產業園區持續盈利新模式探討

楊凡

摘 要：產業園區對引領經濟結構轉型、產業集聚、帶動新技術創新起著十分重要的作用。本文結合當下產業園在傳統的盈利模式下現狀進行了分析，對如何保證園區持續盈利能力的新模式進行了探討。

關鍵詞：產業園區；持續；盈利

一、概述

產業地產，它是指在新經濟和城市經營背景下，以產業為依托，以地產為載體，以實現效益的持續增長為目標，以工商業地產、寫字樓和經濟園區地產為主要開發對象，整合自然資源和社會資源，綜合開發、集約化經營的新興產業形式。經過三十多年的發展，我國產業園區建設隨著國內經濟發展也逐步成長，涌現出一批標桿企業，如華夏幸福、張江高科，中電光谷等，同時也有更多的開發企業因盈利模式定位不準而退出或倒閉。

產業地產開發建設目前大致分為三大類：第一類是以高新技術產業開發區為代表的研發型園區，第二類是以工業園區及經濟技術開發區為代表的加工型園區，還有一類是種類紛雜的專業性園區。這些園區的盈利模式一般包括園區土地運營的盈利模式，主要包括土地增值、租金收入、商業地產、住宅地產等幾項主要內容；園區增值服務的盈利模式，主要包括產業技術性服務、產業發展性服務、生活配套性服務、園區運營性服務等幾項主要內容；園區金融投資的盈利模式，主要包括產業投資、專業性公司投資、產業用地的資本運作、現有物業（房產）的資本運作等幾項主要內容；園區模式輸出的盈利模式，主要包括生地開發、熟地改造、委托經營等幾項主要內容。

以上幾種模式并不是單一的，一個產業園區往往是多種模式共存。在以上模式中，目前國內大多數園區還停留在園區土地運營的傳統盈利模式，短期盈利大于長期盈利，園區開發企業面臨招商難、產業定位難等問題，稍有差池企業就會陷入困境。園區開發企業亟須尋找一個能使園區持續盈利的新模式。

在這種情況下，一些知名房地產開發企業卻大力介入產業地產領域。據統計，國內排名前20的房企，目前一半以上涉足產業地產，包括萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城等，成立了專職部門，打造新利潤增長板塊。這些房企中綠地是以產業地產作為潤滑劑，投資產業基金；萬科是以項目租售收入、輕資產管理服務收益；招商是背靠招商局資源，開發租售、金融服務、產業+資本等相關業務；華夏幸福主要是通過土地一二級開發、“成本+利潤”補償、園區服務等方式來獲利；金科產是以產業嫁接地產，增值服務住宅。這些企業都是依靠自身資源優勢，通過整合，綜合開發、集約化經營。

知名企業在資源整合上有無可比擬的優勢，大多數產業地產開發企業在資源整合上不具備上述企業的競爭優勢，那么如何在日趨激烈的產業地產市場上分一杯羹，是企業面臨思考的問題。園區開發企業在開發園區時一定弄清楚自己的盈利來源是什么，短期盈利是什么，持續盈利靠什么。

傳統短期盈利模式一般是指園區土地運營，盈利點主要包括商業地產、住宅地產出售，這可以說是園區開發企業平衡現金流和利潤的主要來源，但隨著政府的調控，比如為加大招商力度，吸引更多企業到當地投資，降低企業落地成本，地方政府往往會制定一系列辦法控制產業地產價格，確保企業合理利潤空間，同時要求開發企業自持一定比例物業，這樣一來開發企業的現金流和利潤空間將受到巨大影響，招商進展緩慢。

傳統長期盈利模式一般是指土地增值、租金收入、園區增值服務、金融投資、模式輸出等。在這些盈利點中，土地增值、租金收入占比重較大，在這種模式下，園區企業入住率、成長率是影響盈利的關鍵點。企業招不進來，成長不起來，增值服務、金融投資都無從談起。現在很多園區開發企業也意識到這一點，提倡四位一體概念，即“園區+孵化器+基金+實體”，但是真正做到的寥寥無幾。

產業地產最核心的是招商，最難的也是招商，最終達到的目標是園區持續盈利。如何建立一個長效機制，既能化解招商難題，又能達到園區持續盈利目標呢？

招商難在哪里，歸根到底還是一個“錢”字。優秀的企業全國各地都在搶，園區招商優惠能給什么，無非就是免租、銷售折扣、送物業管理費等，這些優惠政策對企業來講吸引力太弱，即使費勁把企業招入住園區，其成長發展壯大與園區沒有任何關系，只解決燃眉之急，無法長治久安，也就是說園區沒有享受到企業發展紅利。

