南通中央商務區樓宇經濟的現狀分析

邱毅　杜佳

[摘 要]樓宇經濟作為城市經濟發展新的增長點，已成為南通現代服務業的重要支撐載體。本項目通過對中央商務區樓宇經濟現狀進行問卷調查，分析中央商務區樓宇經濟發展存在的問題，提出加快中央商務區樓宇經濟發展的建議。

[關鍵詞]中央商務區；樓宇經濟；招商

[中圖分類號]F719 [文獻標識碼]A

1 樓宇經濟概述

樓宇經濟是一種全新的經濟概念，是一種都市特色經濟，它是以城市經濟為基礎，以商務辦公及生產服務等性質的商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，以出租出售或開發經營為目標，通過樓宇內高度集聚的高密度、高附加值性企業的生產經營活動而形成的現代經濟形態。

作為高端要素集聚中心，中央商務區將產業鏈中最具附加值的要素集中在樓宇這個平臺上進行展示和活動。因而，中央商務區的高端樓宇具有巨大的經濟價值，承載著城市產業發展和價值創造的人才流、物流、資金流、信息流，也成為引領城市主流的中心，成為產業發展的前沿和高端載體。

2 中央商務區樓宇經濟發展現狀

十三五期間，中央商務區充分發揮主城區獨特優勢，有效整合樓宇資源，完善樓宇經濟“一區兩帶”發展格局。現有正常運營的規模較大樓宇21幢，總建筑面積約152萬平方米。目前入住率為85.72%，空置面積約12萬平方米。2017年實現全口徑稅收11.3個億，單位面積貢獻率1800元。其中，億元樓宇3座（國貿、中南時代廣場、中南33號樓），形成主題樓宇1座（中南谷智慧港）；全市五星級樓宇一座（國貿中心），三星級樓宇兩座（中南17號樓、中南33號樓）。目前，啟瑞廣場工青婦活動中心使用4萬平米，剩余約4.6萬平方米的辦公面積，由崇川區政府與南通國有資產投資控股有限公司、南通國有置業集團有限公司、南京長江金融信息服務股份有限公司四方聯合打造，發揮聯動優勢，打造高效便捷的企業投融資平臺（基金產業園）。園區借助國家沿海開發、沿江開發和一帶一路建設三大契機，依托市區兩級扶持政策疊加效應，計劃在三年內引進100家金融相關企業，資金規模達100億元，服務地方企業1000家，稅收超億元。

3 中央商務區樓宇經濟發展面臨的問題

3.1 樓宇招商成效不大

目前，文峰街道轄區內建成時間較長的一些樓宇企業入駐情況都比較理想，但是近兩年新建成的一些樓宇發展形勢不容樂觀，主要原因是受當前經濟發展整體形勢和大環境的影響，以及近年來南通商務樓宇爆發式的體量擴張，還有一些市場定位方面的原因，目前一些新建成的樓宇新增企業和企業入駐率逐漸放緩，特別是近年來新增的一些大型商務樓宇，如我街道的文峰城市廣場、鳳凰書城、恒隆國際建成以來企業入駐率不是非常理想。

3.2 功能配套設施不全

中央商務區已交付的樓宇中，僅有國貿中心定位較高，其余樓宇檔次較低、功能定位不準，大部分樓宇盡管建成時間不長，但功能設計不新、智能化程度不高、物業人性化及專業化不夠等問題，絕大部分樓宇面臨停車位不足的窘境，嚴重制約發展和二次招商。

3.3 經營管理水平不高

目前在售的商務樓宇中有股份、外資、私有等多種產權，樓宇經營有“只售不租”“可售可租”“先買后轉租”等多種形式。大部分樓宇由開發商賣給業主，樓內套房租賃、買賣由業主進行，產權和管理分離，使樓宇動態信息難以掌握，在實際的管理中出現盲區，嚴重制約了樓宇特色化的打造，樓宇的管理水平提升難度很大。

4 中央商務區樓宇經濟發展對策

4.1 完善發展規劃

找準產業定位，明確培育目標。加快城市化建設進程，加速中央商務區成熟樓宇板塊的品質提升，積極完善配套，強化商業氛圍。圍繞中央商務區新交付的優質樓宇，著力培育一批高端化、精品化、專業化的眾師樓、傳媒樓、外貿樓。對于運營時間較長，入駐單位散、小、亂的樓宇，重新明確定位，通過對空置資產積極對外招商、對合同到期的非外貿類企業，不再續簽合同騰出資源進行招租等方式，及時“騰籠換鳥”，努力提高項目的置換率、集聚度和貢獻度。逐步實現樓宇經濟“一區一帶”新格局的兩翼齊飛。

4.2 完善網絡構架

不斷健全樓宇招商、協稅監管網絡，招聘專職中央商務區樓宇招商人員，充實轄區樓宇服務隊伍，加大樓宇招商力度和協稅護稅力度。邀請稅務、工商等專職機構對業態分布雜亂，稅收貢獻不高的樓宇進行專項走訪，完善征收數據庫，挖掘稅源，夯實稅基。確保現有稅庫企業不流失，新納稅企業穩步增長。

4.3 創新監管手段

利用現代信息技術開發專門的綜合征收管理系統，新的系統將和原有的樓宇管理系統實現無縫對接，數據共享，實現樓宇內樓層管理、空置面積管理、財稅管理、綜合治稅管理幾大模塊。同步開發手機APP，使配備智能手機的樓宇專員，下載APP軟件后，在樓宇內即可實現企業信息的實時上傳和變更等操作，大大提高了工作效率。形成樓宇管控的立體化、網絡化、現代化機制。

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