去庫存對廈門房地產市場影響分析

郭翔宇

提起著名旅游城市廈門，多數人都會想到碧海藍天，椰寨海風，鼓浪聽濤，琴島雅韻。然而就是這樣一座慢節奏的小資城市，在2016年成為“樓市四小龍”，房價漲幅遠超廣州、杭州等城市，正成為直追北京、上海、深圳三大一線城市的高價市場。本文將根據國家去庫存的宏觀政策以及廈門自身具體的城市情況，對“鷺島”的樓市送行詳細分析。

樓市高燒

財富吸虹 土地資源稀缺

購買需求 島內外一體化

廈門是一個經濟較發達、對外開放的海灣城市，地處福建省東南部，氣候宜人，風景秀麗，2011年以優越的生態環境和城市建設品質獲評中國第一宜居城市。2010年，經中央批準，將廈門經濟特區由廈門島內擴大到全市，經濟建設發展出現了新局面。2015年，閩八條的限購已全面放開，廈門島內外房子隨便買，從中央到福建到廈門，一系列的利好政策讓人目不暇接，從公積金存款利率上調，到調減房地產契稅、營業稅，到福建省去庫存八項規定，廈門首套首付最低25%落地執行等，無一不指向“去庫存”。

縱觀2016年的廈門房地產市場，呈現了年初冷淡、年中火熱，年末降溫的發展態勢。年初的那兩個月，廈門樓市一度十分寒冷，以至于被媒體用“冰點”來形容。然而回暖的號角隨后吹響后，廈門房價便表現出快速升溫的趨勢，并不斷誕生新的記錄。其中，1-10月廈門房價指數連續10個月出現環比上漲。胡潤研究院數據顯示，廈門在2016年獲得全球第二高的暴漲幅度，從趨勢來看廈門房價從2015年3月漲幅擴大，截止至2017年第一季度均價已達4萬以上，島內均價堪比深圳。在3月份甚至出現了“月人百萬經紀人”，樓市高燒現象只升不降，并且受一線城市熱傳導效應影響，二線城市廈門的房價猶如脫韁野馬，一路猛漲，房價上漲速度更是逐漸超過一線城市。跨人下半年后，樓市政策開始收緊，限貸，限購，限貸限購升級版，以及土拍抑制地價終極版接連出爐，一盆盆“冷水”，輪番給廈門樓市降溫。

國內房地產市場整體情形分析

2015年上半年，受政策調控的影響，國內房地產市場交易量出現明顯下滑。當年下半年，為化解房地產庫存，刺激房地產市場，國家相繼出臺了相關調控政策，國內房地產市場逐漸回暖。從長期看，人口總量、增速、結構及人口遷移等因素，對房地產市場現狀及未來發展趨勢都產生了重要影響；新型城鎮化與房地產市場供需關聯緊密，影響房地產市場需求結構、總體空間布局與供需平衡，房地產價格將長期處于上升區間；不動產登記制度與戶籍制度改革是加快推進政府房地產調控工作長效機制建設的重點，“一帶一路”戰略與京津冀一體化將持續促進房地產市場的全面發展。從短期看，宏觀經濟運行平穩，這保證了房地產投資持續穩定增長；寬松的貨幣政策使房地產貸款成本降至歷史新低，刺激住房消費；土地供給政策是有效的房地產市場調控工具；之前的房地產庫存化水平過高，因此政府更加注重房地產在保投資方面的重要作用。高層刺激住房需求、緩解房地產高庫存壓力的意愿，寬松的政策成為了地產業的催化劑。

廈門獨有的城市特點

作為福建省內唯一名氣比省會福州還要大的花同城市，廈門一直是幸福指數極高的城市，它與東南亞有天然的親緣關系。不同于閩北的山鄉文化，廈門是一直開放的海洋文化，深厚歷史底蘊的鼓浪嶼、廈門馬拉松、參觀歐陸建筑群、美麗的廈門大學吸引著一批批游客。可以想象廈門因此成了美好旖旎的代表，面對福建省內其它城市居高臨下的自豪感，是省內大多數人神往的圣地。其中泉州、漳州、龍巖、莆田等周邊縣市就是購房主力，這些縣市民營經濟發達，善于經商，擁有強大的購買力，這也讓廈門有了強大的財富吸虹能力。島外要按照高起點、高標準、高層次、高水平的原則，加快新城區規劃建設，沿海灣組團式推進火車新站、杏林灣、環東海域、翔安南部、海滄等新城區的規劃建設，形成一流的島外新城區，承接島內城市功能的分流和人口分流，形成島內外一體化、島外各組團各具特色又相互協調的城市新格局。