如何解決招商難題，同時享受園區企業發展紅利？這個問題離不開當地政府的支持。當然這里所說的政府支持并不僅僅是政府給補貼、給招商優惠政策、引入招商企業等。首先產業園區會給政府帶來什么，宏觀地講會幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力，微觀地講可以提高當地政府稅收。

二、優勢分析

如何支持，就是把園區作為一個納稅整體，定一個長期納稅目標，園區入駐企業每年納稅額超過當年納稅目標，政府返還其差額；園區入駐企業每年納稅額低于當年納稅目標，開發企業補齊差額。這個納稅目標可以是每年量化，也可逐年按一定比例遞增。

1.對園區開發企業而言，招商自主度更高，決策更快、力度更強

招商市場如戰場，機會稍縱即逝。優秀的企業不多，這些企業落戶沒有強有力的實力支撐很難落地。園區開發企業招商時可把精力放在產業龍頭企業上，尤其是一些產業鏈比較長的企業，一旦入駐可迅速形成產業集聚效應，其產生的效能將會是幾何級的增長。

2.園區開發企業與入駐企業形成命運共同體

很多園區開發企業把企業招進來之后，萬事大吉，入駐企業成長發展與自己沒有任何關系，入駐企業只不過是換了個地方辦公而已。采用園區納稅整體模式可以使園區開發企業與入駐企業形成共同體，園區開發企業時時刻刻必須關注入駐企業發展，通過自己的資源幫助入駐企業發展壯大，同時對入駐企業而言也是樂意看到的，企業在發展過程中難免會遇到這樣那樣的問題和困難，攜手解決就會多一些勝算。

3.享受園區企業發展紅利，提供穩定持續的盈利模式

入園企業的發展成長為園區提供了優質的投資項目來源，園區后續的天使基金、VC、PE等資本在園區可以掌握第一手真實資料，通過資本運作為入駐企業進一步做大做強提供了強有力的資本保障，同時也可使資本獲取更大收益。入駐企業的發展強大也為園區提供了大量的稅收，為園區實現整體稅收目標提供了強有力的保障。

4.為園區模式輸出提供了很好的示范作用

在園區模式輸出中，委托經營主要是指受地方政府或其他運營主體委托，運營其地域內的園區，具體運營模式因地制宜，但是園區納稅整體模式可以為其提供很好的示范作用。

三、推進產業園開發的相關建議

園區納稅整體模式可有效解決招商和園區持續盈利問題，要采取這種模式對園區開發企業要求較高，主要表現為以下幾點。

1.合理制定園區整體納稅目標

這個是園區開發企業最難把握的，制定低了，當地政府不愿意；制定高了，園區開發企業承受不了。納稅整體目標制定一定要綜合研究產業發展方向、應用前景、產業集聚形成、國家宏觀政策、金融政，還有入園企業自身內部控制、成長速度，財務狀況等。

2.專業的園區運營隊伍

園區運營必須有一個強有力專業的隊伍，因為入園企業第一手資料，包括入園企業每月的用電量、招聘人數、工資發放是否及時、納稅金額等原始資料由運營人員負責，這些數據的真實翔盡為使基金、VC、PE投資決策會產生重大影響，同時企業的困難需求也要第一時間掌握，為后續行動提供信息保障。

3.要有整合各種資源的能力

不管是園區開發企業還是入園企業，在其經營過程中都會遇到各種問題，不及時解決發展中遇到的問題，就會產生各種經營隱患，最終威脅到企業生存發展。為避免這些問題的發生或及時解決這些問題，需要各種資源來整合化解，包括成立園區發展基金、專業咨詢公司、行業知名專家顧問機構等。

四、結語

以上是對園區化解招商難、提供持續盈利模式的一些淺薄看法，不同地域不同專業園區情形各不相同，園區開發企業訴求也不盡相同，各家產業園區的建設經營各有側重，收入來源比重不同、各具千秋，但從園區收入構成和比例額度上，不難看出園區的經營定位和運營能力。企業選擇園區時，可關注園區的盈利模式與主要收入來源，因為這預示著入園企業所能享有的創業成長環境與綜合服務水平。

參考文獻

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2.王亞輝.產業地產7種盈利模式.中國房地產，2015（32）.

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4.李霂軼.產業地產以“輕重并舉”推園區轉型.中國企業報，2016-1-18.

（責任編輯：王文龍）