商業銀行房地產貸款風險分析

高學良

房地產面臨的主要風險

房地產抵押風險主要是由抵押房地產在處分時所實現的價格所決定的。近年來房地產價格的增長較快，而股市又不景氣，房地產價格中隱含的泡沫成分開始顯現。

（1）房地產價格大幅波動的風險

國際上衡量房地產市場泡沫最常用的兩個指標是房價收入比和租售比，房價收入比的國際標準通常為3到6倍，租售比的國際標準通常為1：300至1：200。我國一線城市的房價收入比在2014年就超過了15倍；而租售比遠遠低于國際標準，如北京東直門附近某樓盤2014年的租售比低于1：500，泡沫風險明顯。房地產行業是國家宏觀調控的重點領域之一，國家近年來也頻繁出臺調控政策，調控手段也發生了變化，從以經濟手段為主擴大到行政手段，如限購等。在國家頻繁出臺調控政策的背景下，房地產市場隨時可能變化，一旦房價快速下跌，房地產市場泡沫風險很可能會爆發。

（2）個人房地產貸款風險

當房地產行業進入繁榮階段甚至泡沫化發展時期，房地產成為居民個人的重點投資對象，會促成大量的個人房地產貸款業務，而一旦房地產價格大幅下降、市場進入不景氣時期，則會導致房地產泡沫破滅，那么，投機者和投資者就會面臨巨大的還貸壓力，這種壓力同樣也會傳導給資金的提供者——商業銀行，進而引發個人房地產貸款業務風險。

房地產貸款風險形成的原因

目前我國房地產貸款風險形成的原因主要包括以下三個方面，即資金來源單一、國家宏觀經濟政策的影響和銀行風險管控措施不完善。

（1）房地產開發資金來源單一

在我國，80%左右的房地產開發資金都直接或間接來自銀行貸款。這主要是由我國房地產企業普遍實力不強，自有資金較少，資金需求缺口較大，而房地產企業融資渠道單一，銀行融資成本低造成的。銀行通過貸款基本參與了房地產開發的整個過程，也直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。一旦房地產大幅貶值甚至縮水，房地產開發企業資金回籠周期拉長甚至低于預期收益，房地產貸款的不良率必然提高。

（2）國家宏觀經濟政策的影響

根據標準普爾評級服務公司發布的研究報告指出，中資銀行所面臨的不是次貸危機，更多的是信用風險。隨著宏觀調控措施力度加大，中資銀行在維持資產質量上面臨較大壓力，國內銀行業不良貸款率有上行風險。目前的宏觀經濟政策影響下，房地產企業面臨著還款成本加大的壓力，勢必會給其經營帶來較大的風險。與此同時，利率等貨幣政策的執行在一定程度上降低了利差，降低了商業銀行經營利潤。

（3）風險管控措施不完善

在國外，銀行可以向中介購買個人住房貸款人的資信報告來決定是否對其貸款，并可以根據貸款對象的信用狀況實行不同的貸款利率，而在國內信息不全、缺乏對證的情況下，銀行很難全面調查個人住房貸款借款人的真實信用。風險管控措施不完善，很容易導致房地產貸款出現問題，增加房地產貸款風險。降低銀行房地產貸款風險的策略建

議

為了促進房地產業健康發展，降低房地產貸款的風險，本文整理了相關文獻和作者的有關思考，提出了以下三條建議。

（1）創新信貸產品，分散房地產信貸風險

房地產業的發展具有周期性，房地產價格會上下波動，如果銀行過分依賴房地產貸款業務，無疑大大增加了銀行自身的運營風險。因此，銀行一方面應對房地產總體信貸規模進行事先規劃和限制，另一方面，應該及早規劃，順應房地產市場周期性變化，開發新的房地產信貸產品，調整房地產貸款所占比重，最大限度地降低信貸風險。

（2）完善房地產貸款的各項程序和機制

除了不宜過分依賴房地產貸款之外，商業銀行還應完善各項程序和機制，盡可能降低房地產貸款業務隱藏的風險。首先，在貸款前銀行應對房地產企業和居民個人的信用情況進行深入調查，確定各自的貸款利率、貸款額度等，并對房地產目的進行把控，保障其合法合規。然后，完善貸款過程中的各項機制，如抵押物和資金應封閉管理，并對抵押物進行詳細的查驗和認證，以降低風險。最后，完善貸后監管程序，加強對房地產企業的監管，保障投放資金的用途和使用效益。

（3）完善風險管理措施

首先，商業銀行自身應該努力提升風險管理意識，從戰略上重視房地產貸款可能帶來的風險。其次，商業銀行應該努力提升風險管理的能力，積極創新風險管理的手段和方法。從質化和量化兩個方面做好風險識別工作，盡可能的規避風險，做出正確的信貸投放決策，同時積極采取措施，做好風險預案。最后，銀行還應重視引進和培養有關房地產貸款業務風險管理的專業人才，從根本上降低房地產貸款風險。