個人買賣住房的納稅籌劃

吳福喜

[摘 要]我國房地產(chǎn)調(diào)控力度的不斷加大，對于抵制房地產(chǎn)價(jià)格過快增長、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)科學(xué)發(fā)展具有很強(qiáng)的支付作用，但對于一些“剛需”的購房者來說，如何更好地利用國家的房地產(chǎn)稅收政策做好納稅籌劃應(yīng)當(dāng)引起高度重視。本文對個人買賣住房的納稅籌劃問題進(jìn)行了深入的分析研究，首先分析了個人買賣住房納稅籌劃的重要性，在此基礎(chǔ)上分析了個人買賣住房納稅籌劃方面存在的突出問題，最后就如何更好地開展個人買賣住房納稅籌劃提出了一些有針對性的對策和建議，旨在為促進(jìn)個人在買賣住房過程中更好地開展納稅籌劃提供一些參考。

[關(guān)鍵詞]個人買賣住房；納稅籌劃；重要性；籌劃策略

[中圖分類號]F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

在當(dāng)前我國高度重視房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)步入了新的發(fā)展階段，特別是在我國房地產(chǎn)不斷改革的大背景下，對于個人買賣住房來說，如何做好納稅籌劃工作，不僅關(guān)系到個人買賣住房能否取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且也關(guān)系到個人買賣住房過程中的個人利益，因而應(yīng)當(dāng)更加高度重視個人買賣住房稅務(wù)籌劃工作。盡管從總體上來看，絕大多數(shù)購房者都具有一定的稅務(wù)籌劃意識，但仍然存在很多不到位的方面，需要引起高度重視，特別是要運(yùn)用更加科學(xué)的理念、更加科學(xué)的策略以及更加科學(xué)的方法開展納稅籌劃，最大限度地降低購房成本、維護(hù)自身的合法權(quán)益。

1 個人買賣住房納稅籌劃的重要性

對于個人買賣住房來說，涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、個人所得稅等多個稅種，如果不進(jìn)行科學(xué)的納稅籌劃，就會提高個人買賣住房成本，進(jìn)而使個人利益受損，特別是在我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不斷加大的背景下，加強(qiáng)個人買賣住房稅務(wù)籌劃更具有重大價(jià)值。，做好個人買賣住房納稅籌劃，有利于降低成本，這其中至關(guān)重要的就是個人買房需要交很多稅，無論是新房還是二手房，購房者都需要繳納法律規(guī)定的契稅，而且也有一定的標(biāo)準(zhǔn)，只有進(jìn)行科學(xué)的納稅籌劃，才能更好地運(yùn)用契稅政策，比如我國對個人購買住房有很多優(yōu)惠政策，比如個人購買2年以上的住房對外銷售時免征增值稅，這就需要在進(jìn)行個人買賣住房的過程中能夠運(yùn)用好這一優(yōu)惠政策，找準(zhǔn)時間結(jié)點(diǎn)，進(jìn)而減少納稅額度，降低個人買賣住房的成本。此外，在進(jìn)行個人買賣住房的過程中，通過科學(xué)的納稅籌劃也有利于使買賣雙方更多地了解自身的權(quán)益，使個人住房在買賣過程中更加公開、更加透明，買賣雙方都可以更好地維護(hù)自身的權(quán)益。總之，對于個人買賣住房來說，必須高度重視納稅籌劃工作，這不僅有利于降低個人買賣住房成本，同時也是更好地維護(hù)個人買賣住房雙方利益的重要舉措。

2 個人買賣住房納稅籌劃存在的問題

隨著我國房地產(chǎn)交易規(guī)模的不斷擴(kuò)大，個人買賣住房越來越多，但很多人在買賣二手房的過程中缺乏納稅籌劃意識，盡管在交易的過程中都能夠按照法律的規(guī)劃繳納各類契稅，但卻在無形之中增加了個人買賣住房的成本，導(dǎo)致自身的利益受益。深入分析其原因，最根本的就是很多人在開展個人買賣住房的過程中，缺乏法律意識、籌劃意識以及成本意識，因而出現(xiàn)了很多問題，需要引起高度重視。深入分析個人買賣住房納稅籌劃方面存在的突出問題，盡管涉及方方面面，既有客觀因素，也有主觀因素，但最根本的還是存在如下三個方面的突出問題。

一是納稅籌劃重視不足。對于個人買賣住房的納稅籌劃來說，具有很強(qiáng)的政策性和系統(tǒng)性，只有提高納稅籌劃的重視程度，才能使納稅籌劃工作更有效的開展，進(jìn)而降低買賣成本。但從當(dāng)前買賣住房的個人來看，還沒有將納稅籌劃上升到一定高度，無論是買方還是賣方，普遍不重視納稅籌劃工作，特別是由于具有契稅基本上都由買方負(fù)責(zé)的“潛規(guī)則”，這也直接導(dǎo)致賣方更加不重視稅務(wù)籌劃工作。從買賣雙方稅額來看，涉及方方面面（如表1）。

