亞太地區(qū)有形資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)動(dòng)向

■ Simon James Mather 虞正 Addie Chan Chee Hong Lai

亞太地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平較高，客戶對(duì)于可靠而獨(dú)立的估值建議的需求不斷增長(zhǎng)，行業(yè)的重點(diǎn)是提供房地產(chǎn)估值和商業(yè)估值。相對(duì)于美國(guó)擁有成熟的廠房和設(shè)備評(píng)估市場(chǎng)，亞太地區(qū)許多國(guó)家的信息水平往往相對(duì)有限，在該地區(qū)進(jìn)行廠房和設(shè)備的估價(jià)時(shí)面臨各種挑戰(zhàn)。作者重點(diǎn)介紹了亞太相關(guān)國(guó)家有形資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)動(dòng)向。

我們希望從實(shí)踐者的角度出發(fā)，就廠房和設(shè)備的評(píng)估問(wèn)題，介紹泛亞太地區(qū)的有形資產(chǎn)估值現(xiàn)狀。盡管該地區(qū)各國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)和現(xiàn)狀各不相同，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、跨境并購(gòu)、強(qiáng)勁的資本市場(chǎng)以及來(lái)自利益相關(guān)方的更嚴(yán)格的審查，都有助于增加對(duì)有形資產(chǎn)評(píng)估師為客戶提供穩(wěn)健，公正的建議的需求。相較這種日益增長(zhǎng)的需求，某種程度上將有形資產(chǎn)評(píng)估作為一門(mén)單獨(dú)的服務(wù)門(mén)類(lèi)在各專(zhuān)門(mén)法規(guī)或?qū)I(yè)團(tuán)體實(shí)踐中存在著多種做法。

一、有形資產(chǎn)評(píng)估需求的驅(qū)動(dòng)因素

亞太地區(qū)目前是世界上最具經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)之一，人口和經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)推動(dòng)了中產(chǎn)階級(jí)在中國(guó)乃至包括印度、東南亞等整個(gè)區(qū)域的興起。“亞洲世紀(jì)”時(shí)代的來(lái)臨體現(xiàn)在金融媒介水平不斷提高以及更為強(qiáng)勁的金融市場(chǎng)，繼而帶來(lái)了對(duì)于融資（如資產(chǎn)證券化）、會(huì)計(jì)和稅務(wù)方面為客戶提供成熟的專(zhuān)業(yè)建議需求。

盡管通過(guò)磋商中的《區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)伙伴關(guān)系協(xié)定》（簡(jiǎn)稱(chēng)“RCEP”）[1]，《跨太平洋伙伴關(guān)系協(xié)定》（簡(jiǎn)稱(chēng)“TPP”）[2]和現(xiàn)有的東盟（簡(jiǎn)稱(chēng)“ASEAN”）[3]等框架不斷促成的區(qū)域一體化將促進(jìn)市場(chǎng)準(zhǔn)入和規(guī)則談判，但從區(qū)域角度來(lái)看，有形資產(chǎn)評(píng)估的主要驅(qū)動(dòng)因素仍然通常反映當(dāng)?shù)氐男枨蟆⒘?xí)俗和規(guī)則。這些需求的驅(qū)動(dòng)因素可以大致被分為經(jīng)濟(jì)、金融和監(jiān)管三類(lèi)：

經(jīng)濟(jì)∶這類(lèi)因素包括人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和制造業(yè)的規(guī)模（特別是在廠房和設(shè)備估值時(shí)）。經(jīng)濟(jì)的規(guī)模和范圍，特別是制造業(yè)的規(guī)模和范圍將直接影響需要被收購(gòu)、管理和處置的有形資產(chǎn)的存量；

金融∶ 例如眾多的出于企業(yè)規(guī)劃和并購(gòu)目的而需要廠房和設(shè)備估值，資產(chǎn)抵押貸款需要提供定期外部評(píng)估及保險(xiǎn)市場(chǎng)的深入發(fā)展可能需要依賴(lài)于估值結(jié)果進(jìn)行索賠處理；

