綿陽市農村產權價值評估現狀·問題與對策研究

郅正鴻　魏順澤　岳正宴　朱利

摘要 分析了綿陽市農村產權價值評估現狀及所遇困境，提出了相應的破解對策：全力推進確權頒證，為評估打牢基礎；以公益性為主，降低評估成本；加快出臺相應政策法規，設立統一的評估標準；吸引金融機構加入；成立權威性的評估團隊。

關鍵詞 農村產權；價值評估；問題；對策

中圖分類號 S-9 文獻標識碼

A 文章編號 0517-6611（2018）14-0213-02

Status，Problems and Countermeasures of Rural Property Value Evaluation in Mianyang City

ZHI Zhenghong， WEI Shunze，YUE Zhengyan et al （College of Agricultural，Southwest University of Science and Technology，Mianyang，Sichuan 621010）

Abstract The status quo of the valuation of rural property rights in Mianyang City and the difficulties encountered were analyzed， and corresponding countermeasures were put forward：.Efforts to promote the certification of the right to lay the foundation for the assessment；mainly to public welfare， reduce the cost of evaluation；accelerate the issuance of corresponding policies and regulations and establish uniform assessment standards；attract financial institutions to join； establish authoritative assessment team.

Key words Rural property；Value evaluation；Problems；Countermeasures

農村產權是指在土地集體所有的基礎上，農民的所有權和一系列用益物權構成的權利體系，如今常見的有承包土地的經營權、林權、灘涂及水域養殖權、農村小型水利設施工程產權、農村集體經營性建設用地使用權、農村住房財產權等[1]。隨著城鎮化的發展，農村生產要素非農化程度增加，使得大量農村產權處于低效閑置的狀態[2]

，需要通過農村產權制度改革以統籌城鄉一體化發展，促進城鄉資源要素平等交換，切實維護農村集體經濟組織和農民的合法權益。在農村產權制度改革中，建立農村產權交易市場是其中的一項內容，而產權交易延伸服務得以順利開展的重要前提之一便是產權價值評估。

農村產權價值評估是由專業機構和人員，依據國家法律、法規和產權評估準則，運用適合于不同類型產權的評估方法，對產權價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。隨著我國統籌城鄉一體化進程的不斷深入，農村產權交易日益增多，農村產權價值評估也就顯得尤為重要。第一，有利于各種資源要素的優化配置，規范農村產權市場，促進現代農業發展；第二，有利于針對農村不同的資源要素建立科學的評估模型，進一步完善農村產權評估體系；第三，有利于保障農民合法利益，增加農民收入，實現鄉村振興，促進農村經濟社會持續發展。

1 綿陽市農村產權價值評估的現狀

農業是國民經濟的基礎，農村產權流轉是財富之源，金融創新對農村要素的激活作用

[3]；通過農村產權價值評估，盤活農村產權資源，實現農村資產資本化是深化農村產權制度改革，推進農業農村現代化，實現鄉村振興的關鍵。目前，綿陽已成功建成統一聯網、互聯互通、對接全省（覆蓋省、市、縣、鎮、村）、資源共享的農村產權流轉交易信息平臺，交易規范有序開展。截至2018年3月，全市共辦理農村產權交易鑒證188宗，交易鑒證金額突破7.8億元。其中：土地經營權交易鑒證112宗，流轉面積5 933.33萬hm2，金額5億元；林權交易鑒證48宗，流轉面積4 733.33萬hm2，金額2.72億元；小型水利交易鑒證28宗，金額780萬元。但是，目前綿陽市農村產權價值評估工作遇到一定的阻礙，抵押融資等延伸服務隨之受影響，制約著農村產權延伸服務的健康發展。

2 綿陽市農村產權價值評估困境

2.1 確權頒證相對滯后 綿陽農村產權流轉交易市場體系于2017年8月建成以來，確權頒證工作順利推進，但總體來講，要做好農村產權確權頒證工作任重道遠。

綿陽市將三臺縣和安州區作為全市三權分置試點縣市區，目前，試點縣區的廣大農戶已經取得土地經營權證，而其他6個縣市區土地經營權的頒證工作進展緩慢。另外，部分地區由于土地流轉和地塊整理情況導致現有土地邊界模糊，在確權頒證時發生權屬糾紛，影響產權評估工作的順利開展。

