重購輕租到租購并舉

楊曉雨 張璐 高飛雁

隨著中國房地產市場的快速發展，住房問題已成為老百姓最為關心的話題。習總書記在十九大報告中再次重申，房子是用來住的，不是用來炒的。“租購并舉”作為現階段解決住房問題的重要利器，將重構住房供應格局。基于“重購輕租”向“租購并舉”轉變后租賃市場的機遇與挑戰分析未來從買房到租房的住房意愿變化趨勢。梳理國家政策的改變和住房租賃的相關政策，幫助大家在新形勢下準確做出“租”、“購”的選擇，提高人民的幸福指數。

一、十九大的住房制度改革新形勢

最年來，中國房地產市場發展迅猛。隨著房價上漲，住房問題已成為老百姓最關心的話題。它既是經濟問題，也是民生問題。十九大召開以后，住房制度改革再次成為社會焦點。十九大報告提出：“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保證、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這對未來的住房制度改革指明了新的方向。城市租房將成為未來住房新形勢。

二、住房市場新趨勢分析

（一）重購輕租是以往的住房形勢。在我國，人們重視買房，房價持續上漲導致出現“購房熱”、“購房難”等現象。除了中高等收入群體有能力依靠自身的努力來解決，大部分中低收入群體對房地產市場的急劇變化無所適從，他們中相當多的一部分面對著無房、危房、共用等住房方面的難題。保障公民的居住權是使社會秩序穩定，構建和諧社會的重要舉措，出臺新的政策穩定房地產市場勢在必行。

（二）“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”是住房制度改革的新方向。政府應充分釋放政策紅利，運用法律、金融、土地、投資、貨幣化補貼、稅收等多種手段，滿足多層次的住房需求，充分保障“住有所居”。通過數據查找，我們將流動人口集中的一線城市與一些發達國家的城市進行了對比，如圖1。中國為人口大國，流動人口數量龐大，租賃市場發展空間較大。熱點城市臨時務工人員較多，房價高昂且有限購政策，二三線城市發展迅速，房地產市場浮躁且價格波動較大，這些均有利于租賃市場發展。

（三）重購輕租的重點在“買”。對于大部分市民，買房為城市生活立足之本，而“租購并舉”政策為人們提供了“租”的新思路，并進一步為人們的選擇提供了眾多保障措施。租房一方面可以有效緩解“搶房難”的現狀，提高房屋的居住率；另一方面解決了“購房貴”的經濟問題，減輕了人們特別是中低收入群體的經濟壓力，提高了住房水平與居民的生活水平。

三、租賃市場的發展機遇

住房制度改革以來，我國的住房銷售市場蓬勃發展，而租賃市場卻相對落后。據統計，我國約有1.6億人在城鎮租房居住，他們的權利急需保護。推進“租購并舉”，加快租房市場的健全與發展，一方面緩解亂象，使房屋的居住功能更好體現，保障租房者權益；一方面緩解房地產市場壓力，推動住房價格平穩健康運行。“租購并舉”的優勢與作用主要從以下幾個方面體現：

（一）釋放租賃需求

房子不僅具有居住屬性，還有投資屬性。在面對買或租的選擇時，人們考慮更多的是房子背后的價值。出于對穩定及公共服務的追求，人們更偏向于買房而非租房，各種因素都制約著人們的選擇。“租購并舉”實施后將改善租房現狀，使市民可以更放心的作出租房決定。

1.消除租買不同權問題。2017年3月，住建部有關負責人提出“租購同權”，即在滿足一定條件下，租房也可享受就近入學、戶籍落戶等住房福利。這項舉措的推行，保障了租房者權利，使“租的房”變成他們真正的棲息地，有利于房地產市場長期穩定發展。雖不能夸大“租購同權”的作用，但可以相信，隨著政策的不斷完善和人們思想觀念的轉變，租購同權的時代終會到來，子女入學、老人就醫等問題得到解決，必然有利于釋放租房需求。

2.人們承擔高租金的能力提高。與買房相比較，租房的成本更低。隨著政策的逐漸完善，不同層次租房都有所增多，對租房者的補貼也相應提高，這將較大的提高中低收入者房租支付能力，刺激租房市場需求。

3.租房安全性穩定性提高。當前，住房租賃市場不規范，政府監管不嚴，承租人的合法權益得不到保障。房東突然漲價或者趕人、室內設施老舊、中介機構欺騙承租人賺取巨額中介費等現象屢見不鮮。“租購并舉”政策實施后，各地陸續出臺了規范的租房制度對租房者進行了限制。除此之外，越來越多長租公寓等新型租賃企業興起，也為租房的安全穩定性提供了保障。

4.租房渠道增加。政府工作報告指出，為更好解決群眾住房問題，啟動新的三年棚改攻堅計劃，加大公租房保障力度，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。上海、廣州、深圳等城市已開啟“只租不售”模式，不少國有企業也在主動進入住房租賃市場。這些舉措改變了原先房源來源單一的現狀，增加了租房渠道，更好的緩解了租房需求。

