嘉興市本級樓市回顧與房價趨勢分析

黃金萍 張建華

[提要] 2017年，嘉興市本級樓市呈現出開發投資額快速增加、新開工面積大幅提高、銷售面積和銷售金額雙雙回落、商品房價格微幅上漲、一二手住宅銷售價格倒掛和開發商拿地熱情高漲等現象。雖然有政府宏觀政策的調控，但由于受到嘉興獨特地理位置、接軌上海示范區建設、區域經濟快速發展、土地開發成本大幅飆升等一系列因素的影響，今后一兩年內市本級房價將保持逐步平穩上漲趨勢。

關鍵詞：嘉興;樓市;房價;趨勢

中圖分類號：F713.54 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年3月26日

2017年，在創建浙江省全面接軌上海示范區這一特大利好政策支持下，嘉興市本級的房地產市場依然延續2016年“一房難求”的態勢，住宅產品呈現供不應求的局面。在當前“一手房價格受到限制、二手房價格大漲”的情況下，嘉興市本級房價趨勢如何，已經成為全社會密切關注的話題。

一、2017年嘉興市本級樓市回顧

2017年，在全國許多二三線城市房地產市場普遍火暴，房價大漲的情況下，嘉興市委、市政府主動出擊，通過限購、限售、限貸、加大住宅建設用地出讓面積以及限制土地出讓最高樓面價等措施，穩定了嘉興的房地產市場。來自市建委住房保障局的統計資料顯示，2017年市本級房地產市場總體運行情況良好，樓市表現出平穩發展的態勢。

（一）房地產開發投資額快速增加。從2016年下半年開始，為了緩解市本級樓市供不應求的局面，嘉興市政府加大了市區范圍內住宅建設用地的出讓規模，2016年1～6月出讓住宅用地僅為28.32萬平方米，7～12月出讓面積則達到創記錄的145.15萬平方米。大量建設用地的開工建設，導致2017年房地產開發投資額大幅提高，統計數據表明，全年市本級共完成房地產開發投資額254.074億元，同比增長46.60%;其中住宅完成投資額190.549億元，同比增長66.70%;辦公用房完成投資額8.25億元，同比下降了19.80%;商業用房完成投資額23.049億元，同比微跌了0.5%。數據顯示，當前住宅開發建設得到了各路開發商的青睞，一定程度上為緩解住宅產品供不應求的局面打下了基礎，將促進住宅市場的進一步平穩發展，但數據也顯示，辦公用房和商業用房的開發投資額出現了一定的萎縮，說明前幾年過度開發的辦公用房和商業用房還在影響著這兩類產品的健康發展。

（二）新開工面積大幅提高。伴隨著開發投資額的增加，2017年市本級全年房屋新開工面積476.94萬平方米，同比增長79.70%，其中住宅新開工面積369.01萬平方米，同比大幅增長115.60%;辦公用房新開工面積5.49萬平方米，同比下降了31.40%;商業用房新開工面積21.67萬平方米，同比出現大幅下降，幅度達到45.70%。住宅新開工面積的大幅度提高，意味著2016年市政府投放的大量住宅用地正在形成有效供給，未來一兩年市本級住宅供應量將保持較快的增長，“一房難求”的局面將得到改善。商業用房新開工面積的大幅下降，說明開發商已經越來越成熟，對未來商業地產的發展前景持謹慎態度。

（三）房屋施工面積小幅下降。由于前幾年房地產市場不景氣，2016之前，市政府每年出讓的住宅建設用地數量很少，如2015年全年才出讓住宅建設用地32.16萬平方米，直到2016年下半年，政府才大幅提高住宅建設用地的出讓面積。受建設滯后性的影響，導致2017年市本級房屋施工面積出現小幅下降，年末市本級房屋施工面積1，524.92萬平方米，同比下降了7.50%;其中住宅施工面積919.99萬平方米，同比增長了1.80%;辦公用房施工面積109.44萬平方米，同比大幅下降了28.80%;商業用房施工面積217.96萬平方米，同比下降了20.40%。從統計數據看，2017年房屋施工面積，特別是住宅施工面積只出現了1.8%的同比增長，在面對突然暴發的市場需求面前，導致全年住宅供求矛盾仍然十分突出。

（四）銷售面積出現下滑。2017年，樓市在“限購、限售、限貸”等宏觀政策的嚴控下，市場熱度有所下降，市本級商品房銷售面積呈現下跌的態勢，尤其是住宅銷售面積同比跌幅較大。統計數據顯示，2017年市本級商品房銷售面積330.70萬平方米，同比下降了26.40%;作為普通消費者最關心的住宅，全年銷售面積為253.53萬平方米，比2016年下降了三成多，達到32.60%。辦公用房全年銷售面積26.17萬平方米，同比下降11.00%，商業用房全年銷售面積33.49萬平方米，同比增長了41.20%。商品房，尤其是住宅銷售面積同比出現超過3成多的下降，一方面表明政府的宏觀調控政策正在發揮作用，另一方面也表明在2016年創記錄的購買熱情之后（2016年，嘉興市本級共成交商品房48，835套，同比上漲87.96%;其中住宅成交35，246套，同比上漲約106.24%。），市本級住宅不僅完成了“去庫存”任務，還出現了短缺現象，導致銷售面積大幅下滑。

