論“營改增”對房地產項目的影響及對策

唐晨晨

[摘 要]隨著我國市場經濟的不斷發展，我國開始進行稅收體制的深化改革，在2016年5月1日開始在全國范圍內實施“營改增”，并將房地產行業納入“營改增”的范圍之內，給房地產項目帶來了較大影響。為了充分發揮“營改增”的重要作用，房地產項目開發企業要加強對“營改增”帶來的影響和對策進行研究。本文從房地產項目的特點出發，分析了“營改增”對房地產項目的重要意義，就“營改增”對房地產項目的影響進行了研究，并提出了幾點房地產企業應對“營改增”的策略，目的在于促進房地產開發企業在全面實施“營改增”后提高自身的綜合競爭力。

[關鍵詞]“營改增”；房地產項目；影響

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.08.051

[中圖分類號]F812.42；F299.23 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2018）08-0-02

在市場經濟飛速發展的背景下，現代企業經營呈現出多元化的發展趨勢，同時也面臨著較大的納稅壓力，為了避免出現重復納稅的問題，我國實施了“營改增”的稅收政策，其中也將房地產行業納入稅收改革的范圍之內。房地產開發項目從成本、稅負、現金流量等方面都會受到“營改增”的影響，因此房地產企業的管理者要加大對“營改增”帶來影響的研究，從而為房地產企業進行合理的稅收籌劃奠定良好的基礎。

1 房地產項目的特點

1.1 投資數額較大，建設周期較長

為了保證房地產項目的有效推進，在項目的每一個建設階段都要投入大量的資金，會占用較多的房地產企業流動資金，因此為了滿足開發項目的建設需求，企業需要采用多種籌資渠道來獲得資金。同時，一般的房地產項目需要經過幾個階段，項目建設周期至少為一年，甚至有的項目要經過幾年才能夠完工。

1.2 經營風險、財務風險較高

由于商品房的建設周期較長、價值較高，再加上房地產企業屬于資本密集型企業，因此負債經營的概率很高。當房地產企業受到融資困擾或是發生經營決策失誤的時候，房屋的銷售量就會下降，導致大量商品房積壓，房地產企業的資金鏈也較為緊張，從而增加了營運資金的周轉困難，因此可以看出房地產項目的經營風險、財務風險較高。

1.3 經營建設具有復雜性

房地產項目經營建設復雜性主要包括以下兩個方面。一方面，涉及面較廣。經營業務的往來對象較多，房地產企業與建材供應商之間存在供銷關系，也與承建單位、發包和招標的政府相關部門有著經濟來往。另一方面，經營業務的內容比較復雜。房地產企業的生產經營既需要對房屋項目進行開發，還需要建設相關的配套設施，建設業務覆蓋了從征地、動遷、規劃、招標、建設施工和銷售的整個過程。

1.4 受政策調控的影響較大

房地產項目在建設過程中會涉及建設、土地、金融等很多行業，是政府宏觀調控的重點行業之一。近幾年，為了緩沖市場經濟競爭的壓力，我國政府采用了“有形的手”的方法，房地產企業也受到了政策調控的影響，給房價帶來了較大影響。

2 “營改增”對房地產項目的重要意義

2.1 規范市場經濟行為

房地產行業在實施“營改增”之前，需要申報繳納營業稅，而企業之間只需要簽訂合同，如果沒有簽訂合同也可以代開營業稅發票，直接增加了虛開發票的風險，給稅務機關征收稅款的工作帶來了較大的困難，導致不能規范市場經濟行為，從而不利于房地產行業之間的公平競爭。然而在實施“營改增”之后，加大了對增值稅發票的管理力度，只有正確處理會計業務才能進行抵扣和申報納稅，才能推動房地產企業轉變經營管理方式和規范房地產項目建設，從而有利于規范市場經濟行為。

2.2 提高房地產行業的競爭力

在實施“營改增”之前，房地產項目在建設的過程中，并不能進行進項稅額抵扣，且一些為了建設項目購買的新技術、新設備等的進項稅也不能進行抵扣，從而會給房地產企業的投資發展帶來較大的困難。在實施“營改增”后，房地產企業可以采取分期獲得進項稅額進行抵扣的方法來降低項目開發成本，減輕了消費者和項目開發的納稅負擔，進而能夠提高房地產市場的活躍性和行業競爭力。

2.3 完善增值稅抵扣鏈條

在1994年實行的生產型增值稅中，企業在生產經營過程中購置的設備機器等貨物是不能夠進行抵扣的，因此增值稅的抵扣鏈條并不完整。在全面實施“營改增”之后，房地產項目建設過程中購置的固定資產中所含的稅額可以進行抵扣，從而能夠完善增值稅的抵扣鏈條，大大減輕了納稅人的負擔。

3 “營改增”對房地產項目的影響

3.1 影響建設成本

在實施“營改增”后，對房地產項目建設成本的影響主要體現在購買原材料和安裝建筑施工的成本上。房地產項目為了順利完成建設，需要對鋼筋、水泥等原材料進行集中購買。購買的材料可以獲得增值稅發票，如果從五金商鋪、私營商戶中購買價值較低的其他原材料，就不易獲得增值稅專用發票，也就不能進行進項稅額抵扣。在房地產項目建設的過程中，安裝建筑施工是項目工作中的重要組成部分，因此工程項目需要由建設施工資質的企業來完成。“營改增”后房地產企業的相關稅負能夠得到不同程度的提高，同時也提高了項目施工的成本費用。

