“長效機制”也要落地

丁祖昱

近日，中共中央政治局會議審議通過了《關于加強國家安全工作的意見》，會議提出，2017年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。在當前熱點城市調控頻頻升級、三四線城市去庫存新政不斷的政策背景下，這一要求自然引起了業內的廣泛關注和評論。

事實上，“長效機制”這一概念早已提出。國務院發展研究中心早在2013年就召開過一場名為“建立房地產市場健康發展長效機制建議”的課題報告評估會，請來了國家發改委、財政部、住建部、社科院、清華大學及中房協等多位專家群策群力，但由于難度頗大，最終并沒有給出明確的出臺時間。時任中國房地產協會副會長的朱中一說：“長效機制沒有五年時間難以出臺，并應當在改革過程中根據市場情況進行實時更新。”

其后，2014年3月出臺的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》提到過一個相近的概念——“房地產調控長效機制”，但多了調控兩字，側重點也所有不同。“調控機制”更多的還是強調與監測指標對應的調控手段，目標是看調控，而非行業平穩發展的本身。

時隔三年中央再提“長效機制”，結合近年市場變化，筆者認為，著眼點主要應該在三個方面：一是土地市場，二是租賃市場，三是房地產稅收。但今天絕對不能用一刀切的方式來制定相關政策，目前城市格局一塊是房價高企、供不應求，一塊是努力去庫存、緩解供求矛盾，在這種情況下還想“一藥治百病”是不可能的。

有人提出全面推進集體土地入市、增加存量土地流轉等增加供應的政策，但在目前的大多數三四線城市，這些政策是不會有作用的。目前，我國城市之間的差異還是非常大的，去庫存和控房價相對應的是完全不同的兩種長效機制。所以今天單純從中央政府來說，長效機制是非常困難的，即便談也是非常籠統的，無非是城市規劃、住房保障、金融配套方面，對實際解決具體城市的問題，都不會有特別大的作用。

長效機制必須要能真正落到地方，才能成為真正的“長效機制”。實際上還是要各個地方因城施策，一城一策。一如中國社科院主任倪鵬飛所說，“要解決問題，實現房地產的穩健發展，一方面三四線城市要繼續去庫存，另一方面一二線城市又要抑制投資投機，但目前不少地方采取的是一些臨時性行政措施，但根本性的機制問題沒有解決”。

具體來說，北上廣深等熱點城市目前還是要增加土地供應，開放租賃市場，既要保障普通商品住宅市場有序發展，預防價格出現暴漲暴跌，也要做好中低收入群體的住房保障工作。而對于大多數的三四線城市，首先要在整體規劃上進行調整，對土地供應總量上要有控制，避免出現區域不平衡或超量供應的情況；其次要做好相應的產業發展規劃，確保城市發展的核心動力；最后還是要努力發展城市基礎設施建設、推進新型城鎮化，只有解決了需求問題，才能真正解決供應過量的問題。

特別需要指出的是，“機制”并不等于“制度”。優秀的長效機制，依賴于政府制定的合適制度。但“合適”總離不開審時度勢，所以制度也不是一成不變的。

長效機制還是要和城市相結合，落地才是核心。