房地產公司實施全面預算管理存在的問題及應對策略

練偉勝

全面預算管理，是以公司戰略目標為導向，采用一整套完整、規范、科學的編制方法，通過對未來的經營活動和財務成果進行全面預濺和籌劃，使公司的各項資源合理配置和充分發揮效益，并對執行過程全程進行監督、分析、評價和反饋，全程指導經營活動，推動戰略目標實現的一種精細化的管理活動。我國房地產公司經過了快速發展的“黃金十年”，利潤空間已不斷縮小，過去簡單、粗放的預算管理方法已經無法滿足現階段的要求，急需引進更現代化、更精細化的全面預算管理理念，并在公司管理中深入實施，才能不斷地提升公司管理效益，實現公司發展戰略目標。本文首先闡述了實施全面預算管理的必要性，然后從實務角度分析我國房地產公司現階段在實施全面預算管理中存在的問題，最后提出改進相關問題的應對策略。

房地產公司

全面預算管理

管理 激勵 應對策略

引言

全面預算管理具有全員參與、全業務覆蓋、全流程跟蹤的特點，是管理會計的重要內容之一，可以有效協調公司長短期戰略目標和年度經營活動計劃之間的關系，為實現公司發展戰略目標提供充足的保證。如何將全面預算管理融入到房地產公司管理實際中去，是現階段大多數房地產公司都面臨的一個問題。這個問題隨著國家宏觀調控政策不斷加強、營改增稅制改革不斷深入等顯得更為嚴峻。

房地產公司實施全面預算管理的必要性

房地產開發是以土地資源為基礎，進行基礎設施和房屋建筑物建設的經濟活動。從行業類型來說，房地產開發是資金密集型行業，投資大、周期長、風險高是其顯著特點。從業務復雜性來說，房地產開發涉及投資研究、建筑設計、建筑施工、物業運營、物業管理、不動產銷售等業務，復雜的業務需要公司具備高度的整合能力。因此，房地產公司必須要實施全面預算管理，實行全人員參與、全過程覆蓋、全流程跟蹤的預算管理，才能實現業務與財務相融合、長期與短期相協調，科學規劃資金的流動情況，增強激勵與約束力度，提升公司經營管理軟實力，最大化地發揮公司效益的目標。

（1）有利于協調長期戰略和年度經營計劃

房地產開發周期普遍較長，短則一二年，長則三四年，甚至更長。因此，房地產公司需要做好長期的發展戰略規劃，并且以發展戰略為導向，進行資源配置。通過實施全面預算管理，房地產公司可以將長期的發展戰略具體化為以年度為單位的經營計劃，從全局高度來指導公司業務的全面開展，使公司經營活動始終圍繞公司戰略進行。

（2）有利于科學規劃項目開發資金流動情況

房地產公司作為資金密集型公司，前期需要大量的資金投入，而資金回籠則要等到項目預售階段。如果公司在前期沒有做好資金預算，就容易出現資金鏈斷裂的風險。公司要做好資金預算，需要各個職能部門協調溝通，充分交流信息，特別是開發業務部門需要提供準確的資金需求預測，而銷售部門則需要提供準確的資金回籠預測。而這些內容都包含在全面預算管理中，資金預算與其他預算要形成緊密的體系。

（3）有利于構建完善的激勵與約束制度

全面預算管理具有控制與監督、考核與評價的功能。通過實施全面預算管理，把全面預算管理貫穿于經營活動的各個環節，為全體員工和職能部門的績效評估提供了標準和工具，既可以采用多種方式獎勵、激勵員工，提供其工作的自覺性、積極性，又可以在公司經營的全過程實現控制與監督，以實現預算的動態化管理，保證年度經營計劃和長期戰略目標的實現。

當前房地產公司在實施全面預算管理中存在的問題

當前，大部分房地產公司仍然沒有構建起一套完善的全面預算管理體系，其主要問題表現在對全面預算管理認識不充分、全面預算管理的決策機制不科學、業務與財務部¨缺乏協同、績效考核激勵機制不足等。

