土地：“地王”降溫，二線城市成“寵兒”

2016年，造成熱點(diǎn)一二線城市土地價(jià)格飆升、“地王”頻出的主要因素?zé)o外乎以下幾方面：一是寬松的貨幣環(huán)境，企業(yè)資金來源渠道廣泛，且融資成本較低；二是可深耕、投資前景向好的城市數(shù)量逼仄，熱點(diǎn)一線和二線城市高看一線，且預(yù)期高度趨同；三是行業(yè)集中度提升，企業(yè)業(yè)績壓力不斷加大，規(guī)模訴求仍是企業(yè)投資策略的重心；四是熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)受限，供地規(guī)模持續(xù)走低，“僧多粥少”導(dǎo)致過度競(jìng)爭，陷入逢拍必出“地王”的窘境。

2017年，市場(chǎng)環(huán)境已然發(fā)生變化，企業(yè)拿地資金會(huì)受到更嚴(yán)格監(jiān)管，這是毋庸置疑的；熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)是否增加是個(gè)變量，落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的“合理增加土地供應(yīng)”要求不可能立竿見影。“沒錢”與“沒地”的格局將讓2017年的土地市場(chǎng)充滿變數(shù)。

一、行業(yè)資金偏緊且土地競(jìng)買資金監(jiān)管更嚴(yán)苛，“地王”數(shù)量將明顯縮減

2017年貨幣政策將維持穩(wěn)健偏中性，一旦資金“脫實(shí)就虛”愈發(fā)難控，“資金荒”愈演愈烈，不排除個(gè)別月份全面收緊的可能。

對(duì)房地產(chǎn)而言，定向調(diào)控將會(huì)貫穿全年，在加強(qiáng)購房信貸資金監(jiān)管的同時(shí)，土地競(jìng)買資金來源監(jiān)管將會(huì)更加嚴(yán)苛。預(yù)計(jì)更多的熱點(diǎn)城市將會(huì)要求土地競(jìng)買資金必須使用自有資金，并且嚴(yán)格限定土地成交總價(jià)，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)而競(jìng)配建保障房面積。屆時(shí)，資金驅(qū)動(dòng)性的土地市場(chǎng)高熱局面有望逐漸趨于理性，“地王”數(shù)量也將回落至正常水平。

二、供地指標(biāo)與常住人口掛鉤，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市供地增長空間有限

之所以2016年熱點(diǎn)城市地價(jià)、房價(jià)持續(xù)過快上漲，重要原因是土地供應(yīng)不足。2016年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確指出房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，“要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地”。但從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，無論是增加供地指標(biāo)（涉及國土規(guī)劃調(diào)整），還是盤活城市閑置和低效用地，往往需要經(jīng)歷較長的時(shí)間，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量較難邁上一個(gè)新臺(tái)階。

另外，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”，“要把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力”，這兩方面的的落實(shí)又將會(huì)是更加漫長的過程，不可能短期起到引導(dǎo)房企分散投資的效果。

三、一線城市“地王”縮減甚至消失，熱點(diǎn)二線城市仍將量價(jià)齊升

一線城市受制于供應(yīng)不濟(jì)，土地成交規(guī)模仍將維持在較低水平。鑒于一線城市房價(jià)漲幅壓力，政府可能將會(huì)主動(dòng)“雪藏”部分意料中的“地王”，另外，土地競(jìng)買資金監(jiān)管會(huì)愈發(fā)嚴(yán)苛，進(jìn)一步過度競(jìng)爭的空間有限，“地王”數(shù)量將明顯縮減。

二線城市仍是土地市場(chǎng)成交主力，尤其是熱點(diǎn)二線仍將維持量價(jià)齊升格局。對(duì)于南京、蘇州、合肥、天津、杭州、武漢這類既有土地供應(yīng)增長空間、又有市場(chǎng)前景支撐、調(diào)控政策力度還有所保留的城市而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)牢靠，存在著較強(qiáng)的輻射效應(yīng)，城市居民購買力強(qiáng)健，土拍熱度不減；對(duì)于沈陽、大連、青島這類樓市庫存量猶在高位的城市而言，地市、樓市預(yù)期很難出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，土拍競(jìng)爭自然不甚激烈。

多數(shù)三四線城市去庫存將是貫穿全年的主題，“有供有限”仍需從緊執(zhí)行，土地成交規(guī)模持續(xù)低位運(yùn)行，低溢價(jià)乃至底價(jià)成交將是市場(chǎng)常態(tài)。而在三大經(jīng)濟(jì)圈中、受核心城市輻射的三四線城市仍是企業(yè)爭奪的“寵兒”，高溢價(jià)地塊乃至“地王”將不遜于熱點(diǎn)二線城市。