監(jiān)管∶這類(lèi)因素包括財(cái)務(wù)報(bào)告要求，尤其是對(duì)于要求使用公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則。其他需求驅(qū)動(dòng)因素可能包括相關(guān)的稅務(wù)及法規(guī)要求，例如在計(jì)劃資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)。

圖1　亞太地區(qū)各國(guó)以及美國(guó)的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比較（2017年估計(jì)，2030年預(yù)測(cè)[4]）

我們以下列舉了一些有形資產(chǎn)的主要驅(qū)動(dòng)因素，并將亞太地區(qū)的各國(guó)與擁有龐大而完善的有形資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的美國(guó)進(jìn)行比較。

圖2　2017年第一季度至第三季度亞太地區(qū)各國(guó)的并購(gòu)交易價(jià)值和交易數(shù)量[5]，[6]-[10]

（一）澳大利亞

澳大利亞的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為53,424美元，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)率為1.2%[4]。澳大利亞并購(gòu)市場(chǎng)2017年前三個(gè)季度交易額為608億美元[7]。其中能源、礦業(yè)和公用事業(yè)領(lǐng)域的交易居首，約占總交易額的56.3%。澳大利亞充足的資源繼續(xù)吸引著全球，特別是來(lái)自亞洲地區(qū)的投資者。關(guān)于監(jiān)管環(huán)境，財(cái)務(wù)報(bào)告遵循國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則（簡(jiǎn)稱(chēng)“IFRS”）和澳大利亞相關(guān)準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則通常要求將交易中所收購(gòu)資產(chǎn)（包括有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)）按公允價(jià)值入賬。此外，鑒于礦業(yè)等主要經(jīng)濟(jì)部門(mén)對(duì)澳大利亞經(jīng)濟(jì)的重要意義，出于征收印花稅和稅收合并申請(qǐng)的稅務(wù)目的，土地和建筑物以及相關(guān)的廠房和設(shè)備被要求進(jìn)行再評(píng)估。除了會(huì)計(jì)和稅收估值之外，澳大利亞與其他發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體一樣，擁有既定的資產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，這也推動(dòng)了對(duì)估值的需求。鑒于對(duì)有形資產(chǎn)估值的要求相對(duì)較高，澳大利亞擁有一個(gè)有形資產(chǎn)估值從業(yè)人員群體，其中許多人持有外部資格，例如澳大利亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)“API”），美國(guó)評(píng)估師協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)“ASA”）和英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)“RICS”）。

目前，嬰幼兒家政服務(wù)業(yè)存在的問(wèn)題主要有：服務(wù)市場(chǎng)供不應(yīng)求，客戶對(duì)于嬰幼兒家政服務(wù)量和質(zhì)的需求同步上升，對(duì)多功能、多樣化、高品質(zhì)的嬰兒養(yǎng)育專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)、代理服務(wù)的渴求增長(zhǎng)；市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻低，管理不規(guī)范；嬰幼兒家政服務(wù)市場(chǎng)滿意度較低，服務(wù)人員提供的服務(wù)滿足不了客戶的期望等。北京某專(zhuān)業(yè)母嬰家政服務(wù)公司曾采用便利抽樣法抽取2014年6-11月在北京市內(nèi)5家三級(jí)甲等醫(yī)院產(chǎn)科住院的產(chǎn)婦400人作為研究對(duì)象，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查了解產(chǎn)婦對(duì)母嬰護(hù)理師的需求。

（三）印度

印度的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為1,871美元，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)率為0.8%[4]。2017年前三季度以電信和科技行業(yè)[8]為首的并購(gòu)交易總額為367億美元。關(guān)于更廣泛的監(jiān)管框架，按照印度會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第十六號(hào)“廠房及設(shè)備”，企業(yè)合并時(shí)往往需要重新評(píng)估有形資產(chǎn)。與該地區(qū)的其他國(guó)家一樣，有些情況下可能需要進(jìn)行有形資產(chǎn)評(píng)估用于其他目的，例如，資產(chǎn)擔(dān)保貸款融資和稅收籌劃。印度政府目前正在更新估值社團(tuán)有關(guān)的法規(guī)，特別是通過(guò)“印度公司法”引入“注冊(cè)估價(jià)師”的概念。目前廠房和設(shè)備的估價(jià)是否會(huì)被獨(dú)立對(duì)待及其程度尚未有定論。

