房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃

盧育柔

土地增值稅歷來受到國家相關部門的高度重視和嚴格管控，土地增值稅的繳納不僅關系到企業發展同樣也會影響到國家的建設。所以我國一直在加強土地增值稅稅收的籌劃上不斷尋求突破，通過國家職能部門的宏觀把控，保證房地產企業合理收益的基礎上保持市場的穩步增長。合理的土地增值稅籌劃方案不僅可以減輕企業土增稅負、增加企業盈利，同時對企業樹立良好的社會形象也有很好的幫助作用。本文就是從房地產企業土地增值稅稅收籌劃的角度探討論述企業稅收籌劃的重要意義，通過對國家相關法規的研究結合企業自身特點，為企業稅收籌劃提出可行性的方案，借此提高企業稅收盈利，提升企業形象和競爭力。

一、我國土地增值稅的誕生及意義

（一）就企業而言

針對房價問題國家出臺了土地增值稅，企業為了在行業競爭中占據有利地位，需要不斷對土地增值稅進行專項的籌劃，以減小企業的土地稅收負擔，提高企業的盈利，使企業在市場競爭中不斷突破自身，完善企業運轉，最終實現企業核心競爭力的提高。所以，合理的土地增值稅稅務籌劃是房地產企業發展的重要途徑，是企業健康運轉的先決條件，這樣不僅能實現市場房價的降低，也能保證企業合理發展。

雖然從企業的角度看，土地增值稅對房地產行業存在不友好的一面，因為房地產價格的上升也有國家土地稅務繁重的原因，再加上一些不法商人故意囤積房產，低入高賣，利用國家管理漏洞為自身謀取利益，最終導致了房地產價格的不斷上升。所以政務部門的加入勢在必行，只有通過國家強有力的調控管制，才能把房價限制在合理的價格區間內，保證購房人群的利益。而企業則要學會合理的額籌劃土地增值稅，降低企業稅收負擔，實現企業健康穩定發展。

（二）就國家而言

近年來，我國房地產市場競爭不斷增強，房地產行業一片紅海，無數企業在激烈的競爭中被無情的淘汰、取代。我國各地房價普遍高于平均水平，特別是一線發達城市，房價簡直寸土寸金甚至發展到有市無價的離譜地步。但由于我國國民固有的思想問題，所以無數人咬牙負債購買房產，更加加劇了房地產行業的亂象，甚至呈現出了病態的增長現象。這就更加說明了政府合理調控的重要性。因此，土地增值稅的施行起到了十分關鍵的重要作用，他不僅可以緩解企業壓力，減輕人們購房的困難度。同時，這一政策的制定執行也表明了，國家宏觀調控市場，引導貨幣政策回歸正常狀態的意圖和決心。

（三）稅務籌劃的意義

有利于保證納稅人的利益。納稅人通過合理的籌劃方法進行稅務繳納，可以選擇對企業運營負擔最小的方式降低稅收負擔，減小企業經濟損失，提高企業在行業中的競爭力，完善企業規劃，實現合理高效的發展。

有利于提高企業的運營管理能力。企業資金流動、成本管控、運營利潤是體現企業整體水平的三個關鍵因素，而企業進行專項的稅務籌劃就是為了將這些因素的利益最大化，從而對企業運行進行合理調整規劃，以減少企業損失，提高企業利潤。

有利于國家稅法的完善。通過對房地產企業稅務征收的合理化調控，促進企業稅務籌劃的完善，不僅可以保證國家法規的順利實行，促進國家稅法制度的完善，還能有效調控市場環境。雖然我國的土地稅務籌劃制度還不健全，存在許多需要進一步研究探索的地方，但只要政府和企業合作，嚴格執行稅務籌劃制度，就能有效監測出政府制度的缺點，通過不斷完善制度，規范市場環境，為企業發展提供健康的平臺。

