農村集體經營性建設用地入市增值收益機理研究

陳盈蒙

[摘要]隨著集體經營性建設用地入市進程的不斷推進，集體經營性建設用地入市增值收益分配成為國內學者討論的焦點。集體經營性建設用地入市增值收益形成機理研究是集體經營性建設用地入市增值收益分配模式的前提與基礎。以土地二元性為出發點，討論集體經營性建設用地入市增值收益形成機理。

[關鍵詞]集體經營性建設用地入市;土地增值;收益分配;增值收益調節金

[中圖分類號]F321.1[文獻標識碼]A

1? ? 前言

眾所周知，集體經營性建設用地此前仍需要以征地方式進入土地市場流轉。但是，經濟的發展、規劃用途的轉變所帶來的土地增值無法顯現化，土地所體現的價值僅僅表現為國家給予集體和農民的土地補償款。而國家入市政策的提出，改變了原有的交易方式，使其潛在收益顯現化由此產生入市增值收益。

2? ? 入市土地增值緣由

關于入市土地增值的上漲緣由，國內學者各說紛紜。張冰楠認為主要包括交易方式的轉變、土地需求的增加、以及各種要素的投入。王小映則以集體經營性建設用地大多由農用地轉用而來，將集體經營性建設用地入市增值收益分為以下五種。①農用地轉用成本;②成長性增值;③公共投資引起的增值;④規劃管制引起的稀缺性增值;⑤規劃的具體用途改變。張偉基于土地的自身因素和外界因素兩方面進行農村集體經營性建設用地增值成因分析。一方面是基于土地自身因素，如土地的資源性質，另一方面，由于土地利用規劃確定的土地用途發生變化或者政府進行公共基礎設施、公益事業建設引發的外部增值。賈賓從集體經營性建設用地增值的具體構成來看，認為一部分土地增值來源于人工增值，是由于土地使用者或經營者對土地連續追加投資后產生的;還有一部分土地增值屬于自然增值，本質上屬于外部經濟，是由政府、公共行為或社會經濟發展造成的。

結合各方研究，筆者以馬克思地租地價論、產權論、區位論、城市化論、城市空間結構論等為具體分析框架，同時對土地的二元性加以考慮，得出以下結論：土地增值可歸因于土地資源上漲或土地資本的增加。從土地的實質內涵上來講，土地是土地物質與土地資本的二元構成，作為自然狀態的土地是“土地物質”，在自然狀態的土地上加以人類的勞動利用，使得土地成為“土地資本”，從而土地物質和資產成為有機整體，這是土地經濟學的基礎出發點，同樣也是我們討論土地增值的理論出發點。從土地的二元性出發，筆者認為，從經濟本質上來講，入市土地增值收益來源于土地資源和土地資本的上漲，其外在表現為土地價格的上漲，并將集體經營性建設用地入市增值收益分為土地資源增值和土地資本增值。

3? ? 不同土地價格形式的增值機理

具體來說，假設將土地價格分為P1、P2、P3三種不同的表現形式。P1是土地自然狀態下的價格，即土地資源價格，由地租和利息率決定。P2是土地的理論價格，是在P1基礎上由于人類勞動或投資，考慮了投入土地的資本的價格，具體包括地租的資本化價格和土地資本的真實價格。P3是土地的市場價格，是土地稀缺性條件下，對市場供求關系影響加之考慮后形成的價格。

3.1? ? P1增值機理

土地資源價格P1用公式表示應該為P1=r/i，式中，r為地租量，i為利息率。從公式可以看出，地租的上漲和利息率的下降是引起P1上漲的兩個主要原因。

（1） P1影響因素—利息率i

隨著生產力和生產技術的提高，資本的有機構成逐漸增加，利潤率逐漸下降，從而致使在土地價格不變的情況下，P1上漲，這部分上漲的原因可以歸結于社會經濟、生產力的發展與進步。

（2） P1影響因素—地租r

與此同時，利潤率不變的情況下，地租的上漲也會引起土地價格的不斷上漲。根據馬克思地租理論，集體經營性建設用地入市土地地租上漲是集體土地絕對地租、級差地租和壟斷地租的上漲。

不同土地之間因土地沃度、區位和寧適度的不同，導致級差地租有所不同。城市空間規模的擴張，集體經營性建設用地入市進程的加快，建設用地的稀缺性日益增加，加之農業用地的大量侵占，導致農業地租上漲，最終表現為建設用地絕對地租量的增長，集體經營性建設用地入市后的級差地租上漲緣由與城市建設用地級差地租的上漲緣由類似。隨著入市土地上的人類投資不斷增加，導致級差地租的不斷增加;由于社會經濟的不斷發展，入市土地的集聚程度和基礎設施的完善程度逐漸增加，使得入市土地的壟斷優勢隨之增加，成為壟斷地租的上漲的具體原因。入市土地各種地租的增加，必然會使P1呈現上漲的趨勢。

3.2? ? P2增值機理

P2是土地的理論價格，它是在P1的基礎上加上人類勞動或追加土地投資，是對土地資本影響加之考慮后形成的價格。土地所有（經營）者對土地進行直接或間接投資，對于開發者而言，這部分投資是其成本的一部分，隨著時間的推移，直接或間接投資在土地上的資本逐漸積累上漲，產業的集聚效益逐漸擴大， P2上漲。