（五）銷售額小幅回落。伴隨銷售面積的下滑，2017年市本級商品房銷售金額也出現小幅回落，全年實現商品房銷售金額329.96億元，同比回落了2.50%，其中住宅銷售金額261.47億元，同比下跌10.40%;辦公用房銷售金額18.69億元，同比下滑0.60%;商業用房銷售金額32.05億元，同比上漲49.20%。統計數據表明，全年雖然住宅銷售面積下降了三成多，但銷售金額并沒有出現同步的回落，表明住宅價格出現了較大的上漲。

（六）商品房價格微幅上漲。2016年開始，在上海、杭州、寧波等周邊大、中城市房價暴漲的氛圍中，嘉興市本級住宅價格也出現了報復性的上漲，如南湖區住宅的房價從2016年1月的5，633元/m2上漲至12月的9，424元/m2，漲幅高達67.29%。進入2017年以后，為了響應國家“房子是用來住的，不是用來炒的”號召，嘉興市政府除了出臺“限售、限購、限貸”等一系列宏觀調控政策之外，還對住宅銷售備案價進行嚴格控制，將市本級住宅的備案銷售價格限制在每平方米10，000元左右。受到政策的限制，統計數據顯示，2017年商品房銷售平均價格每平方米9，977元，其中住宅銷售平均價格為每平方米10，313元，房價呈現微幅上漲態勢。

（七）一二手住宅價格倒掛。由于一手住宅價格嚴格受到政府備案政策的限制，銷售價格遠低于市場二手房每平方米17，000～18，000元的實際成交價格，出現明顯的一二手住宅價格倒掛局面。開發商為了提高開發利潤，在銷售價格受到嚴格限制的情況下，采取了許多價外收費的情況，其中最普遍的方法：一是高價綁定地下車位，每一地下車位的價格普遍在30萬元上下;二是將原來的毛坯交付改為全裝修交付，每平方米的裝修價格高達3，000～4，000元。但就是這樣，由于一手房買賣不需要繳納增值稅、中介費和所得稅等稅費，使其實際成交價格還是低于二手房的價格，許多購買者更加青睞一手房，導致一手房更加供不應求。

（八）開發商拿地熱情高漲。作為樓市未來發展趨勢的先行指標，開發商拿地數量和成交價格將在一定程度上影響未來房價。受到2016年房價大漲和對嘉興未來發展前景的良好預期，特別是2017年3月29日，浙江省政府同意將嘉興市建設成浙江省全面接軌上海示范區的消息公布后，全國許多大型房地產開發商紛紛進軍嘉興房地產市場，高價搶地。據統計，2017年嘉興市本級成功出讓130宗地塊，相比2016年同期增加25宗，土地出讓面積451.4萬平方米，同比2016年（383.17萬平方米）上漲17.81%。全年土地出讓金額186.4億元，同比上漲17.41%。在出讓的130宗地塊中，27宗為住宅建設用地，出讓面積達到134.86萬平方米，出讓金額162.01億元，雖然出讓面積較2016年有所回落，但出讓金額還是創出歷史記錄。特別值得一提的是，2017年5月22日那場創記錄的土地拍賣會后，市政府為了控制土地出讓價格，先后引入“限地價”、“競配建”等土地出讓新規。但即便有“限價”這根韁繩牽引，2017年下半年的土地拍賣中，依舊有10宗地塊的出讓價格觸及最高限價，最后經過競拍“配建人才公寓面積”才名花有主。開發商拿地積極性的空前高漲，導致住宅建設用地的平均樓面價由2016年的3，781元/m2漲到6，070元/m2，市區三環之內的住宅用地樓面價更是在9，000元/m2上下徘徊。

二、嘉興市本級未來房價趨勢分析

經過2016房價的快速上漲和2017年住宅用地拍賣價格的大幅飆升，許多市民非常關心嘉興未來房價的變化趨勢，是漲還是跌？展望未來，筆者認為最近一兩年內，盡管受到政府一系列宏觀政策的調控，但市本級的房價將保持逐步平穩上漲的趨勢，其主要原因有以下幾個方面：

（一）快速發展的區域經濟。近年來，嘉興的區域經濟得到了快速發展，市統計局公布的數據顯示，2017年全市生產總值4，355.24億元，按可比價格計算，增長7.8%。全市財政總收入769.31億元，比上年增長14.2%，財政總收入增幅居全省第一位。伴隨著區域經濟的快速發展，城鄉居民收入穩步提高，2017年城鎮居民人均可支配收入達到53，057元，同比增長8.4%;農村居民人均可支配收入達到31，436元，同比增長8.4%。隨著收入水平的提高，對住房的改善已經成為許多嘉興人的新需求，解放出來的較強購買力也支持了房價的上漲。