二、我國土地增值稅稅收籌劃的方式

（一）利用地域劃分進行稅收籌劃

房地產企業繳納的稅務是根據國家法律規定的方式來計算的，按照實際收入的一定份額繳納，企業如果想要達到稅務減緩的目的，就要從源頭上做起，先從建筑規劃建造入手進行優化，做到對建筑成本的合理把控，然后在銷售環節也要改變傳統的模式，以合理的方式繳納較低數目的稅務。也可以通過租賃的方式規避高額稅收，通過租賃的辦法，企業需要繳納的稅收也會明顯減少，可以有效保證房地產企業的經營利潤。除此之外，企業可以通過多家聯合共同修建的方式籌劃建房，由多個合作企業共同分擔修建、管理、維護的費用，減小獨自承擔的壓力，通過合理的比例調整分紅。

（二）利用增加扣除的項目來進行納稅

我國法律有明確規定，對土地增值稅管理提出專項的要求，在法律規定的范圍內，企業在繳納土地增值稅時可以扣除一定的項目金額，以節約納稅成本。房地產企業應采用合理的措施，對企業建筑的銷售費用以及其他的管理維護費用等進行合理規劃，減小企業稅負負擔。

利用國家減免稅優惠政策進行稅收籌劃，應用合作建房優惠政策，結合不同企業的可利用資源，集中整合為一個完整的建筑集團，共同完成房地產開發工作。因為合作各方的條件限制，不滿足繳納稅務的條件，所以這樣的合作模式可以有效的規避土地增值稅的繳納，而只需要承擔收房時所需繳納的稅務即可。這樣的合作共贏模式不僅可以降低企業的生產成本，還能在加強合作的基礎上共同學習進步，使企業在激烈的市場競爭中占據優勢地位，提高企業競爭力。

房地產開發的成本和當地經濟發展的狀態有很強的聯系，我國許多地區的房地產增值率分布不均勻，起伏波動很大，這些不均勻分布狀態會對企業的稅收繳納產生不同的影響。有些企業家大業大，所涉及的地區也很廣泛，這就會出現給企業稅收帶來一定的影響，通常遇到這種情況企業都會選擇使用均分的稅收籌劃方式繳納稅收，這樣的做法容易使企業規避土地增值稅的繳納，從而節約企業稅負。

（三）適用稅率的降低

一般而言土地增值稅根據四級稅率進行繳納的，根據企業建筑的修建方式分為普通標準住宅和房地產開發兩種模式，利用建造普通標準住宅的優惠政策，企業在開展房地產土增稅籌劃的過程中，可以有效降低土地增值稅稅額。同時，也可以通過適當增加房地產開發成本的辦法，降低增值額，使增值率低于20%，達到減免稅收的目的。

三、納稅籌劃的意義

本文所論述的稅收籌劃可以合理避稅，即納稅人在國家修改法律法規的允許范圍內，通過合理的籌劃達到減少稅收繳納金額的行為。由于我國近幾年的房地產行業規范性不夠，導致房價普遍偏高，國民購買力不足等問題，國家出臺了許多的專項政策進行市場規范，在降低企業成本的同時也增加了企業的營業利潤，然后通過國家宏觀調控降低房地產價格，保證人民利益。所以，房地產企業使用合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃是非常有必要的，他不僅能夠提高企業收益，還能提高企業競爭力。企業充分利用有效的資源，通過提高企業對資源的利用，有利于企業樹立良好的社會形象，促進國家的發展和社會的進步。

四、結語

為了使企業的利益得到保證，我們需要時刻關注國家稅收政策的變動，更新掌握國家房地產稅收一線資料，以保證企業土地增值稅籌劃方案的合理有效性，并且通過國家稅法的改變來調整籌劃策略，從而幫助企業合理規避國家稅收征收。土增籌劃要從企業整體出發，全局把控企業稅收繳納，不要局限于某一項稅收的高低變化上，要從整體上為企業設立最合理的優化籌劃制度，以保證企業利益的最大化。但是，最好的稅收籌劃方案不一定就是最低的納稅方案，他需要站在企業發展的高度整體籌劃如何獲取企業的最高利益。所以，稅收籌劃方法需根據企業的實際發展方案制定可行性計劃，為企業發展做貢獻。 （作者單位為佛山市荃享房地產開發有限公司）