我國不動產管理機構存在的問題及對策研究

徐健君

不動產是涉及我們國計民生的的一項最大的社會財產，它與人民群眾的利益密切相關。如何完善不動產管理，從最大程度上保障權利人的合法權益，是不動產管理工作中急需解決的問題。本文以L市為例，提出在不動產管理方面存在的問題，進而分析問題出現的原因，最后提出了解決策略。希望能對我國的不動產管理工作有所借鑒。

2014年1月，國土資源部不動產登記局正式掛牌。2015年3月，《不動產登記暫行條例》落地實施。2016年，各省市相繼成立了不動產登記機構，負責本轄區的房屋、土地、林業、草原、海洋等不動產的登記，整合了原房管（住建）、國土、農業、林業、海洋等部門的部分職能，現隸屬于國土部門。

政府設立不動產登記的初衷是好的，是為了統一管理、方便群眾、保護權利人的合法權益。但在實際操作中卻事與愿違，出現了諸多問題，給相關單位和群眾造成了不少的困難，在一定程度上影響了經濟的發展。下面以L市為例，對不動產管理工作中的問題作簡要闡述。

一、成立不動產登記中心后出現的問題

（一）工作程序繁瑣，時限延長。原來在一個部門可以輕松辦理的業務，現在要跑四五個部門，而且地點比較分散，必收要件也增加很多，同時工作流程、工作時限也比以前增加一倍以上。許多材料重復收取，業務重復辦理，又新增加了權益調查、落宗、出具宗地圖等事項。在很長一段時間內出現了“一證難求”的情況。

許多權利人不能及時領取權利證書，影響了后續的不動產轉讓或抵押貸款，經常出現買方不能及時領證、賣方不能及時回款、抵押人不能及時貸款，銀行有款也放不出的尷尬局面，相關企業和百姓怨聲載道，打爆市長熱線。

（二）疑難問題層出不窮。L市房地產交易市場管理所和不動產登記中心作為該市不動產的兩個主管單位，分別隸屬市住建局和市國土局兩個部門，使用兩套辦公系統，執行不同的部門規章，難免在辦理同一宗業務時產生分歧，給兩個單位和當事人造成困惑，無法處理。

（三）部門各自為政，銜接不暢。“多龍治水”勢必造成有地方重復管理，而個別地方又出現管理漏洞，甚至有過“一房兩證”、“已抵押的房子又辦理過戶”的奇葩現象。

二、原因分析

上述問題，根本原因在于體制不理順，從而造成客觀上的銜接不暢和主觀上的掣肘。不理順又起源于房產交易和產權登記兩環節因體制變化而造成的分離。這就需要從該市房地產管理部門的歷史說起：

L市房地產管理市場管理所（下面簡稱交易所）和L市房地產產權籍管理處（下面簡稱產權處）是同屬于原市房管局（市住建局）下屬的兩個自收自支事業單位，分別負責該市的房地產交易和產權登記。2002年，響應國家號召，實行一體化辦公，共同成立了房產交易大廳。經過多年實踐磨合，兩個單位密切配合，互相依存，人、財、物、業務一體化，已密不可分。但伴隨著國家自上而下的不動產體系改革，2016年4月，產權處劃歸市國土局（即不動產登記中心），交易所則繼續留在市住建局。

就這樣，原本屬于一個部門管理的、密不可分的業務，被人為地劃上一道鴻溝，為整個房地產行業的管理埋下隱患，以至于各自為政，齟齬不斷，亂象百出。

確切地說，房地產交易和產權的分離，是造成這一系列問題的關鍵之所在。

三、對策研究

縱觀全國，L市房地產管理機構的變遷和亂象只是整個行業的一個縮影，帶有普遍性。為穩定房地產市場管理秩序，提高不動產登記的效率，方便企業和群眾，助力經濟發展，特提出如下建議：

（一）把房地產交易主管單位和不動產登記中心重新整合為一個全額事業單位，這是解決上述問題的關鍵。否則，無法根除當前之弊病。況且，放眼全國，這樣的呼聲也越來越高。

通過整合，不但可以理順工作關系，更重要的是，能使工作規范化、程序化，從而大大提高工作效率，從最大程度上保障了企業尤其是人民群眾的利益。

（二）進一步完善不動產管理工作的銜接，建立公共信息平臺。 雖然部門的整合是解決這個問題的關鍵，但這個問題也不是一蹴而就、短時間內就能解決的。在整合之前怎么辦呢？筆者認為，在相關部門之間建立一個公共信息平臺，對接業務信息，從而最大可能地避免重復和管理漏洞的出現，也是對工作流程順暢的保障。

四、結語

總之，進一步完善不動產管理工作是當前我國房地產發展到新時期提出的新要求，它的運行情況與我國房地產市場的健康發展息息相關。根據上述問題，相關單位應該加強實際工作中出現問題的探討與分析，結合本地實際，拿出切實可行的解決方案，從而推進我國房地產市場的健康發展，從最大程度上保證人民群眾的切身利益。（作者單位為聊城市房地產交易市場管理所）