農村不動產促增農民財產性收入的效能分析

廖超

增加農民財產性收入是解決“三農問題”的重要途徑之一，本文選取了我國農村不動產作為研究農村財產性收入的切入點，對農民財產性收入的現狀和效能等進行了有效的分析，樣本數據表明，農村的不動產促增農民財產性收入的效能較低，在探究農村不動產發揮促收效能的影響因素的過程中采用了回歸模型，發現影響農村不動產促增農民財產性收入效能的主要因素有農戶個人特征、地理位置和政策等，從而提出政府應充分發揮主導作用，積極完善相關政策與法規，并設置相關的配套服務，從而積極引導農民利用手中的房屋和土地資產來增加財產性收入。

2018年中央一號文件明確指出要拓寬農民增收渠道，鼓勵農民勤勞致富，增加農村低收入者收入，保持農村居民收入增速快于城鎮居民。農村不動產可以促增農民財產性收入，只有進一步提升我國農村不動產管理水平，并有效的盤活農村資產才能促進農民財產性收入的有效持續增長，從而提升我國農村民的整體生活水平。

國外學者對財產性收入問題研究較早，且研究領域較廣，Bernstin（1956）對周期性的財產性收入進行了系統的研究，Friedman（1962）認為，個人擁有的原始財產稟賦決定了個人收入分配的差異及不平等。在農民財產性收入方面，Gary（1993）研究發現雖然地區之間有顯著差異，轉移性支付收入和財產性收入對于農村地區的經濟增長和經濟業績有了越來越大的作用，邁克爾·謝若登（2005）提出財產積累和財產權利的使用是貧困者脫貧的重要途徑之一，能改善其收入狀況，政府應通過宏觀調控來保障貧困者擁有財產權來獲得財產性收入。

我國學者也從不同層面農民財產性收入問題做了深入研究。張立先等（2012）提出財產性收入在農村居民人均純收入結構中占比較小，提高財產性收入是促進農民收入持續增長的重要途徑。陳益芳等（2013）研究發現我國居民財產性收入差距即表現為城鄉差異又表現為地區差距，農村居民財產性收入居前三位的是北京、上海和浙江。陳享光（2009）認為財產性收入易形成“富者越富，窮者越窮”的馬太效應。丁肖雅（2017）肯定了農民財產性收入在社會和經濟效應上的貢獻，農村居民在經濟和精神等方面的行為均可受到財產性收入的顯著影響，財產性收入也能在一定程度上帶動的社會收入的流動。楊靜等（2008）認為，造成農村居民財產性收入差距的原因有收入分配制度、產權制度和社會保障制度等。

相關研究均表明，目前農民的財產性收入主要從動產（資金）和不動產（土地和房屋）中產生。而在財產性收入的増長方面，學者們一致將不動產作為今后農民財產性收入的主要増長來源。因此，本文將主要分析農村不動產促增對農民收入的影響，進而提出了幾點農村不動產促增農民財產性收入的解決方案，旨在為我國農民提高收入和農村改革提供參考。

一、農民財產性收入現狀分析

（一）農民財產性收入絕對額小，占人均純收入比重偏低

隨著社會經濟的發展，近年來，我國農村居民人均收入呈穩步增長趨勢，從表1可以看出，農村居民人均純收入從2008年的4760.6元增長到2016年的11600.6元。農民財產性收入持續增加，但基數較小， 到2016年也僅為272.1元，所以絕對額仍然很小。農民人均純收入由工資性收入、經營性收入、財產性收入和轉移性收入構成。如表1所示，工資性收入和經營性收入仍是農民財產性收入的主要構成部分，占了絕大部分比重，而財產性收入比重較低，穩定地處于2%～3%之間，不超過4%。說明提高農民財產性收入的任務艱巨而復雜。

（二）農村人均財產性收入增速較快，增幅波動較大。

農村人均財產性收入增長速度較快，2009年到2015年間，財產性收入增長速度幾乎都在10%以上，近年來，農村人均財產性收入的增速更是超過了農村人均純收入的增速，如表2所示。農村人均財產性收入的增長速度呈現出較大的波動性，其中2013年為負增長，低至-21.84%，而最大增幅在2011年達到20.99%。總體來看，農村人均財產性收入有著明顯的增長趨勢，說明其具有較大的上升空間和潛力。因此，提高農民財產性收入是提高農民收入的重要途徑之一

