房價變動對居民消費影響效應研究

吳潔芳

[提要] 在當前社會背景下，住房在我國社會大眾持有資產中占有較大比重，而住房價格變動對居民消費所產生的影響，也是理論界以及政府部門廣泛關注和探討的重要問題。本文分析房價變動對居民消費的影響效應，并從政策角度對推動房價穩定增長的策略進行研究與探討。

關鍵詞：房價變動;居民消費;影響效應;政策建議

中圖分類號：F714.1 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年3月27日

進入20世紀，我國經歷了2004～2007年之間釋放住房需求的提升、2008～2015年之間4萬億進入房地產市場以及2015年到現今的房地產市場去庫存。在此期間，房價呈現出了持續走高的趨勢，房價變動對居民消費的影響也成為了一個熱點話題。在此背景下，對房價變動對居民消費的影響效應以及推動房價穩定增長的策略進行研究與探討，對于控制房價增長過快以及刺激居民消費而言都具有重要意義。

一、房價變動對居民消費的影響效應

住房與一般消費品的區別在于，住房不僅可以滿足社會大眾的居住需求，而且被許多社會大眾視為一種投資品，而在住房雙重性質的影響下，購買住房的社會大眾也能夠享有房產增值為自身帶來的收益。當然，受到經濟環境與政策制度的影響，不同地區住房價格對居民消費所產生的影響存在一定差異，結合我國經濟環境與政策制度現狀來看，房價變動對居民消費的影響效應主要體現在以下幾個方面：

（一）房價變動帶來的財富效應。房價變動所產生的財富效應主要體現在兩個方面：一方面擁有住房的居民可以通過出售住房獲得更多財富。對于擁有住房的居民而言，無論是房價上漲還是房價下降，這些居民都可以通過出售房屋變現的方式提升自身的消費預算，從而提升當期消費。當然，在房價上漲背景下，這種財富效應體現得更為明顯;另一方面擁有住房的居民可以通過出租房屋獲得更多財富。一般而言，房屋租金會隨著房價變動而產生波動，當房價上漲時，擁有住房的居民可以通過適當提升房屋租金來獲得更高的消費預算，并提升當期消費。從房價變動所產生的財富效應來看，財富效應一般體現在具有投資型房產的居民身上，而房價變動會直接影響這類居民通過房產獲得的收入并影響其當期支出。

（二）房價變動帶來的未實現財富效應。雖然一部分居民所具有的住房能夠滿足自身居住需求而不能滿足自身投資需求，但是這并不影響房價變動在這類居民身上產生財富效應，只是這種財富效應屬于未實現的財富效應。這種財富效應不會直接提升居民的收入，但是卻可以強化居民的消費信心，從而產生提升居民當期消費的現象。具體而言，對于住房能夠滿足自身居住需求但是不能滿足自身投資需求的居民而言，住房同樣是自身財產中十分重要的組成部分，而房價上漲則意味著自身所具有的資產升值，并為居民未來收入的提升提供可能性，而在居民對自身未來收入具備良好預期的情況下，居民的消費行為也能夠得到有效刺激。當然，未實現財富效應也能夠在具有投資性住房的居民身上得以體現，如對于具有多套住房的居民而言，由于房產交易稅費過高或者買賣渠道不通暢等問題導致這類居民沒有出售住房，則房價上漲會對他們產生未實現的財富效應。

（三）房價變動帶來的信貸約束效應。信貸約束效應主要是購房者在金融機構能否獲得足夠貸款，影響著購房者所具有的消費資金。如在房價上漲背景下，購房者需要提升自身的首付支付成本，并且希望能夠通過金融機構獲得更多貸款，如果金融機構不能對這種貸款需求提供支持，則居民往往需要降低當期消費以提供更多首付支出，而如果金融機構能夠為這種貸款需求提供支撐，那么居民則需要在償還房貸過程中適當降低其他消費支出，從而應對房價上漲所導致的月供上漲。另外，信貸約束效應也會發生在房屋抵押者身上，如當房價上漲時，房屋抵押者可以通過金融機構獲得更多貸款，從而具有更多資金用于消費，而當房價下跌時，金融機構為了降低風險而會降低貸款額度，這種情況下房屋抵押者身上所產生的信貸約束效應會更加明顯。