（1）全面預算管理理念宣傳不到位，公司員工參與度低

全面預算管理是一種全員、全業務開展的管理活動，必須要求整個公司都參與其中，才能最大程度發揮其效用。許多公司盡管實施了全面預算管理，但都流于形式化，公司領導并沒有給予十分的重視，一沒有在員工中對全面預算管理理念進行有效的宣傳。有些公司從領導到員工都認為全面預算管理只是財務預算管理，只需要財務部門編制好年度預算報表，沒有從根本上理解全面預算管理的內涵及其重要性。由于理念普及和推廣不到位，公司員工在全面預算管理活動中參與度低，使得全面預算變成了簡單的財務預算，在預算編制過程中沒有業務預算作支撐，業務和財務分離了。

（2）全面預算編制流程不科學，缺乏權威決策機制

全面預算管理的實施，通常都需要構建相應的應用環境，比如要有明確的戰略目標和經營計劃，要有健全有效的組織體系，要設置相應的決策機構、工作機構、執行機構等。許多房地產公司沒有設立專門的預算管理委員會，而是直接將預算的編制、執行等工作歸到財務部門，使全面預算管理工作的權威性和科學性大大降低。房地產開發業務遠較一般的經營業務復雜，專業化程度也更高，缺乏科學的預算編制流程，往往會造成預算編制工作中各職能部門職責不明確，預算編制不準確。

（3）業務部門與財務部門缺乏協同，預算可行性差

房地產公司業務復雜，各業務部門專業化程度高，比如規劃部門、設計部門、工程部門等，而財務部門本身也是一個專業化部門，如果業務部門與財務部門缺乏工作協同，就會造成預算編制不準確的問題，這樣做出來的預算方案必然是缺乏可行性的，甚至最后這份方案被擱置一旁，無法發揮其應有的作用。業務部門與財務部門溝通不足、缺乏協同，是房地產公司普遍存在的現象。各預算單位各自為政，自己做自己的預算，比如銷售部門做銷售收入、資金回籠預算，成本部門做目標成本預算，人力部門做薪酬預算，如果缺乏協同，最后做出來的數據就會缺乏相關性和準確性。舉例來說，銷售預算不僅僅是銷售部門的事情，要做好銷售預算，需考慮有多少可售項目和多少可售面積，而這些則需要財務部門、設計部門、成本部門、工程部門等部門的充分參與。

（4）沒有建立全面預算考核機制，激勵體系單一

全面預算考核是公司預算管理中的一個重要環節，是對預算執行結果進行檢查、考核與評價的重要手段，能夠為公司實施獎懲和激勵提供依據，為公司未來的經營管理提供經驗和建議。具體而言，全面預算考核具有四個方面的重要作用，一是明確戰略導向，二是強化激勵機制，三是改善業績評價，四是提升管理水平。完善的績效考核機制往往能有效促進全面預算管理的有效實施。目前，許多房地產公司并沒有建立一套完善的預算考核機制，要么是預算考核指標體系有缺陷，要么是預算考核主體和對象模糊，要么是考核缺乏公平、公正、公開，要么是績效激勵手段單一，這些都使得預算的執行效果不佳，無法增強公司員工努力實現預算目標的主動性、積極性和責任性。

房地產公司實施全面預算管理的應對策略

通過上述分析，房地產公司在實施全面預算管理過程中還存在不少問題。如果這些問題不解決，公司即便實施了全面預算管理，也無法真正發揮其作用，編制出來的預算方案也是不成功的。成功的預算編制，是與公司戰略管理緊密結合的，是擁有科學合理的預算指標體系的，是符合行業經營特點的。針對上述問題，本文提出如下應對策略。

（1）深入宣傳全面預算管理理念，提高員工參與積極性

房地產公司應采取多種方式，深入宣傳全面預算管理理念，從領導到員工，從總公司到分公司，全公司、全層級都要樹立正確的全面預算管理意識，深刻認識到實施全面預算管理的內涵和作用。如，公司可以定期組織面向不同層面的全面預算管理培訓，或者把全面預算管理作為公司文化的一個重要組成部分寫進公司文化手冊，強化管理觀念。全面預算管理并不是一種形式，而是一種切實有效，既具有全局性，又具有微觀性的管理活動，其牽涉到公司所有職能部門，編制環節多、過程復雜，執行環節貫徹公司經營全過程。因此必須要全員參與，尤其公司高層領導更要正確認識到全面預算管理對于實現公司戰略的保障性作用。