（二）接軌上海示范區建設的政策支持。2017年3月29日，浙江省政府辦公廳發文，同意嘉興成為浙江省全面接軌上海示范區，要求該示范區著力打造成為浙江與上海創新政策率先接軌地、高端產業協同發展地、科創資源重點輻射地、一體化交通體系樞紐地、公共服務融合共享地，為浙江全面接軌上海提供示范。5月26日，浙江省發改委印發《嘉興市創建浙江省全面接軌上海示范區實施方案》，方案明確要求省級有關部門要積極支持嘉興市軌道交通與上海軌道網對接、平湖與上海共建張江長三角科技城等八大重點事項，以及創立G60滬嘉杭科技創新走廊建設區域協同創新機制、創新省際產業平臺合作共建機制等十五個創新改革項目。7月24日，嘉興市政府出臺《嘉興市創建浙江省全面接軌上海示范區行動計劃（2017—2020年）》，行動計劃要求抓住創建浙江省全面接軌上海示范區契機，把接軌上海與“一帶一路”、長江經濟帶建設等國家重大戰略結合起來，加快推進“四網一空港一樞紐”建設，加強軌道交通、公路、航道等跨區域基礎設施與上海協同規劃建設。實施“滬嘉教育同行計劃”，做到市屬學校結對全覆蓋;衛生領域實施“滬嘉醫療三同”計劃，深化與上海優質的醫療資源合作。7月28日，在加快推進浙江省全面接軌上海示范區建設大會上，與上海有關部門簽約了30個涉及全面合作、園區平臺合作、科技人才合作、民生領域合作等四個方面的協議。未來隨著這些合作項目的逐步實施，人才和資金將得到不斷的流入，為全市房地產行業的發展提供了強有力的支持。

（三）宜居的花園城市。近年來，為了加快人居環境的建設，嘉興市政府加大了對市區環境、基礎設施的投資力度，加快實施城市有機更新速度，打造城市建設新亮點;開展小城鎮環境綜合整治，實現了城鄉面貌的重大改善。隨著子城廣場、湖濱公園、湘家蕩旅游區、家浜遺址公園、公安主題公園、八字橋公園、秀湖公園、南郊河生態公園等一大批重點市政工程的陸續建成與投入使用，使嘉興城市基礎設施得以進一步的完善。宜居環境的基本形成和基礎設施的完善將吸引上海、杭州等周邊城市居民尤其是老年人的青睞，紛紛來到嘉興購房定居。

（四）不斷飆升的土地成本。2016年下半年開始，市政府加大了住宅建設用地的出讓規模，同時為了防止開發商出現不理性的高價拿地，配套了“限地價”、“競配建”等土地出讓新規，但2017年住宅建設用地的出讓價格還是出現了大幅度的飆升，樓面地價同比幾乎翻番。雖然未來房價的高低取決了當時的各種因素，但地價作為房價的重要部分，在市場預期沒有出現巨大改變之前，地價的上漲一定會推動房價的上漲。目前，政府通過限制備案價格的方式雖然對商品房銷售價格進行了一定的控制，但由于土地成本的不斷上漲，加上鋼材、水泥以及人工費用的逐年上漲，今后政府也必定會逐步提高商品房銷售的備案價格。事實上進入2018年后，對2016年下半年高價拿地的住宅開發項目，政府已經在逐步提高其備案銷售價格，從之前的每平方米8，000～10，000元提高到了現在的每平方米13，000元左右。因此，土地成本、材料成本和人工成本等剛性成本的上漲也封殺了房價的下跌空間。

（五）相對偏低的銷售價格。盡管經過2016～2017年的上漲，嘉興市本級住宅平均銷售均價已經達到每平方米16，000～1，7000元（銷售備案價+車位+全裝修），但上海、杭州、寧波等城市房價漲得更快、更高。與這些城市動輒每平方米40，000～50，000元甚至更高的價格相比，目前嘉興市本級的房價尚處于偏低狀態，特別是作為全省接軌上海的示范區，其“北雄安、南嘉興”的宣傳口號讓全國的投資者看到了房價的升值空間，吸引了許多外地購房者涌入嘉興購房，在一定程度上也抬升了房價的上漲空間。

雖然存在著促進房價上漲的上述利好因素，但是隨著房價的不斷上漲，為了落實“房子是用來住的，不是用來炒的”，在目前已實施“限購、限售、限貸”等宏觀調控政策的情況下，不排除市政府出臺更嚴厲的宏觀調控政策，以達到穩定市場，確保房價逐步平穩上漲的目標。■