廈門房地產市場特點分析

（1）房地產市場環境

廈門地理位置獨特，多次被評為宜居城市。經過多年的建設和發展，廈門市已發展成為一個基礎設施比較齊全、經濟實力較強的現代化國際性港口風景城市，能在廈門擁有一套房子似乎是福建人工作事業成功的象征。近年來，隨著國家海西戰略的進一步深化、自貿試驗區政策落地及全面啟動實施《廈門市深化兩岸交流合作綜合配套改革試驗總體方案》，廈門與周邊及臺灣地區的經貿往來日益擴大，地方經濟快速發展，帶動了置業需求。廈門市積極承接臺灣產業轉移，加速相關產業發展，帶動工業廠房、物流同區及辦公物業的需求，從而帶動住房的建設。

（2）島內外進一步的融合提高了購房需求

在早年由于廈門特殊的島嶼地形，整個城市并不能全面攤開，很容易造成土地稀缺的感覺，再加上進出島內外的交通并不是十分便捷，進而產生“寧要島內一張床，不要島外一幢房”的島內情結，這讓人不禁想起當年上海浦東的發展初期。“跳出廈門島，建設大廈門”，這句話已經提了許多年，是幾代廈門人的夢想。目前廈門正在如火如荼地進行著島內外一體化建設，正是對這一夢想的實踐。

近些年，島外按照高起點、高標準、高層次、高水平的原則，加快了新城區的規劃建設，在沿海灣組團式地推進了火車新站、杏林灣、環東海域、翔安南部、海滄等新城區的規劃建設，形成了一流的島外新城區，承接島內城市功能的分流和人口分流，形成了島內外一體化、島外各組團各具特色又相互協調的城市新格局。這主要包括三方面：一是島內忙提升，即優化島內各功能，如舊城區改造、大型商務區建設、城市主干道的景觀整治和綠化美化等；二是島外建新城，即經過島外新城的建設，將由不足100平方公里的廈門城區，拓展為330平方公里的新城區；由一個海島型城市，跨越出來形成一個海灣型城市；三是提高軟實力，即通過制定一些諸如城市發展定位規劃、戶籍制度等方面的政策措施，加快了島內外一體化進程。島內外一體化的“大廈門”已具規模，大幅度地拉動了廈門的購房消費需求，特別是《廈門市城市軌道交通近期建設規劃（2011-2020）年》獲得了國務院的批準后，隨著軌道交通的建設及“章、廈、泉”同城化的到來，購房者有了更大的選擇空間，昔日不被看好的島外樓盤反而成為最大熱點，為廈門房地產的發展擴展了廣闊的空間。

（3）土地資源稀缺，成本增加等因素推動了房價

從近年廈門市房地產住宅土地的供應情況看，除2010年外，基本都處于供給緊張的局面，住宅土地出讓市場出現“一地難求”的狀況。廈門市國土房產局數據顯示，2015年廈門市出讓經營性用地47宗，成交41宗，土地面積184.6萬平方米，出讓總金額為300.6億元。與2014年相比，廈門市經營性用地出讓面積增長75%，出讓金額比2014年增長73.9%。相比之下，商住用地占比仍然不多。

統計數據顯示，2015年廈門市出讓商住用地11幅，面積176萬平方米，出讓總金額277億元，占當年住宅成交面積的49.86%。2016年廈門共成交16幅商住用地，土地面積80.7萬m2，占全年經營性用地出讓總額的60%，總建筑面積165.5萬㎡。商住用地成交樓面均價28769元/㎡，環比上漲達179%。地價向來是業內和購房者預判樓市走向和房價變化的重要標準，而2016年的廈門土地市場更是獲得了超高的關注度，手中“余糧不足”的開發商們集體搶地，直接推漲了地價，各區域樓面地價全線破3萬/㎡，“逢拍必破”已成市場共識。在2016年上半年，國內政策寬松趨穩，量價高位推動下，品牌房企對熱點城市土地市場投資態度積極，造成地價短期急劇攀升。受國內經濟大環境影響，商住用地成交樓面均價28769元/㎡，同比上漲179%，平均溢價率93.8%，土地市場的熱度可見一斑。同年8月26日進行的土地拍賣會上，融僑集團更以3.83萬/㎡的超高價競得翔安地塊，創下廈門樓面單價新紀錄。2016年12月，廈門連續舉行兩場土拍出讓7幅商住地，頂著“限地價、競配建”的巨大壓力，開發商依舊迎難而上，地價依舊堅挺。

總之，土地的稀缺與廈門市場供求矛盾共同導致了“面粉”的價格飛漲，甚至貴過“面包”，隨著廈門島內外優質地塊的日益減少，搶地大戰輪番爆發，為在廈門立足，外來大鱷不惜一切代價拿地，在雄厚財力支撐下，推高了土地競拍價格，導致土地成本不斷提高，直接推動了房價的上升。

