房地產開發項目管理的難點與對策

羅恒

【摘 要】房地產業隨著我國社會經濟的快速發展逐漸成為國民經濟發展中不可缺少的一部分。由此，人們對房地產的開發管理越來越重視，但房地產從開發到完成是一個復雜的過程體系，其開發難度和項目管理難度相對較高。因此本文簡要分析了房地產開發項目管理的難點，并提出相應的對策，以供參考。

【關鍵詞】房地產開發；項目管理；對策分析

近年來，我國房地產業的發展在國民經濟中的地位越來越重要，國家發展越來越重視房地產的發展進程。房地產開發主要分為決策、設計、實施三大階段，是一項系統性、復雜性較強的工程。而作為工程建設開發主體的房地產開發商，既是整個工程項目的組織者，又是項目的管理者；既要對整體項目作出規劃，保證項目在規定的時間內、預測的資金成本下完成項目施工，又要對工程的各項任務進行高效的分工，對各部門進行綜合管理，保證項目能夠順利進行。因此不斷加強房地產開發項目管理措施對推動房地產產業的發展有十分重要的現實意義。

一、房地產開發項目的管理難點

目前，我國項目管理對于房地產開發來說具有一定的難度。我國不少房地產開發商開發仍然存在不合理的現象，比如說房屋質量低劣、延遲交房、高空置率等問題。本文從三大方面來分析其管理難度高的原因：

（一）項目決策中存在的管理問題

房地產開發在項目準備前期，對市場的研究不充分，導致定位不夠準確，無法找準開發項目的市場方向，致使項目決策行動緩慢，并且效率低下。房地產開發是一項復雜的過程，前期開發商工作人員對整個項目要有一個宏觀的把控，對項目的規劃進行詳細的市場研究報告和具有可行性的規劃方案[1]。但、目前很多開發商忽略前期的市場調研工作，單純的追求經濟效益，而疏于對房屋質量的正確認識，導致項目決策從一開始就出現偏差。我國很多房地產開發商都是從建筑單位或者是施工單位轉變而來，其中包括主要決策人員、施工設計師等主要人員，他們不具備專業的開發管理知識，在決策機制上盲目決策，致使決策機制不完善。由此，在開發項目決策階段造成了一系列困難。

例如，某項目在前期對圖紙的準備不夠充分，造成施工現場永遠都是等圖的狀態，同時變更圖紙幾率增多，導致施工單位拿到圖紙后急急忙忙進行施工、改造、敲打，為了達到工期目標時間，急功近利，項目管理不妥當，嚴重影響項目施工的質量，為后期項目的順利開發埋下了隱患。再比如，某項目在進行銷售階段時，才發現項目戶型單一、戶型偏大與市場定位不相符等問題；某項目對商務公務重新進行定位和設計；某項目公司高層經常對戶型進行修改，包括房屋顏色、窗型、車位設計等。這一系列問題都是由于決策機制不夠完善，導致項目實施過程中經常出現修改、變更的情況，嚴重拖延工程進度，影響建筑的質量。

（二）項目設計中存在的管理問題

房地產開發工程的設計處于房地產開發的核心地位。項目設計中有兩大常見的管理問題，影響房地產開發。一是設計草率，不因地制宜。房地產開發需要結合實際地質和環境進行協調，在滿足消費者需求的前提下，從實際出發。但是很多開發商在項目設計中往往只注重美觀的設計，而沒有充分結合樓盤自身的優缺點來設計，過于依賴借鑒國外的歐式建筑、宮廷式等風格，沒有結合本地自身的優勢條件進行設計，導致與現實情況不協調，影響后期樓盤的營銷推廣。二是很多房屋設計師重施工，輕設計。一味的追求經濟效益而忽略了對工程施工質量的重視，導致很多開放商在進行施工時，過度控制投資，使得設計出來的建筑美觀度不夠，滿足不了居民的生活需求[2]。例如，在中等戶型的樓盤中，120平方米的戶型竟然是兩室兩廳的戶型，凸顯出其設計不合理，不能滿足購房者的生活需求。

