房地產企業資金管理

李孟杰

房地產企業 資金管理 問題 優化路徑

房地產行業是—個高收益但同時也伴有高風險的行業，是我國重要產業，能夠在很大程度上拉動我國社會經濟的發展。隨著房地產行業的不斷騰飛，國家也出臺了一系列相關政策進行宏觀調控，且加之企業間的競爭格局加劇，致使我國房地產行業面臨嚴峻形勢。在此情況下，資金作為房地產企業發展最重要的保障力量，對其進行管理顯得尤為重要。

房地產企業資金管理概述

（1）房地產企業資金管理的特征

房地產企業是資金密集型行業最為典型的代表，其主要特征有以下幾點：一是，流動性。主要是指由于房地產資金投資周期長的原因，致使對項目各個環節投入的資金需要在接下來的銷售階段及時回收，造成了房地產資金的流動性特點。二是，增值性。增值性需要通過對資金進行科學有效的管理，從而達到房地產企業資本價值最大程度增長的目的。三是，擴張性。由于在對房地產企業資金進行管理的過程中主要以控制及使用外部資源為依托，呈現出明顯的資金外擴的趨勢。

（2）房地產企業資金管理的重要作用

由于房地產行業自身的特點，其資金管理涉及到房地產產業鏈的各個環節，其重要作用主要體現在以下兩個方面：

促進房地產企業管理水平上升

資金是房地產企業得以正常運行的物質前提，對其進行管理是房地產企業一項十分重要的工作。因為房地產企業在整個產業鏈經營的各個環節都不能離開資金的支持，更不能離開對資金的合理有效管理。因此，在一定程度上，若實現了房地產企業的資金管理水平的增強，則可以帶動企業的整體管理水平的有效提高。

有助于企業規避資金風險

由于房地產企業是最為典型的資金密集型產業，在各個階段都要投入大量的資金來保障整個產業鏈條的有效運行，但也帶來一定資金安全的隱患。因此，房地產企業越來越將關注目光聚焦到資金的有效管理，以期可以在一定程度上規避資金風險。通過對資金的控制與管理，可以使企業內部的資金結構得以改善和優化，從而保障其合理性和有效性，進一步規避由于占用大量資金帶來的各種風險，推動企業的可持續發展。我國房地產企業資金管理的現狀

隨著房地產企業不斷快速發展也使得其資金管理方面出現了一系列問題，本研究以籌資、投資及營運資金管理等當個部分作為突破口對我國現階段房地產企業存在的不足進行分析：

（1）籌資管理存在的問題

融資渠道狹窄，方式單一

現階段，我國房地產企業的融資渠道在表面上主要集中在企業資本金、銀行貸款及股權融資三個方面。而在本質上由于企業資本金數額相對有限、股權融資的門檻標準又較高的特點，限制了規模不大的中小型房地產企業在實際融資過程中更多的是依靠銀行貸款這一方式，融資渠道過于狹窄。

負債經營，缺乏風險管理意識

由于房地產企業投資周期長且所需資金龐大，企業自身固有資金難以維持項目的有序開展，借貸成為其籌資的主要方式，企業長期借貸導致負債率過高，容易引發財務危機，給企業穩定性發展帶來了一定壓力。

（2）投資管理方面存在的問題

1.缺乏合理性的投資決策

2009年以來，我國房地產行業持續呈現井噴式發展現象，由于其高利潤投資回報率，許多企業盲目開發項目試圖搶占市場份額，沒有實地性調查，缺乏科學性與客觀性，市場定位出現偏差，致使投資效率低下的情況出現。

2.大量囤地占領市場制高點

大量囤地是企業盲目投資的另一個表現，即盲目拿地。房地產企業大量購買地皮，作為企業搶占市場的決勝武器，然而后續項目開發的速度遠遠落后于購地速遞，出現大量土地閑置的情況出現，若再加之對土地政策忽視，易導致土地被國家無償回收，引發直接經濟損失。

（3）營運資金管理存在的問題

房地產企業在營運資金管理方面的問題集中體現在營運資金周轉情況較差，資金沉淀較多。良好的資金周轉可以減低項目開發成本、創造更好的平均利潤，提高企業營運資金管理效率。然而房地產企業由于市場前景的不確定性，企業大量購買地皮而出現閑置情況，或開發市場前景堪憂的項目造成高庫存的現象，都會無法回收投入資金，致使資金周轉不靈，加重資金沉淀的情況。我國房地產企業資金管理改善建議

及優化路徑

前一個部分主要從房地產企業資金籌資、投資及營運三個方面指出了我國房地產企業資金管理存在的問題，本部分也將從此三方面切入提出相應的優化路徑，以期規范我國房地產企業資金管理：

（1）籌資管理方面的優化路徑

1.拓寬融資渠道

融資渠道過于狹窄桎梏了房地產企業資金管理水平的提高，筆者認為可通過以下幾種方式豐富融資渠道：

合作開發融資。我國許多中小型房地產企業的資金捉襟見肘，無法維持項目開發的持續進行，在此情況下可尋求合作，通過選擇與其他企業聯合開發的形式，整合合作資金，填補資金缺口，共同承擔風險，最終實現共贏。

融資性售后回租。房地產企業通過委托專業的金融租賃公司進行售后回租獲得資金，既能夠選擇進一步經營該項目，還可以投入到另外的開發項目中。

“眾籌”融資。“眾籌”融資是以大眾群體性的合作作為依托使企業迅速獲得資金，同時也使得普通投資散戶在不太有機會參與的投資市場分的一杯羹，擴大了融資來源。目前在國內碧桂園、萬科等房地產巨頭企業已紛紛開展“眾籌”融資。但值得引起注意的是“眾籌”融資由于仍處于試驗階段，各企業應該根據自身實際進行。

2.加強風險管理意識

筆者認為房地產企業可以通過以下幾種方式加強籌資風險管理，對籌資管理保持清醒認識：一是，建立健全籌資風險預警系統；二是，增強對現金流的監控與控制；三是，優化資本構成，防治比例失衡。

（2）投資管理方面的優化路徑

對投資計劃進行深入研究，確認其可行程度能夠有效避免盲目投資帶來的損失，在進行可行性分析的時候可從以下幾點作為切入點：

1.對項目背景的調查。主要包括國家出臺的相關政策、宏觀經濟氛圍及當地的投資環境等。

2.實地市場調查。主要包括對當地人口結構、地區文化、社會經濟、市場購買力等。

3.項目規劃，成本預算。做好項目規劃及成本預算工作，為后續工作奠定良好的基礎，實現事前控制。

4.開發項目的選址。以滿足城市規劃要求為前提，綜合分析交通、教育、醫療等因素。

5.項目風險研究。對項目可能存在的風險進行預測，從根源上把控風險。

（3）營運資金管理環節的改善建議

房地產企業運行的上中下產業鏈都需要大量資金的注入才能得以維持，資金覆蓋房地產企業經營的各個方面。因此，筆者認為要使得房地產企業的資金實現有序循環就必須要對項目營運資金運算管理予以高度重視，要構建項目資金預算管理體系。這其中需以現金流作為中心，將預算編制、執行、監控及后期考核等流程全都囊括在預算管理體系之中，確保系統的高效運轉。

房地產行業作為一項高收益高風險的投資行業，資金管理工作顯得尤為重要。隨著不斷有投資涌入房地產市場，房地產企業得到快速發展，其資金管理問題也日漸凸顯，逐漸束縛房地產企業的進一步騰飛。資金管理是對房地產企業提出的一項重點課題，只要從籌資、投資到營運資金都做到良好的管理，才能使得房地產企業持續發展。