2.2 農村產權價值評估成本偏高 農村產權位置分布比較分散，且位置偏遠。要進行一次評估，評估人員一行需要支付，包含交通費、伙食費、人工費、甚至住宿費等在內的一大筆費用，以致評估成本較高，隨之評估費用額偏大，委托方面對需要支付的昂貴評估費用，從思想上會提前抵制農村產權評估；另一方面，市場上涉農評估機構較少，收費可能出現壟斷的現象，而且沒有統一的收費標準，不排除發生坐地起價的情況，抑制有意愿進行農村產權評估的農業經營主體的積極性。

2.3 農村產權的評估價值構成復雜 農村產權的價值評估通常會涉及多種因素，在評估階段略顯繁雜，比如：農村土地價值主要由地面設施（大棚、立柱等）、地面附著作物以及經營權價值等組成。地面設施價值將根據委托方提供的相應支出票據及折舊情況估算；地面附著作物預期收益由種植同類作物的各類農業經營主體的鄉土能人給予參考建議，同時整合行業主管部門專家給予估算參考意見；經營權價值由當年該類交易價格指數以及流轉費用估算確定?？梢姡r村產權評估價值構成比較復雜，涉及的相關專業人員廣泛。再者，這意味著只有探索出一套切實可行的農村產權價值評估方法，才能從根本上解決農村產權抵押融資難的問題。

2.4 農村產權評估價值較低 農村金融機構開展農地經營權抵押貸款意愿不強的主要原因在于法律的限制、抵押品處置難度大和專業評估機構缺失等[4]。大部分農業靠天吃飯，市場變化大，風險大，價值不時波動，不確定性因素多，評估價值低等原因導致金融機構對農村產權抵押融資興趣不濃，認可度不高，評估價值不能通過抵押融資得以體現。這間接影響評估機構的積極性，也不能吸引投資銀行的大力支持。加之評估體系、評估標準沒有統一的明文規定，風險進一步贈加，使得金融機構對農村產權抵押融資方面的業務不熱衷。

2.5 農村產權專業評估人員稀缺 綿陽農村產權流轉交易品種主要包括農村土地承包經營權、林權、“四荒地”（荒山、荒溝、荒坡、荒灘）使用權、農村集體經營性資產、農業生產設施設備、農村小型水利設施使用權、農業類知識產權以及其他可依法交易的農村產權。評估人員的知識領域需廣泛涉及農業、林業、水利、國土、建設等方面，還應具有農業經營管理經驗，并熟悉所評估產權在當地的大概情況。比如對中藥材種植基地進行評估，涉及地理位置、土地肥沃程度、藥材本身經濟價值、承包期限、流轉價格以及地上基礎設施（灌溉溝渠、大棚等）等因素，如果評估機構的評估對象僅涉及某單一領域，其出具的評估結果準確性會受到質疑，缺乏說服力，不夠權威。形成的評估報告不能得到金融機構的認可，抵押融資受到阻礙。然而，目前綿陽評估機構市場沒有專業的農業評估機構，農業產權評估專業人員稀缺，直接抑制農村產權資本化。

3 對策與建議

3.1 全力推進確權頒證，為評估打牢基礎

明確農村資產、資源的權利主體及其范圍和內容，并以法律認可的形式予以確權頒證，確保農村產權合法有序流轉，實現其應有的價值。確權頒證是實現農村產權還權于民、還權賦能、財產增值、流轉增效的基礎[5]。綿陽應全力推進確權頒證工作的開展，加快落實綿陽各縣市區農村集體土地所有權、承包權、經營權“三權分置”，向“一權一證”靠攏，讓農民擁有完整的產權權利，在此基礎上，促進產權交易權屬清晰、流動便捷。此外，規范確權頒證工作，做到準確測算，地證一致，避免農村產權抵押物變現交易中出現產權糾紛。更重要的是，為產權交易的延伸配套服務打牢基礎，也為工商資本下鄉、農業項目招商創造更多條件，促進農村繁榮發展。

