商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范

王鑫

由于我國(guó)上世紀(jì)的人口爆發(fā)式增長(zhǎng)，當(dāng)前我國(guó)作為一個(gè)人口大國(guó)，得到前所未有的發(fā)展機(jī)遇。在發(fā)展過(guò)程中，許多中小型甚至大型房地產(chǎn)企業(yè)，為了能夠更好地滿足自身的發(fā)展需求，獲得更多資金支持，采用向商業(yè)銀行貸款的方式，在這個(gè)過(guò)程中商業(yè)銀行也承擔(dān)著一定的風(fēng)險(xiǎn)，本文針對(duì)這部分內(nèi)容對(duì)其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行陳述，并提出部分解決措施，希望能夠提供一定的參考意見(jiàn)。

隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷提升，所有房地產(chǎn)企業(yè)在貸款方面的需求也不斷擴(kuò)張，雖然商業(yè)銀行也獲取高額的利益，但是在不斷提升貸款額度的同時(shí)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也非常巨大，而這其中所附帶的風(fēng)險(xiǎn)，不僅僅影響著商業(yè)銀行自身，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前我國(guó)的商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)主要集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，首先就是來(lái)自于國(guó)家的各種政策下發(fā)，一般來(lái)講，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款造成風(fēng)險(xiǎn)的政策主要包括國(guó)家頒發(fā)的與貨幣有關(guān)的政策、與產(chǎn)業(yè)有關(guān)的政策、與信貸自身相關(guān)的政策。當(dāng)國(guó)家有提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，滿足就業(yè)崗位，避免出現(xiàn)通貨問(wèn)題和國(guó)際收支平衡時(shí)，就會(huì)適當(dāng)改變貨幣政策，對(duì)商業(yè)銀行就會(huì)造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。另外信貸政策也是直接影響商業(yè)銀行貸款投放量和經(jīng)濟(jì)效益的政策。而且在大環(huán)境下，信貸政策和產(chǎn)業(yè)政策之間有一個(gè)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的關(guān)系。另外，產(chǎn)業(yè)當(dāng)中為了自身能夠得到更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，也會(huì)做出相應(yīng)的戰(zhàn)略決策改變，導(dǎo)致商業(yè)銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)波動(dòng)

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行在準(zhǔn)備向房地產(chǎn)企業(yè)下發(fā)放貸款階段，一定會(huì)先對(duì)該企業(yè)的信用水平進(jìn)行預(yù)估，從而判斷該企業(yè)是否擁有足夠的償還能力，但是如果出現(xiàn)錯(cuò)誤判斷，或者企業(yè)自身的信用存在偽裝，就會(huì)帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)。

（三）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)價(jià)格由于各種環(huán)境和外部因素的影響，可能會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)價(jià)格變動(dòng)，當(dāng)大部分價(jià)格變動(dòng)之后，資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)出現(xiàn)一定的波動(dòng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分化之后，可以分為銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面的主要風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響也很大。

（四）操作風(fēng)險(xiǎn)

貸款評(píng)估人員，如果在評(píng)估階段錯(cuò)誤預(yù)估房地產(chǎn)抵押物、企業(yè)的信用度和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值，就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，再加上房地產(chǎn)行業(yè)自身容易出現(xiàn)突然性的價(jià)格變動(dòng)，并且隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)抵押物會(huì)出現(xiàn)折損現(xiàn)象，也會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響，這都會(huì)導(dǎo)致評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。如果商業(yè)銀行內(nèi)部程序出現(xiàn)問(wèn)題，或者程序本身存在漏洞，再加上工作人員在操作過(guò)程中的失誤，還會(huì)有時(shí)不時(shí)的外部因素影響，導(dǎo)致出現(xiàn)操作風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）如何防范政策風(fēng)險(xiǎn)

首先應(yīng)該注意如何預(yù)防政策當(dāng)中所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，首先在查驗(yàn)階段，應(yīng)該更加細(xì)節(jié)，并且一定要結(jié)合國(guó)家政策開(kāi)展查驗(yàn)工作，例如證件是否齊全、資金配備是否足夠等；其次，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估也一定要仔細(xì)進(jìn)行，不僅僅要評(píng)估開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)別，還應(yīng)該大致預(yù)測(cè)受到地理環(huán)境等外部因素影響，項(xiàng)目在完成之后的經(jīng)濟(jì)效益情況，如果項(xiàng)目完成之后沒(méi)有起到應(yīng)用的經(jīng)濟(jì)效益，很容易喪失貸款償還能力。

（二）如何防范信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)的防范主要從四個(gè)方面進(jìn)行：第一，在評(píng)估一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的資信過(guò)程中，一定要仔細(xì)，盡量選擇知名度高，成功項(xiàng)目多的企業(yè)優(yōu)先放貸；第二，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)往履約記錄一定要嚴(yán)格審查，如果企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)失約情況，盡量不要放貸；第三，在商業(yè)銀行內(nèi)部建立完善的企業(yè)信用體系，從根本上解決問(wèn)題，通過(guò)專(zhuān)業(yè)部門(mén)的創(chuàng)建，對(duì)于各個(gè)企業(yè)的不良信用記錄，或者通過(guò)出售抵押物、逃避債務(wù)等信息詳細(xì)掌握并記錄，而且這部分企業(yè)也絕對(duì)不能給予放貸；第四，當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的不良違約情況時(shí)，絕對(duì)要依據(jù)相關(guān)政策懲罰，不能姑息，樹(shù)立銀行威信。

（三）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的占比在總體風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中雖然較低，但是也應(yīng)該給予重視，審查階段，先關(guān)注項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況是否存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于成本等信息要完全掌握，對(duì)于銷(xiāo)售情況較差的房地產(chǎn)企業(yè)，不能給予過(guò)多希望，如果企業(yè)沒(méi)有良好的銷(xiāo)售，必然會(huì)影響到償還能力，甚至喪失償還能力，如果對(duì)于當(dāng)前項(xiàng)目的預(yù)估出現(xiàn)障礙，就對(duì)該企業(yè)的曾經(jīng)銷(xiāo)售記錄進(jìn)行審查，沒(méi)有詳細(xì)的記錄不能抱著僥幸心理放貸，另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果想要獲得貸款，一定要提供擔(dān)保抵押物，并且商業(yè)銀行在預(yù)估擔(dān)保抵押物的價(jià)值階段，不能給予過(guò)多的寬松空間，必須嚴(yán)格滿足要求才能過(guò)關(guān)。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括以上幾個(gè)方面，但是經(jīng)過(guò)探索和研究可以發(fā)現(xiàn)，每一種風(fēng)險(xiǎn)都可以通過(guò)各種措施的建立有效避免，商業(yè)銀行應(yīng)該熟悉風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策，并采取相應(yīng)措施，避免出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法回收貸款，造成經(jīng)濟(jì)損失。（作者單位為黑龍江大學(xué)）