房企：未來可期，優化行業競爭生態

劉彥平

2017年，在穩增長、去庫存、推進行業供給側結構性改革的進程中，房地產企業的發展仍面臨諸多的不確定性。

一、2017年房企展望

1.房企購地將呈總體下降

綜合前期政策面和庫存狀況，預計2017年度的房企購地將出現分化。其中，一線城市和二線熱點城市的土地購置面積和成交量將有所增加，三四線城市的土地交易將會明顯下降。從房地產周期的經驗判斷來看，從2017年年中開始，住房供應量將增加，市場去化周期可能會進一步回升至12個月以上，個案價格可能出現下調，熱點城市甚至可能出現個案大幅降價的現象。特別是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及“地王”板塊會面臨較大的降價壓力。伴隨去化進展，2017年下半年的土地購置可能出現小幅回升。

房企融資規模將有所下降伴隨多項調控政策及監管效果開始顯現，小規模房企可能會因無法交納足額土地出讓金而退出土地競買市場。此外，房企融資受高基數和政策打壓雙重影響，大戶型改善、投資性需求將受到顯著抑制。2017年度，一二線城市成交量可能出現20%以上的同比下滑。成交量萎縮，加之差別化住房信貸政策和個人住房貸款管理的加強，居民抵押貸款與預收款等也將隨之下降。房企融資管控有利于引導開發商和二手房買賣家的預期，維持金融穩定，防止惡性泡沫。在此背景下，房地產行業的各種違規資金將大幅減少。

2.行業進入調整期，市場預期偏悲觀

2017年，全國樓市將開啟新的盤整周期和市場冷靜期，房地產開發投資和銷售增速將出現回落，龍頭房企也將進入整固期。重點公司銷售額大體與2016年持平，主流房企拿地仍將集中在一二線城市，且開發投資會更加謹慎，購房消費投資也將明顯減少。隨著房地產市場“因城施策”“一城一策”的調控政策加強，房地產市場累積的風險會進一步凸顯，整體市場預期可能呈現較為悲觀的基調。

二、房企發展的政策建議

1.清查土地開發情況，促進一二線城市土地釋放和住房開發

2016年以來，大量房地產企業調整布局和開發戰略，各類資金加速向一二線城市集聚，由于沒有在庫存分化的情況下“因城施策”，部分一二線城市出現房價上漲過快的現象，導致市場恐慌和社會投機情緒高漲，“地王”頻現，大量信貸資金流向了房地產市場，三四線城市房地產市場則進一步蕭條。

盡管一二線城市房地產銷售火爆，但由于城市土地供應等條件限制，不能充分轉化為房地產投資增長，而三四線城市庫存壓力巨大，房地產投資難以為繼。因此，2017年度應切實清查土地開發情況，制定精準的因城施策調控及去化目標。應適當增加一二線城市土地供應和投資力度，確保行業活力及穩增長的動能。同時加快三四線城市的戶籍制度改革和新型城鎮化配套設施建設，鼓勵房企在文創地產、旅游地產、養老地產和特色小鎮建設中開辟新市場。

2.有序改革預售制度，優化行業競爭生態

2016年5月，深圳在全國范圍內率先探索商品房預售制度改革，引發行業關于商品房預售制度的討論。隨著房價飛漲、樓花炒賣、質量糾紛、期房投訴等現象不斷出現，取消商品房預售制的討論和呼聲也越來越高。2016年2月發布的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，提出要大力推廣裝配式建筑。裝配式住宅的建設，從開工到竣工整體周期可以縮短1/3，讓業界看到現房銷售代替預售制的可能性。預售制度逐步退出舞臺的征兆顯現。通過部分城市試點探索，漸進、有序地改革預售制度，應該是大勢所趨。政策鼓勵現房銷售，一方面能夠確保施工的周期，提高開發能力門檻，進而優化行業競爭生態；另一方面，也能夠減少預售制度中所存在的種種弊端，比如質量糾紛問題，開發商信譽問題、資金鏈斷裂風險等。

3.嚴格規范并清查開發企業土地拍賣中的資金來源

房地產調控的本質是抑制其投資品屬性，恢復其商品屬性。因此，有必要采取適當監管手段來遏制房價上漲過快，促使各類投資更多投向實體經濟部門。其中，銀行發放的夾層融資潛伏著巨大的金融風險，2016年以來不少民營房企借力“夾層融資”競逐“地王”，助推了地價的飆升，亟待在全國范圍內嚴格規范并予以清查管控。

4.加強開發企業購地、開發、銷售的監管

近年來，房地產市場亂象頻發，給行業發展帶來諸多消極影響。2016年8月以來，在加強房地產中介管理及規范開發企業經營行為等方面，已出臺了若干政策，相關部門也展開力度空前的監督和查處，收到了一定的成效。然而，未來仍應進一步細化房地產市場和企業經營行為，在企業購地、開發、銷售和服務等各環節，形成嚴格的配套監管體系。這對未來房企的規范經營、有序競爭和行業的可持續發展，都具有重大意義。