從表1可以看出，對于個人買賣住房來說，納稅主體包括買方和賣方，而且各自所承擔(dān)的稅種不盡相同，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，如果不重視納稅籌劃，必然會導(dǎo)致雙方利益均受到損害，但目前絕大多數(shù)人在買賣住房的過程中，賣方為了盡快將住房賣出去，買方也想以最快的速度將住房過戶到自己名下，因而并不重視納稅籌劃工作，導(dǎo)致買賣雙方成本上升，這一點(diǎn)需要引起高度重視，特別是要進(jìn)一步提高納稅籌劃的重視程度。

二是納稅政策缺乏研究。依法納稅是對個人買賣住房者的基本要求。盡管絕大多數(shù)個人買賣住房者都能夠按照法律規(guī)定繳納各類契稅，但很多人都缺乏對納稅政策的研究，必然無法有效地開展納稅籌劃工作。比如對于個人買賣90平方以下住房來說，納稅政策不盡相同（如表2）。

從表2可以看出，對于新90平方米以下住房來說，新房在交易的過程中增值稅及附加稅減免、個人所得稅也減免；對于5年以上唯一住房增值稅及附加稅、個人所得稅都減免。但一些人并沒有對此政策進(jìn)行深入的研究，比如一些購房者沒有更好地利用國家個人買賣住房的優(yōu)惠政策，盲目地銷售和購買住房，必然會多繳納增值稅及附加稅、個人所得稅等等。因而對于個人買賣住房來說，一定要對國家的相關(guān)政策進(jìn)行深入的研究，同時一些地方也有一些具體的優(yōu)惠政策，應(yīng)當(dāng)在研究的基礎(chǔ)上再進(jìn)行個人買賣住房的交易活動，進(jìn)而能夠更有效地降低成本。

三是買賣機(jī)制不夠靈活。對于做好個人買賣住房的納稅籌劃工作來說，除了要提高納稅籌劃重視程度、研究國家稅收政策之外，更為重要的就是要建立靈活的買賣機(jī)制，只有這樣，才能使其取得更好的成效。但當(dāng)前很多人在開展個人住房買賣的過程中，缺乏靈活的機(jī)制，而且也有很多人不重視購房機(jī)制建設(shè)，導(dǎo)致購房成本上升。比如對于低于90平方米住房來說，如果在58個月前買入就會增加納稅額度，而再等2個月達(dá)到60個月之后則會降低納稅額度，以交易價(jià)格100萬元為例，則會節(jié)約1萬元，但很多人并沒深刻認(rèn)識到這一點(diǎn)，不能進(jìn)行靈活的買賣，這已經(jīng)成為制約個人買賣住房稅務(wù)籌劃最重要的問題，需要引起買賣雙方的重視，科學(xué)運(yùn)用靈活的機(jī)制進(jìn)行交易，進(jìn)而降低成本。

3 個人買賣住房納稅籌劃的優(yōu)化措施

對于個人買賣住房來說，普遍涉及個人利益，無論是對于賣房者來說，還是對于買房者來說，都應(yīng)當(dāng)更加重視納稅籌劃工作，只有這樣，才能使其自身的合法權(quán)益得到維護(hù)。這就需要個人在進(jìn)行住房買賣的過程中，一定要牢固樹立“法治思維”和“籌劃意識”，特別是要堅(jiān)持“問題意識”和“問題導(dǎo)向”，針對個人買賣住房納稅籌劃方面存在的諸多不足和問題，積極探索更加科學(xué)、更加完善、更加系統(tǒng)的個人買賣住房納稅籌劃模式，努力通過自身的主觀能動性，最大限度降低個人住房買賣成本，切實(shí)通過靈活的機(jī)制和科學(xué)的策略，維護(hù)好自身的合法權(quán)益。具體說，要想做好人人買賣住房納稅籌劃工作，重中之重的就是要在以下三個方面取得突破。