（4）投資和投機造成的房價上升

近年來，廈門市房地產業受國家宏觀調控影響相對較小，房地產市場總體向好。2009～2014年廈門房地產投資持續強勁增長，5年來房地產投資占固定資產投資的比重都在30%以上，年均增速較快。在2015年6月股災發生以后，股票市場的不景氣讓賺錢效應大大減弱。通貨膨脹的出現、金融市場上投資渠道又有限，再加上中國人固有的土地情節，促使大量資金流人房地產市場，投資者都希望通過投資房地產分得資本市場的一杯羹。人民幣升值的預期，也使海外的投機資本大量涌人。在廈門版“國八條”出臺之前的兩年，廈門房地產交易中外地人購房比重超過50%，投資投機性購房約占25%。資本的逐利性決定了廈門的房價在一定程度上是被投機資本炒高的。

（5）當地政府實施的土地財政在一定程度上刺激了廈門房地產業

隨著廈漳泉一體化建設、廈門城市軌道交通網建設，廈門市憑借獨特宜居城市地位越來越吸引周邊地區、全國各地及海外投資者的關注和青睞，周邊地區及外地購房需求也將有所擴大，廈門市城市投資環境位居全國前列，城市吸引力將延展至全國。同時受惠于自貿區政策及兩岸關系改善對整個海西經濟區發展的促進，廈門的城市知名度大大提升。作為全國著名旅游城市，房地產業是廈門的支柱產業。高地價推升了高房價，高房價帶來更多的房地產稅費，地方財政增收在很大程度上要依賴房地產業，房地產業的發展可帶動地方經濟的發展，也帶動了當地其他各種相關聯產業的發展，這在全國各地都已經成為了“常識”。

（6）購買需求增加

供給和需求的變化是影響價格和成交量的根本原因。隨著廈門經濟的發展、城市化進程的加快，居民生活水平進一步提高，改善型住房需求也增加。房地產市場競爭加劇，越來越多環境優美、高端精致的樓盤紛紛亮相，剛性消費需求有所釋放。廈門市人口增速較快，島內人口密度大，分流壓力大。在2012年9月份，國家發改委批準《廈門市城市軌道交通近期建設規劃（2011年一2020年）。規劃要求，廈門交通以城市軌道交通線網規劃為依據，綜合考慮交通需求、經濟承受能力和建設強度，初步形成軌道交通網絡的主骨架，提升本島公共交通能力，強化本島與島外聯系。地鐵的開通對島外房地產市場的影響尤為顯著，其增加了剛需一族上下班進出島內外的便捷性，交通因素促使島外住宅價格顯著增值，住宅位置離地鐵站越近，房價漲幅就越大。而廈門市原本庫存壓力并不大，供應量也不大，需求相比較為旺盛，房價大漲也在情理之中。

對廈門房地產市場的建議

針對廈門房地產市場的現狀，為了日后房地產市場能夠健康穩定發展，提出如下建議：

（1）從根本上調整房屋供應結構

廈門市可供房地產開發的土地非常有限，應優先保證社會保障房開發的需要，在掛牌出讓商品房開發用地時，要與承擔社會保障建設任務掛鉤，與商品房開發項目中普通住房所占比例掛鉤；嚴厲打擊土地炒作行為，嚴肅查處房地產開發企業不依合同約定開竣工、捂盤惜售、捆綁銷售、變相加價等違法違規行為；合理安排社會保障房的戶型結構，并進一步加快其建設和投放進度，既可在短期內增加供應量，又能緩解市場供需結構上的矛盾，促進市場供需平衡；盡可能地提高人住率，從而提升整個區域的環境和人文氛圍。

（2）認真落實房地產調控政策

投機、投資性購房需求穩定性較差，迅速地推高或降低房價會嚴重擾亂市場環境，不利于房地產業的健康發展。2016年9月5日，廈門市重啟住房限購政策，對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，對擁有1套及以上住房或未能提供購房之日前2年內在本市連續繳納1年以上個稅或社保證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售144平方米及以下的普通商品住房。對于首次申請貸款購買普通商品住房的，首付款比例由不低于25%上調為不低于30%。對于購房人家庭名下有一筆住房貸款未結清，再申請貸款購買普通商品住房或非普通商品住房的，分別執行首付款比例不低于60%和70%，且利率不低于基準利率的1.1倍。工商、房地產管理等部門應該嚴格執行房地產市場準人制度，提高房地產企業人市門檻，積極引導房地產市場健康發展

（3）加快島內外一體化進程，積極實施風險控制

結合集約化利用土地，整治改善生態環境，充分利用島外地區資源等因素，制定和完善建設規劃，在島外再新建一批居住品質較高、配套較好的限價房。將廈門打造成規模更大，環境更美，交通更方便，經濟更發達的綠色生態城市。

[1]黃向陽.廈門島內外一體化存在的問題與對策建議[J].廈門特區黨校學報，2010，（3）：32-36.

[2]《2012樓市門皮書（土地篇：廈門土拍盛宴）》.搜房網.

[3]徐滇慶.房價與泡沫經濟[M].機械工業出版社，2006：231-232.

[4]《2016房地產市場年報》，百度文庫.

[5]《2016年廈門樓市跌宕起伏糾結與觀望之下2017年要熬》.裝一網.