（三）農村居民人均財產性收入與城鎮相比仍存在較大差距

財產性收入作為一種衍生財富，可能會產生一種“富者愈富，窮者愈窮”的馬太效應，從而擴大社會的貧富差距。如表3所示，城鄉居民財產性收入差距較大，自2008年以來，城鎮居民人均財產性收入的絕對量始終高于農村居民，兩者之差也在不斷擴大。同時，城鄉財產性收入之比略有起伏，但絕對差距仍在擴大。

（四）農民財產性收入來源單一，需要進一步擴大

在經濟較為發達的農村地區，農民的財產性收入來源主要房屋土地出租、其次是利息收入和其他等。以上海為例，根據國家統計局上海調查總隊提供的農村居民家庭收支抽樣調查資料顯示，近年來，房屋租金收入所占比例均在55%以上；承包土地經營權流轉收入占比在15%左右；征地補償收入、存款利息及集體分配股息紅利收入所占比例之和在20%左右。但在我國偏遠的農村地區，農村居民僅有銀行存款利息作為財產性收入，甚至相當大一部分農村居民沒有財產性收入。因此，為了進一步提升我國農民的整體財產性收入，獲取收入的渠道需要多元化。

二、農村不動產促增農民財產性收入的效能分析

如今土地資源日益匱乏，農村不動產作為價值較高的財產，對農民財產性收入的貢獻較大，因此不動產是農民財產性收入增長的關鍵點。本文采用CFHS中國家庭金融調查2011年的數據，分別從房屋資產和土地資產這兩部分來分析其對農民財產性收入的效能影響。

房屋資產是農民重要資產之一，但農村地區的房屋大多為自行建造且自己居住，與城鎮居民相比，農村居民的房屋出租率較低，如表4所示。同時，表5中可看出，無論是農村還是城市，房屋的出租率都隨著房屋套數的增多而增加，擁有一套房屋的家庭的出租率明顯低于擁有多套房屋的家庭。而大多數農村居民僅擁有一套房屋，極少部分擁有多套房屋，因此出租率較低。較低的房屋出租率導致農村房屋資產促增農民財產性收入的效能較低。

土地資產是農民獲得財產性收入來源的重要途徑之一，但農村的土地產權受到較多限制，導致其提高農民財產性收入的效率低下。農村居民利用土地資產獲得財產性收入的效能也并不高，這表現為農村居民出租土地的比例低，如表6所示，低出租率使得土地資產的促收效能難以提高。

總體來說，與城鎮相比，農村不動產促增農民財產性收入的效能是低下的。農村居民通過房屋獲得的財產性收入遠不及城市居民，房屋資產促收效能低下；同時農村居民出租土地的比例也較低，土地利用率低下，導致土地資產促增財產性收入效能低下。

三、影響農村不動產促增農民財產性收入效能的實證分析

（一）農村不動產租賃行為與農民財產性收入的關系

1.模型設定、數據來源和變量賦值。由于農村不動產的財產性收入主要產生于農民讓渡農村不動產的使用權，農戶將房屋對外出租，并將土地的資產使用權轉讓給他人來獲取資金收入，而獲得租金收入的前提便是為農戶做出資產出租的行為。為了更好的體現出農民的不動產對財產性收入的作用，考察農村不動產租賃行為與農民財產性收入的關系，本文采用了Stata 14.0軟件，選擇CFHS中的相關指標，建立多元回歸模型進行分析，模型如下：

其中為財產性收入，作為因變量，X1到X11為自變量，為常數項，到為自變量系數，為隨機擾動項。該計量模型的因變量是農民財產性收入，因為農民出租農村不動產的行為選擇是農民獲取農村不動產的財產性收入的決定性因素。由于其不動產租賃行為受多方面因素影響，因此控制變量的選擇從戶主的個人特征和家庭特征出發，具體如表1所示：

2.結果分析。從表5中可以看出，我國農村地區不動產的租賃行為的選擇對當地農村的整體財產性的收入具有顯著的影響。做出不動產租賃行為的村民所獲得的財產性收入更多，但是，目前農村不動產促增農民財產性收入效能低下的主要原因之一是大多數的農村居民并未出租自家的房屋和土地，也就不能產生收益。故探究影響其不動產租賃行為選擇的影響因素能夠讓我們了解農村不動產促増效能低下的深入原因。下文將分別探究房屋資產租賃行為與土地資產租賃行為。