3.2 以公益性為主，降低評估成本 綿陽市農村產權流轉交易平臺的建設是由政府牽頭，為促進和規范綿陽農村產權流轉交易行為，通過綿陽市、縣供銷社負責組織實施全市農村產權流轉交易市場體系建設，該平臺秉承著以公益性為主的理念，尤其是確權頒證服務版塊，始終堅持不以營利為目的。在價值評估階段，該平臺也應堅定為農服務的立場，政府給予補貼，從側面降低評估成本，增加農業經營主體的評估意愿。政府要轉變職能，加強相關部門的合作；農村產權價值評估抵押融資過程中涉及多個政府部門（農業局、國土局、水利局等）的參與，部分事務需要各單位部門協作進行，提高農村產權評估抵押融資變現過程中各環節的工作效率，減縮交易流程，為人們提供便利，做好服務的同時降低評估成本。

3.3 加快出臺相應政策法規，設立統一的評估標準 首先，政府應出臺農村產權價值評估的相關法律法規，從法律角度出發，明確評估人員、農村產權所有者及其它相關當事各方需要承擔的法律責任和義務。其次，農業、林業、水利、國土等相關部門應分別出臺相對應的評估技術規程和農村產權評估細則，讓評估人員有統一、科學的參考標準，也讓委托方對目前的評估形勢、評估標準有一個初步的認識，提升評估的權威可信度。

3.4 吸引金融機構加入 農村產權價值評估報告可用于參資入股、工商注冊、增資擴股以及抵押融資，但進行農村產權價值評估的主要目的是為抵押融資做基礎準備工作，目的是通過抵押融資，使農村產權變資本，資本變現金，增加農業經營主體的營運資金，促進農業發展，鄉村振興，使農村更美，農業更強，農民更富，促進農村現代化藍圖變現實。但目前大多數金融機構由于農業風險大，農村產權價值較低，以及評估報告缺乏權威性等原因，金融機構方面未主動涉獵農村產權抵押融資業務。在農村產權抵押融資過程中存在一些瓶頸問題亟待破解，其中包括產權抵押資產處置和風險補償難度較大等問題[6]。因此，政府可以通過農村產權交易中心自己發力組建評估隊伍，并以促農村發展等高站位，邀請中國農業銀行、中國建設銀行、中國郵政儲蓄銀行等國有銀行的加入；同時政府財政也應以一定比例出資，為金融機構降低可能存在的風險損失。若一旦出現經營業主跑路事件，應在第一時間進行處理（處理地上附著物、新找經營主等），將損失降到最低。政府盡快出臺農村產權評估規則，明確評估機構設立條件、評估程序、估價規則、基準價的設立、收費標準等進行規定[7]。

3.5 成立權威性的評估團隊 部分缺少專業農業評估機構的地方，政府可嘗試建立國有獨資或國資參與的農村產權評估主體，起好示范引領作用，待將來評估市場成熟后再逐漸退出[8]。因此，綿陽可通過市供銷社依托農村產權交易中心負責實施成立評估團隊（該團隊主要由“評估機構人員、行業專家、金融機構人員、鎮村站點工作人員、鄉土人才”等組成）。其中：評估機構人員是指中介評估機構專業人員以及產權交易中心人員；行業專家是指由市縣農業、林業、水利、畜牧、科知等行業主管部門推薦的專業人員；金融機構人員是指抵押融資銀行委派的人員；鎮村站點工作人員是指鄉鎮農村產權交易服務站、村信息收集點工作人員；鄉土人才是指種養大戶、專業合作社、家庭農場等負責人員及其專業技術人員。形成一個動態的評估專家庫，市交易中心針對每一次評估，從農村產權價值評估專家庫隊伍中隨機抽調人員組成評估小組（至少由5人組成，且人數為單數），組成的評估小組應涵蓋評估隊伍各方人員。

參考文獻

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廖丕顯.廣西玉林市農村產權交易的問題分析及解決方案[D].南寧：廣西大學，2015.

[2] 田逸飄，張衛國，劉明月.農村產權抵押物變現的現實困境與破解對策[J].西部論壇，2016，26（5）：26-33.

[3] 汪薇，劉彩霞.武漢農村綜合產權交易所的經驗與啟示[J].科技創業月刊，2010，23（7）：24-25.

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[8] 黃偉君，葉欣.農村產權評估難題待破[J].農村經營管理，2015（6）：34.