（二）租房供給增加

1.國有企業轉型住房租賃企業。2017年7月，住建部等9個部門聯合發布通知，鼓勵國企轉型住房租賃服務 增加租房供給。國有企業起到了重要的引領和帶頭作用，配合政府舉措，推動從事保障房等相關企業轉型。

2.房地產開發商思路投資方向轉變。“租購并舉”政策鼓勵房地產開發企業開展租賃業務，引導開發商與租賃企業合作。同時，更多的開發商也逐漸將目光轉移到長期租賃公寓的投資上，這種思路的轉變使得租房的供給會進一步增加。

3.房源增加。政府租房的鼓勵和政策的支持，使更多的市民選擇將自己手中的多于房產用于出租，并通過稅收優惠政策增加房屋出租人的收益來鼓勵其出租多余住房。同時政府允許將商業用房改造用于租賃，這也增加了房源。

（三）解決住房問題

1.緩解租房市場亂象。以往，租房常被當作被逼無奈的選擇或是買房的過度。加快建立“租購并舉”的住房政策，打造長期租賃市場是實現“住有所居”的重要渠道，也是促進房地產市場長期平穩成長的必要手段。只有從政策上、從源頭上嚴格要求，才能緩解租房市場亂象，增加租客的安心感和穩定感。

2.關注民生問題，推動購房需求分流。住房問題本就是民生問題。多地實行“租購并舉”政策后，進一步落實“五限”調控，使房價碎步式回落。租房市場的發展也會進一步分攤購房市場的壓力，促進購房市場回歸平穩。

四、“租購并舉”可行性分析

（一）從政治法律角度

1.政策重心從需求側改革到供給側改革的轉變。自2013 年首次提出“供應體系建設”起，政策重心逐步由需求側管理轉向供給側改革。十九大上進一步將“多主體供給”放在住房制度第一位。“多主體供給”的實施，為租房提供了強有力的政治保障，有利于租房制度的完善及租房供給量的增加。租購并舉本質上即是對住房市場供應結構的優化和調整，緩解住房市場的不平衡發展。

2.政策方向從“購租并舉”向“租購并舉”轉變。2013年，中央經濟工作會議中提出“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給”，到2015年中央經濟工作會議首次明確“以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向”，再到十九大報告中將“購租并舉”替換為“租購并舉”，反映出黨中央對住房租賃市場的重視程度空前提高。大力發展住房租賃市場，將是本國未來一段時間住房市場改革的關鍵領域和主要方向。

（二）從經濟角度

當前住房市場上供給主體相對單一，且涇渭分明。普通私人商品房租賃與政策性商品房和保障性住房為兩大房源。面對人民群眾日益增長的美好生活需要，住房供給總量不足和結構不均的弊端日漸凸顯。因此，要培養新型住房供給主體，建立多層次的住房供應體系，租購并舉是經濟發展潮流之所趨。

（三）社會文化角度

“沒錢才租房”、“租房不安全不穩定”等想法如今在中國十分普遍，對租房的不信任加上期望房屋的投資性導致了租購兩端的失衡。強調“租購并舉”，提升租房在制度方面的信任度，能改善居民觀念，降低無房居民的居住成本，使居民的幸福度得到提升。

（四）國內租購并舉政策可行性實例分析

1.地方房地產調控的推動。對于房地產調控而言，租購并舉是長效機制的重要內容。政策實施能最有力地推進“租購并舉”得到落實，房地產調控是其最直觀的體現。鼓勵租賃的調控發出，進一步使租賃市場上房源增加，并向消費者發出訊號，即租房的保障性得到提升，因此需求也相應增加。

2.租賃平臺建設。租房體制的健全需要租賃平臺的建設，在網絡愈加發達的時代，傳統中介方式無法滿足租房者或租出者方便的需求。打造租賃平臺，為了租賃雙方提供了較為便捷的方式，并且由政府牽頭，更能保證規范性。使用網絡平臺，也能更快擴大規模。

3.推進租購同權。隨著“租購同權”的推進，租房者將能平等地享受到更多的公共服務，租房的吸引力也將增強。租購同權能給與租房者更多“安全感”，也是從根本解決租房“歧視”的方法之一。從供給端給了居民消費者更多的選擇空間，改善租賃市場。

五、制度實施后居民住房意愿變化走勢分析

在上文中，基于“重購輕租”向“租購并舉”轉變后租賃市場的機遇與挑戰分析了未來租房的優惠政策與形勢，可以看出隨著政策的推廣，租房市場的形勢會越來越樂觀。同時從深圳、廣州等試點城市的實施結果可以看出，政策與人們的需求相適應，居民的住房意愿也由買房逐漸向租房轉變。但這種轉變也可能是暫時的，如何在地方進一步推行政策的同時帶動居民傳統思想的改變，這也是發展租賃市場的一大挑戰。（作者單位為安徽財經大學）

基金項目：安徽財經大學2018年度大學生科研創新基金項目《重購輕租到租購并舉：住房意愿變化趨勢研究》（項目批準號XSKY18114）。