經濟新常態下房地產企業融資渠道研究

譚夏夏

摘 要：房地產企業在GDP中占有很大的比例，對于國民經濟的發展具有重要作用，但是房地產是一種資金密集型的產業，它的產業周期非常長，成本的回收時間跨度大，地產企業的發展需要資金作為支撐。但是目前房地產企業普遍出現融資難的問題，主要表現在融資渠道單一，嚴重制約著房產企業的發展。在當前經濟新常態的背景下，房產企業也需要不斷擴寬融資渠道，保證企業資金管理的健康穩健。

關鍵詞：房地產企業 融資難 融資渠道 經濟新常態

一、引言

當前經濟新常態成為國民經濟調控的重要概念，房地產企業也圍繞著新常態制定了許多的政策，全國各地逐步放開限購條例，并下調了購房貸款利息，極大地刺激了房地產市場，這對于房產企業來說既是機遇也是挑戰。房地產企業的發展對資金的依賴程度極大，一旦出現資金鏈斷裂，將極大威脅房產企業的經營發展，但是目前房地產企業在融資上最主要的問題就是缺少融資渠道，融資主要依靠銀行貸款，一旦銀行信貸政策收緊或者貸款延遲發放，房產企業就可能出現資金鏈斷裂的嚴重后果，因此這種單一的融資方式對于企業的經營風險是非常高的。所以在新經濟常態下，拓寬企業的融資渠道勢在必行，一方面可以降低房產企業的融資風險，另一方面可以降低融資成本，提高融資效率。

二、經濟新常態下房地產企業融資渠道的現狀

（一）銀行貸款成為房產企業的優先選擇

房地產企業從買地、建房、裝修、建造基礎設施都需要很大的資金，房地產企業并沒有這么巨額的自有資金支持，使用銀行貸款是他們的必然和首要選擇。在整個金融市場中，銀行具有最大的資產量，也最具有穩定性，而且銀行渠道的貸款成本通常是最低的，因為其他渠道的資金來源基本上也都來自銀行，在銀行成本的基礎上，其他渠道的資金都要收取一定的手續費，因此銀行渠道是房地產資金來源的最優選擇。

（二）股權融資是房地產融資常用的方式

上市是房地產企業最好的融資方式，企業上市不但可以獲得巨大的資金，同時不需要負擔利息，大大降低了房產企業的財務風險。一些比較大型的房地產企業通常經過IPO的方式，進入國內的A股市場，也可以選擇香港的H股，在上市之后，如果還需要更多的資金，還可以增發股票，獲得足夠的房地產開發資本。

（三）面臨嚴峻的金融形勢，信托融資優勢顯現

近幾年國家對房地產進行了各種嚴格調控措施，致使銀行對房地產企業開發貸款持謹慎態度，審批十分嚴格，甚至很多銀行已暫停商業項目的房地產貸款。房地產信托的出現對銀行融資受限做了有效的補充，它雖然資金成本較高，一般在10%左右，但相較于其他融資渠道受到的限制較少，具有審批簡單、發放使用靈活等特點，可以規避銀行開發貸款所必須滿足 “四證齊全、30%自有資金及二級開發資質”的較高硬性要求，可以對不同規模、不同階段的房地產企業量身定做個性化融資解決方案，甚至可以與銀行開發貸款建立組合方案，最大程度上滿足企業資金需求，具有制度優勢和產品創新性。

三、經濟新常態下房地產企業融資渠道的發展

（一）并購融資是房地產企業融資的主流

隨著市場經濟改革的不斷深入，各種企業之間的重組和并購的現象屢見不鮮，進入2017年，地產企業的發展將會面臨很大的問題，尤其是對于一些小型的房地產企業，面對規模化競爭愈來愈烈的市場環境，小企業為了發展不得不改變自身的發展戰略，這些都極大地推動了房產企業之間的并購和重組。在并購的資本運作中，大型企業具有絕對的主導權，因為它們在市場上的經營壓力較小，有著雄厚的資金和優秀的資源，利用自身的優勢可以獲得優質的土地和合作伙伴，在整個市場競爭中出于有利的位置，通過并購中小房地產類的企業，可以完善企業的各個環節，提高企業的整體性和競爭力。而中小房地產企業本身資金有限，在經營和融資上都處于劣勢狀態，為了求得生存，被企業大型企業并購也是一種保持運營的方式，因為大型房企可以提供充足的資金和優秀的資源。所以房地產企業之間的并購將會是房產企業融資的重要渠道。

（二）發展境外融資

隨著國際市場的開放，中國一帶一路政策的實施，國家鼓勵國內企業向國際市場擴展，在國內房地產市場的增速逐漸放緩的情況下，房產企業走向國外是一件自然的事情。在國外，房地產企業的發展也離不開融資這條道路。比較可觀的是，在國外的融資環境比國內更為寬松，另外企業發行債券的模式也更成熟和簡單，這就給房產企業的的資金來源提供了良好的渠道。Wind數據統計結果顯示，在2016年的11月份和12月份，海外的房地產企業的融資額度分別達到55億美元和109億美元，增長幅度達到98%，另外，截至2017年3月份，海外的債券發展規模已經達到75億美元，相比2016年3月份的債券規模，有了巨大的提升。

（三）利用 私募產業基金

隨著房地產企業不斷轉型升級，當前房地產的開發模式從簡單的住宅樓盤開發逐步到大型城市綜合體項目轉變，房產開發的資本需求越來越高，通過產業基金進行融資成為一個重要的融資渠道。產業基金是由房地產企業發起的一種基金，這是私募資金的一種方式，通過采用溢價回購和差價貼補等措施，保證投資人的利益，吸引銀行、信托和保險等金融機構投資房地產企業的項目。私募產業基金的靈活性較高，一方面解決了房產開發的資金問題，另一方面可以從中收取一定的管理費、超額收益的多種收入。

（四）互聯網金融開啟房地產融資新模式

當前我們處在一個互聯網時代，很多傳統的行業都受到極大的沖擊，銀行業也不例外，互聯網支付平臺的興起極大地推動了傳統金融體系的變革，有效地削弱了銀行業務在金融體系中的地位，促進了金融體系的多元化。借助于各種互聯網金融產品的出現，房地產企業的融資也獲得了新的渠道，通過互聯網眾籌的方式，讓大眾關注到自身的項目，籌集資金。另外還有一種常用的互聯網融資模式是P2P，這種模式是依靠第三方互聯網的平臺，對需要資金的企業和有意出資的投資人進行匹配，一方面多個貸款人可以分散貸款的風險，另一方面借款人也可根據貸款人給出的條件選擇合適利率 。對于中小房地產企業，互聯網金融提供了一個全新的融資方式，這種方式效率高，操作簡單，必然會在以后的融資方式中逐步被采用。

四、結束語

隨著房地產市場環境和發展模式的改變，作為一種對資金具有很大依賴性的產業，當前的融資方式已經不能滿足房地產企業發展的資金需求。尤其是對于中小房地產企業，在融資方面遇到的困難更大，得益于社會經濟的改變和技術的發展，給房地產企業的融資帶來新的渠道。對此房地產企業要充分合理地利用好這些融資方式，政府也要出臺相應的政策規范這些融資方式的過程，保證借款人的利益。

參考文獻：

[1]張玲霞.我國房地產行業融資結構和融資渠道探討[J].財經界：學術版，2014（6）：120-120.