（2）設立權威的預算管理委員會，提高預算編制科學性

一般而言，健全有效的全面預算組織機構包含決策機構、工作機構和執行機構三部分。其中決策機構由股東大會、董事會和預算管理委員會層組成，在預算決策中各自擔負著明確的職能。股東大會是全面預算管理的法定權利機構，負責審議批準公司的年度預算方案。董事會是法定的決策機構，負責制定公司的預算方案。預算管理委員會是實施全面預算管理的主導機構，負責編制全面預算管理制度、協調預算在編制和執行過程中出現的問題、監控和考核預算執行情況并向董事會報告等。房地產公司一定要在董事會的領導下設立全面預算管理委員會，在預算管理委員會下設置預算管理委員會辦公室作為常設機構負責日常預算管理事務。預算管理委員會辦公室可以單獨設置一個部門，也可以設置在某個職能部門，如設置在財務部，辦公室主任由財務總監或財務部負責人兼任，辦公室工作人員要有設計、人力資源、成本、工程、銷售、運營等各部門的人員參加。公司各職能部門為全面預算管理的具體執行機構，各執行部門要嚴格按照下達的預算方案開展業務，預算執行中遇到問題要及時向預算管理委員會辦公室反映。

（3）加強業務部門與財務部門的溝通協調，提高預算方案可行性

要加強業務部門與財務部門之間的溝通協調，一是要設置全面預算對接小組，小組成員由財務和各業務部門關鍵人員組成，由此確保財務與業務的聯動，打破各預算單位閉門造車的現象，并從組織管理的層面上為全面預算編制提供順暢的溝通渠道。對接小組在預算編制時，可以與財務部充分溝通完成預算目標的準確分解；在執行預算時，可以深入到開發業務的具體過程，把握成本費用控制情況；在調整預算時，可以根據實際情況提出預算調整方案，并保證預算調整程序科學規范。其次，是要建立規范標準的預算工具。比如針對房地產開發成本預算，房地產公司應構建一套開發成本科目體系，沉淀項目成本數據庫，為公司成本核算與分析提供精細化的管理工具。成本部門可以依托這套體系，根據開發業務流程編制精細而準確的目標成本；財務部門同樣依托這套體系進行財務數據的測算。

（4）構建科學的預算指標體系，加強全面預算考核

房地產公司在編制全面預算，執行全面預算之后，還要采取一定的措施保證全面預算考核工作公平、公正開展。全面預算考核主要包含兩部分，一是對目標完成情況的考核，二是對組織工作的考核。對目標完成情況的考核，可以采取平衡計分卡的形式。每年年初，以上一年編制的、經過審核的預算方案為參考，由公司與各預算單位簽訂《經營目標責任書》，責任書中對預算指標進行分析，從多維度進行預算考核，比如財務維度、運營維度、內部流程維度、創新與學習維度等。對組織工作的考核，首先要有明確的全面預算管理工作總體要求，其次要有具體的全面預算管理工作安排。公司各預算單位要嚴格按照要求去做，預算編制要符合發展戰略規劃，要按照特定的先業務預算后財務預算的流程進行，保證預算的科學性、準確性和完整性。公司通過具體預算方案的質量標準以及工作時間節點等，可以對預算編制、執行、反饋等組織工作進行考核。此外，預算考核方式還需要與公司的激勵機制掛鉤，采取多樣化的激勵措施，不斷激發管理者和員工執行預算的積極性。

結束語

房地產公司具有項目開發業務周期長、流程復雜的特點，這決定了其全面預算管理也必然是一項非常復雜的工作。實施全面預算管理，有助于促進公司化戰略為行動，有助于增強公司業務與財務的深度融合，有助于公司戰略規劃落地，面向未來，做優做強。房地產公司要高度重視全面預算管理，把這項工作放到戰略高度去進行，要充分認識到沒有完善的全面預算管理，公司發展戰略目標也難以實現。在實際業務開展中，要逐步建立全面預算管理流程制度，協調好公司長期規劃和短期計劃之間的關系，充分整合公司資源，提高應對經營風險能力，提升經濟效益，以實現公司價值最大化。

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