（四）房價變動帶來的替代效應。房價變動所產生的替代效應主要發生于準備購買房產的居民身上，如在房價上漲的情況下，購房者即將承擔的首付和月供額度都將提升，在此背景下，為了應對這種情況，準備購買房產的居民往往會增加自身儲蓄額度，從而提升自身在購房過程中的支付能力，而儲蓄額度的提升，自然也會導致這類居民當期消費的降低。

（五）房價變動帶來的預算約束效應。房價變動不僅會對準備購買房產的居民產生替代效應，而且會對以租賃房屋形式滿足自身居住需求的居民產生預算約束效應。從預算約束效應來看，房價上漲能夠對具有投資型房產的居民產生財富效應，而財富效應中的部分財富則來自于以租賃房屋形式滿足自身居住需求的居民，即在房價上漲背景下，以租賃房屋形式滿足自身居住需求的居民所需要承擔的房屋租賃成本也會提升，因此他們必須通過降低其他方面的消費來提升自身的房租支付能力。

由此可見，房價變動會為居民消費產生財富效應、未實現財富效應、信貸約束效應、替代效應以及預算約束效應。其中，財富效應、未實現財富效應都屬于財富效應范疇，而信貸約束效應、替代效應以及預算約束效應則屬于擠出效應范疇。根據居民類型的差異，房價變動中的這些效應所帶來的影響也會存在一定差異。從整體上來看，當前我國社會大眾的消費水平呈現出了持續提升的趨勢，但是社會大眾的消費率則呈現出了一定的波動，通過使用一元回歸模型對2000～2014年我國商品房平均價格以及我國城市居民消費支出相關數據進行分析發現，我國商品房平均價格與我國城市居民消費支出之間的相關性達到了0.98，這表明二者之間具有極其緊密的關聯性。與此同時，在1%的顯著性水平內，我國商品房平均價格對城市居民消費支出的影響系數顯著，每一個房價上漲單位都能夠增加3.06個消費單位，從這里也可以看出，在整體上，我國房價波動對我國居民消費產生著正向財富效應。另外，在分析過程中發現，我國房價增幅要遠遠高于我國居民消費增幅，從這一現象可以看出，雖然房價變動對居民消費產生著不容忽視的影響，但是影響著我國居民消費的因素十分復雜。

二、政策建議

雖然房價上漲能夠拉動選擇性消費以及高端消費，但是卻難以在居民消費中產生主導作用，與此同時，房價上漲會對無房群體消費水平和消費支出產生抑制作用，這對于我國居民消費的整體增長是十分不利的。為此，我國政府有必要做好以下幾個方面的工作，實現房價穩定上漲：首先，我國政府需要堅持調控目標不動搖，在確保房地產調控政策呈現出良好的穩定性、連續性基礎上，發揮出房地產調控工作在抑制房價過快上漲中的作用。在此基礎上，我國政府需要加強房地產市場管控力度，嚴查房地產交易中的違規行為，從而為房地產市場的規范化發展提供保障;其次，我國政府在不斷努力縮小貧富差距、收入差距的基礎上，有必要構建起多主體供給、租購并舉的房地產制度，通過對棚戶區進行大力改造，提升公租房供給量等方式，對我國公租房保障體系進行完善。另外，在解決社會大眾住房問題的過程中，共有產權是一種值得嘗試的渠道。當前，北京與上海等地區都對共有產權住房制度進行了率先實踐與探索，并積累了一定的經驗，這對于我國房地產制度的進一步完善具有重要意義;最后，我國政府有必要對居民消費理念做出合理引導。一方面我國政府有必要引導購房者使用按揭購房形式購買住房，從而確保居民能夠在生活中具有平滑的消費支出;另一方面我國政府應當推動“房子是用來住的，不是用來炒的”深入人心，從而避免社會大眾將房地產當作投機市場，繼而為房地產市場的穩定發展創造良好環境。

三、結語

綜上，房價變動會為居民消費產生財富效應、未實現財富效應、信貸約束效應、替代效應以及預算約束效應。為了控制房價過快、提升居民消費水平，我國政府部門不僅需要堅持調控目標不動搖，而且需要重視完善公租房保障體系，并在此基礎上對社會大眾的消費心理做出合理有效的引導。

主要參考文獻：

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