不斷完善房地產事后管理和監督職能，并且加強制定企業與財務管理相關的防范措施，使房地產企業的整體財務管理系統較為穩固，逐漸成為房地產財務風險管理的堅實基礎，降低出現財務風險的幾率，實現房地產行業的可持續性發展。

三、房地產企業財務管理存在的風險

（一）經營不善，負債嚴重

當前我國的房地產企業想要投資一個大型項目建設，很多時候都需要靠融資的方法來籌集資金，銀行貸款是其中一個方法，往往借貸的資金數額巨大，也就意味著公司的負債極大，由于利息原因，面臨的經營壓力也巨大，高周轉一度被推向房地產企業制高點，工程質量問題時有發生，再加上對房地產的政府宏觀調控，房地產企業的資金周轉受限，使得出現了很多爛尾的工程，這種財務風險和企業的管理制度不完善有很大關系，嚴重阻礙了房地產行業的發展。

（二）企業缺乏合理的貸款規劃

房地產行業由于利潤大，使得很多企業急于建設大型項目，不能夠很好的聯系自身實際情況對資金進行合理的規劃，更加沒有對貸款的資金潛力進行很好的評估，盲目投資，長此以往就會出現財務方面的風險危機。

（三）沒有完善的資本結構

很多企業在進行大型項目投資的時候，由于內部的財務管理系統不夠完善，使得企業的權益資本和負債資金比例沒有協調好，綜合企業成本WACC較高，進而影響企業的利潤收益。企業的發展不僅要靠自身的資金，還要依靠來自外界的籌資，有一個完善的財務管理結構，正確對待兩者關系能夠對企業的發展起到促進作用，但當企業的資金結構不完善時，如抵押公司土地太多或借貸太多，使得公司的利潤不足以抵消借貸成本，且沒有合理的資本結構將直接影響企業在資本市場上的舉債能力，這對企業的收益和資金流影響也極大。

四、房地產出現財務管理風險的原因

（一）企業內部管理人員的綜合素質不高

房地產是個涉及面極廣且建設銷售周期長的行業，員工職種眾多，從底層到基層，但對于很多的企業來說，綜合素質好的管理人員較為缺乏，管理人員的專業能力和實踐能力較差，尤其是財務管理，很多時候僅僅停留在表面上，做著會計的工作，記錄企業收支，沒有做到以管理為基礎的工作，不能為企業提高財務方面的專業性意見，更不能從房地產的全價值鏈上做出價值創造，當出現財務風險時，企業財務管理人員的提供的財務意見缺乏科學性，停留在理論方面，在實踐方面有一定的局限性。

（二）財務管理工作形式化

在當前大建設時代，與其它行業相比，房地產行業的利潤較高，使得很多企業忽略了工程成本的控制和管理，很多公司只管建，不管算，稅務籌劃更是不足，不僅使企業利潤下降，還會造成資源的極大浪費；對財務和成本部門的要求降低，沒有嚴格規范操作，嚴重時甚至導致成本失控。很多企業都將財務部門的工作形式化，雖然建立了財務管理體系，但都不夠完善，如財務工作人員都只淺顯的分析財務數據，不對數據進行深層的研究，在面臨財務危機時，只能面對，不能很好的應對，企業處理危機的能力大大下降；或者財務人員對企業財務情況進行科學的風險和效益評估，但企業高層不夠重視，這也不能體現財務管理部門的價值，這兩種情況都不利于企業的長期發展。

（三）成本預算不夠合理

成本預算作為一種機制，是各種活動進行的基礎，其中最為核心的就是考慮公司資本，而企業最核心的便是資本最大化，因此成本的控制極其重要，成本控制應具備三個特點：戰略性、全程性、全員性。沒有戰略性的預算沒有戰斗意義，合理的戰略目標讓工程目標的實現更加具體、穩定；成本控制同時針對的是工程全程，不是某一階段，而是所有階段的綜合過程，所以必須慎重，這一特點保證了成本控制的核心地位，能保證各項金額能落實到實處；全員性既是指所有預算人員和施工團隊的積極合作，也包括工程接收人——業主，唯有互相配合才能制定一個較為精確的預算值。就目前的很多公司而言，都缺少科學、系統的成本控制方法和手段，在進行成本數據收集和處理過程中，沒有一個科學的方法，施工單位不能及時的掌握施工成本的相關情況，就不能很好的采取有效的具體措施進行成本控制，很多房地產企業盡管需要的流轉資金額很大，依然不重視成本預算，在增加了企業成本的同時，也極大的增加了企業的財務風險。