3.2 影響稅負

隨著“營改增”的全面推進，增值稅在流轉稅中的地位也越來越重要，能夠環環抵扣增值稅，可以起到避免重復征稅的問題。在實施“營改增”后，房地產企業可以合法取得進項稅，在進行項目開發過程中也能從建材供應商和上游施工單位手中獲得可抵扣的增值稅專用發票，從而可以大大降低企業的稅負。

在實施“營改增”之前，房地產項目主要涉及營業稅、教育費附加稅、城建稅、企業所得稅和城建稅等幾個大的稅種。在實施“營改增”之后，房地產項目在建設過程中不再繳納營業稅，而是要繳納增值稅，在房地產項目銷售金額保持不變的情況下，可以通過獲得足額進項稅額來實現降低稅負的目標。

3.3 影響現金流量

增值稅的性質屬于價外費用，在實施“營改增”之后，房地產項目在開發前期的工程施工費、規劃設計費、土地成本等都可以進行進項稅額抵扣，但是仍然有一部分稅款是需要由企業來負擔的。同時，房地產項目的經營周期也較長，因此回籠資金的周期也較長，加大了房地產企業向稅務機關繳納的超額稅負的流失風險。在實施“營改增”后，房地產企業可以按照3%的稅率向項目所在地的稅務機關預繳稅款，從而有利于提高預繳稅款的彈性，加快了資金的周轉速度，減少了房地產企業在項目建設過程中發生的現金流量。房地產企業在進行項目建設的過程中，可以按照17%的稅額進行納稅抵扣，有利于機器設備的更新換代，而更新機器設備屬于房地產企業的投資活動，因此也就加大增加了投資活動中的現金流量。全面實施“營改增”后會提升房地產企業的資產負債率，其籌資的能力也會受到影響，會減少在籌資活動中的現金流量。

4 房地產企業應對“營改增”的策略

4.1 加強對業務人員和財務人員的培訓

房地產企業已經習慣營業稅管理，但是在實施“營改增”之后很多房地產企業對增值稅的認識還處于起步階段，因此需要企業進行稅務培訓和交流。首先，房地產企業要對業務人員和財務人員進行增值稅業務培訓，這樣才能保證全體員工對增值稅有一個基本的了解，在全面實施“營改增”之后才能靈活應對帶來的變化，從而能夠提高稅務處理的科學合理性。其次，房地產企業要未雨綢繆，建立起與營改增政策相適應的經營模式，這樣才能體現出增值稅的重要作用，將增值稅作為預算的主要內容之一。最后，房地產企業要通過加強宣傳，提高企業員工對“營改增”的認識，并調動全員參與“營改增”的工作積極性。

4.2 做好增值稅發票的管理工作

實行“營改增”后，為了提高增值稅專用發票的安全性，房地產企業就需要做好增值稅發票的管理工作，如果發生增值稅發票丟失的現象，就需要在第一時間內向稅務機關報告，然后及時采取合理的措施進行解決。同時，房地產項目的管理人員也要安排具有專業資格的人員完成開具增值稅發票的工作，才能有效避免亂開增值稅發票的現象。房地產行業如果發現有亂開增值稅發票的現象，就要按照相關規定給予處罰，當情節嚴重的時候，要適當追究相關人員的法律責任。另外房地產行業也應該選擇可以開具增值稅專用發票的客戶合作，這樣就可以進行進項稅額抵扣，從而能夠降低房地產行業的稅收負擔。

4.3 提高財務精細化管理水平

在實施“營改增”后，還帶動整個會計核算體系，對會計核算提出了較高的要求，因此房地產企業需要從以下幾方面提高財務精細化管理的水平。

第一，提高財務管理人員的技能。房地產企業要培育正確的企業文化，鼓勵財務管理人員學習“營改增”的稅改政策，并根據企業自身的實際情況，通過提高自身素質的方式來避免抵扣增值稅發票不充分的現象。同時，企業要定期對財務管理人員的素質水平進行定期考核，加大對違反稅收政策人員的處罰力度，保證財務管理人員在遵守相關稅收準則的情況下開展相關工作，避免出現違開、虛開增值稅專用發票的行為。

第二，房地產企業應該建立起財稅一體化的信息系統，對購銷業務流程進行嚴格控制，實現業務、財務、稅務的協同管理。如果房地產企業不具備建立財稅一體化信息系統的條件，就要對原有的報稅系統進行更新和升級，保證能夠及時進行網上認證和申報，這樣就可以及時報送納稅信息。

5 結 語

房地產項目在經營建設的過程中有著自身的特點，在實施“營改增”后會給項目開發帶來深遠的影響。因此，房地產開發企業要結合項目開發的特點，積極采用科學合理的對策來提高自身的納稅水平，充分發揮出“營改增”的重要作用，減輕房地產行業的納稅負擔。

主要參考文獻

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