（三）項目實施中存在的管理問題

城鎮建設當中高層建筑越來越多，房地產工程建設包括不同單位的施工方，他們交叉作業，進場時間和出場時間各有不同。此時的項目管理內容較為復雜，各個承包方都需要與甲方簽訂施工合同，并各有不同。那么，在項目開發前期的工程招標中，對于工程交叉部分的界定不夠詳細，簽訂的施工合同內容不合理并且不嚴密，導致不同的承包商其合作意識不夠，各個施工單位之間溝通不協調，對于一些針對性的問題往往“斤斤計較”，反而解決不了實際性的問題，糾纏不清，嚴重影響施工進度，造成工期拖延。例如，當到了房屋建設的收尾階段，大部分工作人員把精力都投入到“協商”的工作上來，而忽略了真正需要重視的收尾工程，使得項目工程建設有頭無尾，在一定程度上增加了施工難度和工作量。

二、房地產項目管理問題的建議及措施

要想改善這些問題，房地產開發商就要不斷改革創新企業項目管理模式，努力構建科學、高效、合理的管理模式，為進一步促進我國的房地產開發事業奠定基礎。

（一）找準市場定位，做好市場調研工作的準備

開發商只有在開發前通過對市場現狀進行充分的了解以及對消費者的需求進行調研，時刻掌握市場發展動向，利用網絡技術實行信息化管理，時刻觀察市場動態。然后在此基礎上，結合自身實力，分析自身的不足之處，合理制定自身樓盤的開發方案。如在經濟相對較發達的沿海地區，可以通過多建設別墅、高檔住宅小區的方式，推動房地產經濟的發展。

（二）提升房地產開發商品牌服務，加強售后服務

對于我國大多數居民來說，購房屬于大事，需要一大筆資金，需要在一定經濟基礎條件的支持下，才能達成的營銷交易。因此，消費者在購房時通常會綜合考慮開發商品牌、信譽、以及房屋價格、整體質量、服務等各方面因素。所以，房地產開發商在前期必須制定一整套詳細的發展規劃，提升自身品牌的知名度，加強企業內部工作人員的整體素質，為了適應消費者的需求，在建設高質量建筑的基礎上，積極打造與消費者相適應的品牌信譽，吸引消費者購房[3]。開發商可以采用專業培訓的課程對銷售人員進行綜合素質的提升，提升服務質量，吸引更多消費者的關注。

（三）完善施工合同制度的管理機制

房地產開發需要各個不同的承包商組成完成，因此房地產開發商在施工前必須做好全面的基礎工作，包括合同的擬定等。例如，在合同管理實施當中，開發商可以通過競爭的方式選擇更加優秀的工程咨詢單位，并簽訂工程咨詢合同，為建設提供科學的、可行性的研究方案，為基礎工作的落實打下堅實的基礎。

（四）充分利用互聯網進行信息化管理工作

在“互聯網+”不斷發展的背景下，我國的信息技術和網絡技術不斷發展，這對企業的管理水平提升具有重要意義。房地產從開發到收尾，其中資金投入大，工作生產時期長，運用好信息化管理對其有重要的現實意義。在房地產企業自身的管理工作當中，運用信息化自動管理軟件可以提高工作效率，加快信息之間的交互速度，提升工作質量，在一定程度上減輕可工作人員的工作壓力，對實現我國現代化、信息化的經濟發展有一定的促進作用。

三、結束語

房地產的經濟發展逐漸在國民經濟發揮中占據主導地位，因此，不斷加強對房地產項目管理水平的提升對我國社會經濟的發展具有重要意義。堅持科學的項目管理方法，不斷提高工作人員的素質和技能，建立健全完善的管理流程，才能不斷促進房地產企業的發展。

【參考文獻】

[1]華舒. 關于房地產開發項目管理難點的探討與分析[J]. 中國房地產業， 2017（29）.

[2]李曉明. 關于房地產開發項目管理難點的分析與探討[J]. 現代國企研究， 2016（4）.

[3]聶雄. 淺談房地產開發管理中幾個難點分析及對策[J]. 城市建設理論研究：電子版， 2011（19）.