淄博市中心城區土地儲備資源調查評價

郭玉嬌 于鵬

摘 要：為掌握淄博市中心城區土地儲備資源狀況，本文以新城區、舊城區、高新區3個區域的宗地為研究對象，對已儲備、批而未供、低效土地進行調查評價，采用Arcgis、Mapgis將儲備地塊與城鎮地籍、城市規劃、城市基準地價等數據進行疊加分析，評價地塊儲備潛力。結果表明，調查區存在一定數量的可儲備土地資源，應優先挖潛利用存量土地；可儲潛力主要在二、三、四級，住宅用地潛力最大，應作為開發利用的重點。

關鍵詞：土地儲備資源；低效用地；批而未供土地；淄博市中心城區

中圖分類號：F301.5 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20180432214

城市用地壓力不斷增加，土地利用的重點已從傳統的新增變為從存量中挖潛[1]，2004年國土資源部下發《關于開展全國城鎮建設存量用地情況專項調查工作的緊急通知》，調查顯示到2004年底全國城鎮規劃范圍內閑置、空閑、批而未供土地共26.374萬hm2，占建設用地總量的7.8%，土地閑置、低效利用問題顯著[2]。淄博市是土地儲備工作啟動較早的城市，但缺乏最新數據為城市發展、規劃統籌做支撐，因此開展土地儲備資源調查、盤活閑置和低效利用土地、優化土地資源配置、發掘土地利用潛力勢在必行。

1 工作概述

1.1 工作目的與意義

1.1.1 摸清土地儲備資源現狀

摸清可儲備土地資源狀況，明確用地類型、分布、規劃及基準地價等級；調查宗地的權利人、坐落、面積、土地利用現狀等基本情況；理清批而未供土地數量、位置、種類。

1.1.2 分析土地的可儲備潛力

結合城市規劃與基準地價成果，計算宗地的儲備潛力，分析資源利用的可行性和潛在效益，為土地儲備計劃的制定提供理論依據。

1.1.3 明確土地利用優勢與不足，提出合理化建議

總結淄博市土地儲備資源利用過程中的經驗和優勢，分析產生閑置、低效利用土地的原因，提出切實可行的建議，提高政府對土地資產的管控能力，為土地儲備工作提供理論依據。

1.2 調查范圍與方法

淄博市中心城區位于淄博市中部，調查區包括高新區、新城區、舊城區，總面積360.35km2，調查時點為2014年底。

采用資料收集法、實地調查法、影像判讀、矢量數據統計分析及其他方法開展調查評價。調查對象分為存量土地資源和新增土地資源。

存量土地包括低效用地和已儲備用地。低效用地：指布局散亂、利用粗放、產出效益低、用途不合理的存量建設用地；已儲備土地：已通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權但尚未向市場推出的土地。

新增建設用地土地儲備資源指已取得建設用地審批、尚未供應的土地，簡稱批而未供用地。

2 土地儲備資源現狀分析

2.1 可儲備土地資源總體情況

淄博市中心城區可儲備土地資源共計200宗，902.14hm2。舊城區71宗，271.17hm2；新城區78宗，346.78hm2；高新區51宗，284.19hm2。高新區可儲備土地的單宗土地面積較大，平均值達到了4.71hm2/宗，是舊城區的1.2倍，更適合大型項目的使用。

從地塊分布可以看出，已儲備土地資源與低效利用土地資源主要分布于舊城區，批而未供土地資源主要分布于高新區和新城區。

2.2 可儲備土地資源類型分析

淄博市中心城區存量土地資源82宗，面積為388.94hm2，主要集中于舊城區共54宗，199.13hm2。已儲備土地167.31hm2、低效用地221.63hm2。

新增土地資源118宗，面積為513.2hm2，舊城區17宗、68.98hm2；新城區56宗、219.82hm2；高新區45宗、224.4hm2，高新區批而未供土地較多，與近年其開發儲備勢頭迅猛，量大、面積大有關，今后應縮短供地環節時間，進一步增大已批準土地的供應率。

3 土地儲備資源潛力評價

3.1 潛力評價指標選取

結合土地儲備資源特有性質，選取土地儲備資源類型、產業聚集度、土地平整度3項指標，形成潛力評價指標體系。其中商服繁華度、道路通達度、公交便捷度等影響因素已在基準地價成果更新評價體系中體現，不再單獨設立評價指標。

3.2 評價指標權重及分值標準確定

邀請國土資源局、土地儲備交易中心、土地評估、科研機構等多家單位專家，采用特爾菲法對指標進行量化打分，確定各指標的權重值見表1。

3.3 潛力評價分等定級

根據潛力評價體系，對中心城區可儲備土地資源潛力進行評分，得分呈正態分布趨勢，分值越高、潛力越大。

4 結論

新城區的可儲備潛力最大，存量土地中低效用地占68.13%，應優先儲備利用，但存量土地面積普遍較小，開發利用存在一定難度。

規劃用途為住宅用地的土地儲備資源面積最大，是今后發展利用的重點，應加強土地使用的科學管理，提高科學用地水平。

住宅用地應作為今后土地儲備資源開發利用的著力點[3]，商業用地、公共管理與公共服務用地作為儲備資源利用的重點。

加大力度盤活閑置土地，實現節約集約用地，激勵市場力量推動開發利用[4]；樹立規劃前置、拆遷跟進、組織保障的觀念，多部門聯動配合，全方位保障儲備工作順利進行，推動經濟社會的健康發展。

參考文獻

[1]劉濤，楊瑛.土地低效利用的成因及對策研究[J].科技和產業，

2014（11）：122-126.

[2]張偉雄，劉曉紅.整合土地資源，盤活閑置土地[J].廣東土地科學，2011（6）.

[3]劉志華，孫鵬舉.土地閑置原因分析及對策研究[J].山西農業科學，2011（4）.

[4]蘆慧晶.對土地閑置問題的研究與思考[J].華北國土資源，

2013（3）：87-88.

作者簡介：郭玉嬌（1985-），女，研究生，測量工程師，研究方向：土地利用、測量、信息化等；于鵬（1978-），男，測繪工程師，研究方向：土地測繪、規劃、評價等。