（二）日本

日本人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為39,121美元，預(yù)計(jì)2017年的增 長(zhǎng)率為1.7%[4]。 在2017年前三個(gè)季度，以科技，工業(yè)和化工行業(yè)[9]為首的并購(gòu)交易總值為331億美元。日本目前并沒(méi)有獨(dú)立于商業(yè)估值或不動(dòng)產(chǎn)估值的對(duì)于有形資產(chǎn)估值的相關(guān)規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估由日本國(guó)土交通省管理，房地產(chǎn)評(píng)估的形式和方式已有明確的相關(guān)規(guī)定。相應(yīng)的評(píng)估協(xié)會(huì)是日本房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)，約有5,300名會(huì)員。相比之下，盡管日本獨(dú)立評(píng)估師協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)“JaSIA”）與ASA合作推進(jìn)行業(yè)發(fā)展多年，但在日本仍未有特定的針對(duì)機(jī)械設(shè)備的評(píng)估協(xié)會(huì)。

除了遵循美國(guó)公認(rèn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（簡(jiǎn)稱(chēng)“U S GAAP”），國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則（簡(jiǎn)稱(chēng)“IFRS”）和日本公認(rèn)會(huì)計(jì)原則（簡(jiǎn)稱(chēng)“JGAAP”）的財(cái)務(wù)報(bào)告目的的估值外，對(duì)有形資產(chǎn)估值服務(wù)的需求也因其他要求而增加，包括用于資產(chǎn)抵押貸款抵押物的估值和稅收籌劃相關(guān)估值。雖然資產(chǎn)抵押貸款因?yàn)榭梢詾槿毡镜闹行⌒推髽I(yè)提供額外的資金來(lái)源而受到歡迎，但仍然僅局限于農(nóng)產(chǎn)品等特定領(lǐng)域。

（四）東南亞

據(jù)報(bào)道東盟經(jīng)濟(jì)區(qū)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到4,576美元，預(yù)計(jì)2017年的增 長(zhǎng)率為3.5%[4]。以交通、能源、采礦和公用事業(yè)[10]等行業(yè)為首的2017年前三季度并購(gòu)交易總額為535億美元。總體來(lái)看，該地區(qū)在人口規(guī)模，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值水平和專(zhuān)業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)多樣化，在此我們選取以下三個(gè)國(guó)家作為代表，總結(jié)其有形資產(chǎn)評(píng)估狀況：

（1）印度尼西亞

歸功于印尼評(píng)估師協(xié)會(huì)（Masyarakat Profesi Penilai Indonesia）（印度尼西亞評(píng)估師協(xié)會(huì)，簡(jiǎn)稱(chēng)“MAPPI”）和財(cái)政部下屬的金融行業(yè)發(fā)展中心Pusat Pembinaan Profesi Keuangan(簡(jiǎn)稱(chēng)“PPPK”）對(duì)于評(píng)估行業(yè)的明確界定，印度尼西亞的估值實(shí)踐呈現(xiàn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，個(gè)人在獲得MAPPI認(rèn)證后均可注冊(cè)成為公共評(píng)估師。公共評(píng)估師的行為受到“OJK法規(guī)第VIII.C.3至VIII.C.5” 和“關(guān)于資本市場(chǎng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的指導(dǎo)方針和陳述”中相關(guān)法規(guī)的監(jiān)管。雖然有其他社團(tuán)參與和關(guān)注商業(yè)評(píng)估和資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)發(fā)展，但其重點(diǎn)主要是房地產(chǎn)估價(jià)。