一是提高重視程度。對于個人買賣住房來說，都屬于個人的大事，如何更有效地降低個人買賣住房成本，最重要的就是要高度重視納稅籌劃工作，特別是要從自身的實(shí)際情況出發(fā)，采取更加積極有效的措施，認(rèn)真對待個人買賣住房稅收籌劃問題，進(jìn)而使其取得更好的成效。在具體的實(shí)施過程中，一定要將納稅籌劃上升到一定的高度，將其作為降低個人買賣住房成本、維護(hù)自身合法權(quán)益的高度開展這項(xiàng)工作，只有這樣，才能確保個人買賣住房納入籌劃取得更好的成效。比如個人在買賣住房的過程中，應(yīng)當(dāng)首先對稅收籌劃工作進(jìn)行長久的思考，特別是要根據(jù)自身的實(shí)際情況，大力加強(qiáng)納稅籌劃工作的研究工作，從自身經(jīng)濟(jì)狀況、住房需求現(xiàn)狀以及未來的需要等諸多方面進(jìn)行深入的思考，既要重視納稅籌劃工作，也要進(jìn)行從長遠(yuǎn)的、戰(zhàn)略的高度對待納稅籌劃，正確處理好購房時間與優(yōu)惠政策之間的關(guān)系，選擇脊梁的時間以及合適的住房條件，真正通過科學(xué)的納稅籌劃，最大限度地降低購房成本。

二是研究納稅政策。要想切實(shí)做好個人買賣住房的納稅籌劃工作，最根本的就是要大力加強(qiáng)納稅政策的研究和分析，找出符合自身實(shí)際的政策條件，進(jìn)而使納稅籌劃取得更好的成效。這就需要個人在買賣住房的過程中，一定要對國家和地區(qū)的相關(guān)法律法規(guī)和政策措施進(jìn)行深入的研究，既要研究剛性政策，也要研究相關(guān)的優(yōu)惠政策，切實(shí)將有關(guān)的政策用好、用足、用活。比如個人在買賣住房的過程中，要根據(jù)自身的條件以及國家和地區(qū)的優(yōu)惠政策進(jìn)行深入的研究和分析，找出有利于買賣住房的政策條款，并根據(jù)相關(guān)的有利政策條款尋求房源。由于我國在促進(jìn)“剛需”方面有很多優(yōu)惠政策，對于“剛需”用戶來說，應(yīng)當(dāng)從自身的需求入手，加強(qiáng)對相關(guān)政策的研究力度，特別是要購買國家優(yōu)惠政策范圍之內(nèi)的房源，進(jìn)而能夠使成本更低。再比如對于改善性住房來說，應(yīng)當(dāng)在將已有住房銷售之后再進(jìn)行購置，這樣能夠利用好國家以及地方的優(yōu)惠政策，降低各方面的稅率標(biāo)準(zhǔn)。總之，對于個人買賣住房來說，要想使納稅籌劃更具有成效，一定要對相關(guān)的政策措施進(jìn)行深入的研究，找出有利于自己的方面。

三是靈活買賣機(jī)制。對于開展個人買賣住房納稅籌劃來說，最根本的目標(biāo)就是降低交易成本，因而一定要運(yùn)用靈活的買賣機(jī)制，真正使國家以及地區(qū)的優(yōu)惠政策應(yīng)用到位。這就需要在開展個人買賣住房的過程中，除了要加大對相關(guān)政策的研究力度之外，重中之重的就是要運(yùn)用科學(xué)的方法和策略，最大限度地降低成本、提高效益。比如在個人住房交易的過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)的時限要求科學(xué)進(jìn)行交易，既不可操之過急，也不能無限期等待，而是要深入分析我國房地產(chǎn)交易稅的政策走勢，在做出科學(xué)決策的基礎(chǔ)上進(jìn)行運(yùn)作。比如在購買住房的過程中，應(yīng)當(dāng)更加重視對地方政策的研究，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的交易，如果看中了一套房，但還沒有達(dá)到優(yōu)惠的時間限制，可以簽訂相應(yīng)的購置合同，待達(dá)到優(yōu)惠時間的時候再進(jìn)行正式交易，這樣可以極大的降低交易成本。

綜上所述，通過對個人買賣住房納稅籌劃問題進(jìn)行深入的研究和分析，隨著我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，對于個人買賣住房進(jìn)行了有效的控制，這就需要個人在買賣住房的過程中，一定要運(yùn)用科學(xué)的策略，最大限度地做好稅務(wù)籌劃工作，既要降低住房買賣成本，同時也要維護(hù)好自身的合法權(quán)益。這就需要個人在買賣住房的過程中，一定要加大對相關(guān)法律法規(guī)的研究力度，特別是要在提高納稅籌劃重視程度、研究納稅政策、建立靈活機(jī)制等諸多方面狠下功夫，切實(shí)通過自身的主觀能動性，最大限度做好個人買賣住房納稅籌劃工作，既有利于降低個人買賣住房成本，也有利于維護(hù)自身的合法利益，進(jìn)而在開展個人買賣住房的過程中更具有科學(xué)性。

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