（二）影響房屋資產租賃行為促增農民財產性收入效能的原因分析

由上文樣本數據分析得知，農村居民的房屋出租行為較低，采用Logistic回歸模型無法得出相關結論。基于相關學者的研究發現，筆者認為出現這種情況的主要原因是因地處偏遠而導致的房屋租賃需求少和宅基地流轉的限制。兩者結合導致很多農村居民的房屋大多出現閑置的現象，閑置的房屋沒有得到充分的利用，也就沒有為村民的財產性收入做出貢獻。CHFS的調查數據顯示，有70%以上的農戶是自行建造自家房屋且自己居住，同時農村偏遠地區距離城鎮較遠，流動人口較少，因此對于房屋租賃的需求也就很小。同時，《土地管理法》中對宅基地的轉讓有諸多的限制條件，使農戶轉讓住宅的權利受限。迫于區位和政策的雙重影響，產生了宅基地空心化的現象，導致了大量的農村土地處于閑置的情況，很多農村住宅更有“建新不拆舊”的情況，致使農村住宅的擴張擠占耕地面積，造成農村土地的整體利用率低下的情況。

（三）影響土地資產租賃行為促增農民財產女性收入效能的原因分析

1.模型設定與變量選擇。為了進一步探究影響土地租賃行為的因素，本部分將農戶是否出租土地作為因變量，采用stata 14.0軟件，建立二元Logistic回歸模型進行分析，模型如下：

其中，Yi為自變量，在表7的基礎上剔除landrent和houserent這兩個變量后，為自變量，為各自變量的系數，為隨機擾動項。

2.實證結果分析。通過表6分析得知，主要影響我國土地資產租賃行為促增農民財產性收入效能的主要原因是農戶所處地區、農戶的風險偏好和未來房價預期。其中，區位因素是最顯著的，地區性差異是影響農戶±地出租行為的最主要因素之一，大量文獻研究表明，東部地區的農戶對外出租土地較多。若是具有一定冒險精神的農戶，其有效利用土地資產并獲得效益的傾向最大，因為土地的出租從目前來看仍存在一定的風險，風險偏好型的村民會更愿意承擔風險進行土地投資。而農戶對未來房價預期越高，則越傾向于對外出租土地。

通過上文的分析，可知農村不動產對促增農民財產性收入的影響是顯著的，可以說農村不動產是今后農民財產性收入的主要增長來源。但從目前來看，農戶房屋資產租賃行為主要受到因區位因素導致的房屋租賃需求不高和宅基地流轉限制的影響。而土地資產對農民財產性收入的效能受到農戶對風險偏好、地區因素和未來房價預期的影響。除了以上因素之外，還有很多其他因素直接或者間接影響著農村不動產對促進農民財產性收入增加的效能，比如，租金收入高低、收回租金的潛在風險等。

四、提高農村不動產促增農民財產性收入效能的政策建議

（一） 改善農村土地管理制度，完善土地流轉的保障機制

政府需要充分發揮主導作用，鼓勵農民通過不動產獲得財產性收入。相應地，政府應加快農村土地制度改革，完善土地法律法規，確保農民享有土地財產權利，包括土地租賃、入股、抵押等權利。進一步土地流轉模式，規范土地流轉程序，減少約束條件，逐步建立起與糧食價格協調的土地租金制度。同時，還要加快農村不動產交易市場的建立，逐步推動農村與城市資產一致原則，拓寬農民財產收入渠道。

（二） 改革完善宅基地制度，充分挖掘土地財富效益

要繼續探索和宅基地使用權及宅基地上住房權益的實現形式，積極開展試點工作，允許農村閑置宅基地及荒廢房屋等通過出租、入股轉讓等方式進行流轉，盤活農村閑置資源，提高農村居民財產性收入。

（三）強化配套服務，進一步提升農民理財意識

政府要充分發揮自身職能，通過強化配套服務來進一步激發農民的理財積極性，并在此基礎上將租賃房屋和土地等不動產的風險降至最低。當地政府可以根據當地村民的房屋和土地的擁有情況結合當地經濟發展水平制定一系列的配套服務措施。保證合同的法律效力，這樣可在最大程度上降低甚至避免出現房屋租賃的風險，并在提升村民財產性收入的基礎上有效地規避潛在風險。（作者單位為四川農業大學）