（2）新加坡

對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)，評(píng)估師必須是新加坡測(cè)量師和估價(jià)師學(xué)會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)“SISV”）的會(huì)員或資深會(huì)員，并且需要取得新加坡稅務(wù)局注冊(cè)評(píng)估師執(zhí)照。而對(duì)于商業(yè)估價(jià)及廠房與設(shè)備評(píng)估，還未有相應(yīng)法規(guī)出臺(tái)。與該地區(qū)的其他國(guó)家一樣，個(gè)別評(píng)估人員可以獲得海外資格，例如RICS、ASA，然而并沒(méi)有對(duì)廠房和設(shè)備評(píng)估師進(jìn)行正式的監(jiān)管與認(rèn)證。

（3）泰國(guó)

雖然有一些研究機(jī)構(gòu)和政府機(jī)構(gòu)（例如泰國(guó)估價(jià)師協(xié)會(huì)、泰國(guó)估價(jià)師機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)和證券交易委員會(huì)）存在，但沒(méi)有相關(guān)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)針對(duì)廠房和設(shè)備的估值。與其他東南亞國(guó)家一樣，出于財(cái)務(wù)報(bào)告的目的，可能需要進(jìn)行廠房和設(shè)備的估價(jià)。從實(shí)際操作層面來(lái)看，由于泰國(guó)大部分的機(jī)器設(shè)備為進(jìn)口設(shè)備，在泰國(guó)進(jìn)行設(shè)備估值時(shí)有使用海外信息進(jìn)行估算的趨勢(shì)。

二、亞太地區(qū)進(jìn)行有形資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)

相較于美國(guó)擁有成熟的廠房和設(shè)備評(píng)估市場(chǎng)，可靠的成本估算信息，由美國(guó)聯(lián)邦政府公布的分類(lèi)經(jīng)濟(jì)歷史及預(yù)測(cè)信息，以及可用于廣泛的廠房和設(shè)備的詳盡的二手拍賣(mài)價(jià)格信息，亞太地區(qū)許多國(guó)家的信息水平往往相對(duì)有限。在該地區(qū)進(jìn)行廠房和設(shè)備的估價(jià)時(shí)，一些常見(jiàn)的挑戰(zhàn)包括：

（1）在經(jīng)歷快速變化的國(guó)家，如何基于假定的未來(lái)資本支出與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，估計(jì)現(xiàn)有資產(chǎn)未來(lái)的功能性貶值與經(jīng)濟(jì)性貶值；

（2）如何使用間接成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行估值時(shí)確定可靠的價(jià)格與通貨膨脹指數(shù);實(shí)際操作上，很多時(shí)候國(guó)外的價(jià)格指數(shù)被作為代替使用，但是這種方法會(huì)因匯率波動(dòng)而變得過(guò)度復(fù)雜；

（3）收到的資產(chǎn)登記表信息可能不完整，可能是二手資產(chǎn)和新資產(chǎn)共存的狀態(tài)，使間接成本法的使用變得復(fù)雜化；

（4）二手廠房和設(shè)備拍賣(mài)/交易價(jià)值方面的公開(kāi)信息有限，使直接成本方法的使用復(fù)雜化；

（5）采用稅務(wù)會(huì)計(jì)使用年限確定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)使用年限，當(dāng)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用年限被用于估值分析中可能導(dǎo)致價(jià)值大幅提升。

三、結(jié)論

總體而言，亞太地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平較高，因此客戶對(duì)于可靠而獨(dú)立的估值建議的需求不斷增長(zhǎng)。對(duì)于該地區(qū)的許多國(guó)家來(lái)說(shuō)，該行業(yè)的重點(diǎn)是提供房地產(chǎn)估值和商業(yè)估值。然而，我們會(huì)注意到，隨著財(cái)務(wù)報(bào)告中公允價(jià)值估計(jì)需求，以及金融媒介發(fā)展引發(fā)的對(duì)資產(chǎn)抵押貸款等更為復(fù)雜的需求增長(zhǎng)，有形資產(chǎn)（廠房和設(shè)備）的評(píng)估將占得一席之地。展望未來(lái)，增加相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的會(huì)員人數(shù)，提高資產(chǎn)價(jià)值方面的相關(guān)市場(chǎng)信息的可獲取性，將有助于該地區(qū)廠房和設(shè)備估值的發(fā)展。