3.3? ? P3增值機理

土地市場價格P3是P2在市場供求關系影響后所形成的價格。通常情況下，房產或者說土地的價格很高，人們對于購買房產的需求增加，需求供給模型中需求曲線右移，均衡價格也增加，故房產價格的上漲，土地價格隨之高居不下，P3總是大于等于P2。因受到市場需求量的影響，隨著城市范圍擴大，土地需求不斷增大，又加之土地需求彈性有限的影響，必然會導致土地的供不應求。此時，土地稀缺性導致的土地價值的上漲得到顯現。

4? ? 入市土地增值本質

綜上所述，P1的上漲歸因于地租量和利息率的變化，地租量的利息率的下降趨勢是由于社會經濟科技的發展，地租量的上漲分為級差地租、絕對地租、壟斷地租的上漲;對于理論價格P2，主要是對土地投資加以考慮形成的，所以在影響P1上漲的兩個影響因素的基礎上加上土地資本的上漲，三個因素是引起P2上漲的主要原因;市場價格P3則是在P2基礎上對受市場供求的影響加以考慮后形成的價格，故P3與P2的區別在于在影響P2的三個因素上加上交易過程中土地市場的供求關系的影響，即主要是稀缺性增值。而由于市場需求狀況變動而引起的土地價值的改變，難以量化和分析，故我們只考慮土地資源價格的上漲原因和土地理論價格的上漲原因。因此，集體經營性建設用地入市土地價格上漲機制決定了入市土地增值的本質表現形式可以分為：地租性增值、土地資本增值。

4.1? ? 地租性增值

地租是指利用土地資源應支付的經濟報酬。包括土地及其改良設施地租、位置地租、土壤肥力帶來的地租。這里我們所討論的地租主要是指經濟地租，即利用土地所得報酬扣除成本的余額，是指超過成本的純收入。根據馬克思地租論，土地的地租有三種形式的地租，即級差地租、絕對地租、壟斷地租。

原集體經營性建設用地只能在集體內部流轉，隨著入市政策推行，集體經營性建設用地可以進入市場公開交易，伴隨著鄉鎮企業整體結構優化，轉化效率、水平的提高，表現為絕對地租的上漲。不同自然經濟地理區位下土地的價值不同，在社會主義市場經濟前提下，土地所有權和使用權彼此分離，使得超額利潤轉化為級差地租Ι，隨著社會經濟的不斷發展，入市土地的集聚程度和基礎設施的完善程度逐漸增加，使得入市土地的壟斷優勢隨之增加，成為壟斷地租上漲的具體原因。

4.2? ? 土地資本增值

資本即投入土地的資本，現代產權下土地資產應該是資本物的體現。由土地經營（投資）者投入用于改良土地、增加土地產量，提高土地生產力，屬于固定資本。由于土地資本的投入，不僅提高了土地的利用率生產率，也提高了土地的資本有機構成，使土地從單一的自然物質變成土地資源、資本的有機綜合體。

隨著入市政策的實行，土地經營（投資）者為了獲取最大化的收益，必定會增加投資、勞動及管理要素的投入，以此形成級差地租，增加土地收益。就投資資本而言，其包括兩種方式的投資，即直接投資和間接投資。直接投資是經營（投資）者在開發土地過程中對土地進行基礎設施建設等資本投入以產生更大的級差地租，以期獲得增值。而間接投資是指周邊的土地開發能夠給毗鄰的土地帶來經濟效益，由此形成了輻射性增值。這種增值主要表現在與城市周邊相接的郊區地帶，這是因為城市范圍的擴大需要利用集體土地時，集體土地的輻射性增值收益得以體現。間接投資產生的土地增值主要得益于政府對基礎設施的投入。

5? ? 小結

綜上所述，入市土地增值分為地租性增值和土地資本增值，級差地租、絕對地租、壟斷地租的上漲構成了地租性增值的原因。地租性增值一部分由于自身土地資源的價值，一部分由于土地資本的追加，導致整體區位、投資環境的改善，集聚效率的增加，地租量的上漲，部分資本輻射性增值轉移而來，屬于自然增值，基于土地產權應由集體取得。土地資本增值歸因于土地所有（經營者）的資本投入，具體包括原土地所有者的資本投入，入市前期政府的土地整理投入及政府對周邊基礎設施的投入，屬于人工增值。故政府基于前期的土地整理投入及對周邊基礎設施的投入可參與集體經營性建設用地入市增值收益分配。

[參考文獻]

[1] 張冰楠. 集體經營性建設用地入市增值收益分配研究[D].鄭州：鄭州大學，2016.

[2] 王小映.論農村集體經營性建設用地入市流轉收益的分配[J].農村經濟，2014（10）：3-7.

[3] 張偉.農村集體經營性建設用地增值收益分配機制研究——以集體經營性建設用地初次流轉為視角[J].成都理工大學學報（社會科學版），2016，24（02）：53-56.

[4] 賈賓，金麗國，韓瑞青.土地發展權視角下集體經營性建設用地入市收益分配探討[J].城市，2016（08）：45-51.