五、房地產財務管理風險的防范和有效地控制措施

（一）提高企業預算管理水平

建筑工程成本預算：在整個成本造價計算過程中，成本預算極其重要。建筑工程成本預算是指工程在開工之前根據相關指標、需費標準，對不同階段材料的消耗，人員的工資等方面所需要的資金進行一個科學合理的預先計算，是確定投資數額，進行最終結算的重要依據，對工程投資決策進行管理，分配，控制，監督起到重要作用。房地產開發一般由土建，照明，排水等多個方面專業工程共同組成，因此，其編制工作極其艱巨，必須要專業人員依循預算編制程序和步驟進行計算，預算人員必須具備高專業素質和優秀的職業道德，有責任心，腳踏實地，細心謹慎的工作精神。成本預算編制算依據一般方法有單價法和實物量法兩種。編制程序如下：

1）搜集、準備資料：在編制之前，工作人員要到施工現場進行勘查，弄清工程的相關信息，如規模，類型等，與施工相關人員溝通，了解施工方案、措施和要求與預期是否符合，對新材料，新技術，新設備的應用進行掌握，以便于進行預算改正。在預算出錯時，應第一時間查找自己是否有計算錯誤，看有沒有誤算和漏算，再查施工期間是否有工程量的變動或項目的改動，查到后根據相關數據及時修改預算結果。也要考慮階段性對預算值的影響。

2）準確計量：在工程預算編制中，計算最為復雜和重要，計算人員必須小心謹慎地對圖紙中的各項程序對照標準取費表進行計量，套用預算定額，同時結合其他各項調整費用及利潤，稅額等相關費用，利用高科技技術進行預算匯總，在此過程中要注意以下幾方面要求：

3）保證數據準確：這需要相關專業人員實地調研和核對，及時了解材料市場信息，避免材料市場變化的影響；在計算機輸入原始數據時工作人員要細心，準確輸入信息，一個小數點就會影響整個預算。

（二）完善財務管理的控制機制

完善的財務管理控制機制對房地產企業的管理具有指導作用，能夠科學合理的安排資金的使用，節約成本，可以有效的避免浪費，在此過程中，責任制的加強極其重要，責任分配到每個人是工作展開的前提，只有每個管理人了解到自己的責任是什么，才能達到理想的管理效果；另一方面，財務管理細節的控制也很重要，要保證不出現細節上的重大漏洞，保證每個項目都有相應的控制機制來管理，在調動管理人員工作積極性時，要制定相應的獎罰制度，進一步督促管理人員的責任制工作。

（三）完善風險防范體系

在財務管理完善的基礎上，面對外界諸多因素的干擾，必須制定一系列完善的風險防范體系對企業經營進行保障，充分的認識風險的存在，科學的對風險進行預測，這對員工的能力要求很高，需要加強員工的學習和實踐，使其學會針對不同的風險制定不同的防范措施，將風險降至最低，甚至有效的規避風險，這對企業的利益最大化有著極其重要的作用。

六、結束語

綜上所述，房地產行業是一項綜合性很強的產業，只有綜合考慮各種因素，在保證安全性和經濟、舒適性的基礎上，通過合理的編制工程預算和結算，才能使工程資金得以合理分配和高效利用，確保其合理性，提高企業投資回報率，同時為社會創造更多的經濟和使用效益，避免財務風險對企業產生重大影響。（作者單位為華潤置地（武漢）開發有限公司）

作者簡介：胡彩橋（1982-10），男，籍貫：湖北，黃岡人，中級會計師，財務總監，碩士研究生，主要從事企業財務管理與內部審計工作。