“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策

戴曾暉 韓凱旋

【摘要】作為我國支柱性產業地產行業在“營改增”的政策推動中，其稅收也受到了一定的影響，本文將對相關影響進行分析，從而保證地產行業的良性發展。

【關鍵詞】“營改增” 房地產 企業稅收

前言：隨著“營改增”的全面推廣，多行業多領域的實施，從而銳動了社會和諧發展，促進了第三產業和制造業的全面轉型；地產行業的納入，在實現了消費性增值稅體系的完善和規劃，給企業的進一步發展提供了先決條件，給企業注入了全新發展活力?！盃I改增”的全面落實，使得第三產業和第二產業的增值稅抵扣鏈條更加完善，從而推動二者的和諧發展。

一、“營改增”的基本描述

“營改增”主要指將之前的需要繳納的營業稅轉變為增值稅，在稅制上進行了改革?！盃I改增”政策的實施主要是為了防止納稅重復現象的出現，從而推動社會經濟的穩定發展，與此同時也降低了企業的整體稅務壓力。這是黨中央跟相關部分，結合國家經濟發展趨勢與相關需求，從而在優化改革的整體部署角度中實施的一項重大的改革決策。通過稅務體系的全面改革優化，從而緩解了企業的納稅壓力，促進企業的納稅積極性，從而進一步帶動企業以及相關科技的發展。

全面落實“營改增”的政策，通過對增值稅抵扣鏈條的優化，從而避免重復納稅現象的出現，隨著“營改增”的全面推廣，多行業多領域的實施，從而銳動了社會和諧發展，促進了第三產業和制造業的全面轉型；地產行業的納入，在實現了消費性增值稅體系的完善和規劃，給企業的進一步發展提供了先決條件，給企業注入了全新發展活力?！盃I改增”的全面落實，使得第三產業和第二產業的增值稅抵扣鏈條更加完善，從而推動二者的和諧發展。

二、“營改增”對房地產企業的影響

1.對房地產企業整體來看，影響較大

由于企業不同到的成本結構，以及財稅管理水平的不同，導致了“營改增”之后，企業稅既有上升的情況也有下降的情況。伴隨著“營改增”的全面開展，增值稅相應的抵扣機制對房地產企業的進銷項和因納稅額的方面的核算準確性也有了更高的要求，在對企業提出了要求的同時也有助于企業自身財稅管理水平的提高?！盃I改增”，比原有的營業稅也更體現了公平性，增值稅的收取額度主要取決于企業的收益利率，與之前的營業稅定額收取，有了明顯的區別，也加大了對困境中的企業的扶持力度。

2.對建材采購方面造成影響

房地產行業需要大量建筑材料的購進，建筑材料是地產構建的重要基礎，與工程的質量和具體進度都有直接的關系。企業自行購入的建筑材料可以抵扣增值稅稅率為17%，從而激發了地產企業的積極性，也降低了企業成本投入。但是一部分從比較小的店鋪獲取的材料，很難獲得增值稅發票，也就意味著這部分的材料不能進行增值稅的抵扣，從而在某種程度上導致了房地產企業生產成本的增加。

3.對企業人力成本的影響

房地產企業進行建筑施工的時候，需要大量的建筑工人，建筑工人在專業建筑公司提供的同時，也有一部分來自農村的務工人物員，這類人員多流動性大，很難固定，其一般有自己以村鎮范圍為群體，缺乏專業的勞動公司的管理，這列員工的聘用，也無法獲取增值稅發票，從而使得企業要付出一定的稅額，來增加人工成本，從而影響房地產企業的經濟效益。

4.對房地產企業銷售的影響

在地產銷售中，“營改增”在之前，會根據不同的業務使用相應的稅種進行報稅，從而造成了企業稅負的不同。在地產銷售的不同銷售模式下，對于房款的確認也會存在影響，使得納稅的時間不盡相同。由于銷售合同的具體簽訂時間跟相應的條款，有一點的差距使得納稅時間也有極大的不同。最后發票的開具也會影響納稅時間的確認。這些在原來的稅務流程中卻別不大，但對于增值稅來說，先開發票就要先進行納稅，從而對地產銷售的合同和銷售模式也產生了極大的影響。

5.對財務核算及管理的影響

伴隨著“營改增”的實施，也就意味著企業的會計科目要進項基本的調整，增加相應的會計科目，與此同時也需要對部分項目進行價稅分離，從而加大了會計核算的復雜性和繁瑣性。另外，由于伴隨著稅種的改革，票據大量調整，使得發票管理工作量增大，從而對企業財務人員提出了更高的要求。

三、房地產企業納稅籌劃

1.重視對“營改增”制度的學習

“營改增”政策的主要影響者是財務管理人員，這就要求企業對其驚醒有效的管理，定期開展關于“營改增”的學習培訓活動，要求財務人員充分掌握政策方針。提高其余人的核算水平，保管好企業的日常工作中的發票，從而做好企業稅收籌劃工作。

2.成本籌劃

地產開發成本較高，要在施工過程中提前做好各個環節的精密籌劃，確定成本預算，按照增值稅的扣除比例，盡可能多的將這些成本平攤，從而實現增值稅的抵銷，從而最大限度的降低企業稅負，從而做好房地產企業開發成本的稅收籌劃，實現企業的良好發展。

3.物資籌劃

在企業材料購買的時候，可以通過招標的方式來進行，可以在增值稅相關發票的基礎上，對競標的企業進行全方位的考量，選擇更方面都比較優秀的企業作為供應商。減少小公司和個人勞務的使用，從而進行稅務發票的收集，從而提高抵扣額度。

4.銷售方式籌劃

房屋銷售的過程中與存在著稅收的現象，伴隨著房屋價格的升高，企業需要繳納的稅款也就更多，所以在銷售方式的籌劃中，要更多的擴大稅款繳納范圍，從而降低相應的稅款總額，實踐稅務支出的優化。

5.勞務支出籌劃

在勞務使用中，外部工人勞務盡可能的通過專業的勞動公司進行招聘，并開具增值稅發票，減少后期地產企業的自身財務支出稅款，從而實現房地產企業經濟效益的最大化。

四、結論

地產行業的“營改增”制度的實施，給地產行業帶來了重要的影響，地產行業更要抓住這次改革的機遇，增強內部制度的管理，促進內部制度的管理，減少相應制度帶來的損失，為企業創造更多的效益與利潤，從而實現自身企業的轉型。

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