淺談全面“營(yíng)改增”后土地增值稅的納稅籌劃

肖婷

一、增加中間銷售的中間，以此來(lái)分散銷售收入

土地增值稅的繳納主要是由不含稅（增值稅）銷售收入和可扣除金額二者決定的，在扣除額一定的前提下，不含稅的收入越多，增值額也就越大，繳納土地增值稅也就越多。因此從收入角度進(jìn)行納稅籌劃，少計(jì)算收入是一種有效合理的避稅方式。

案例1：某市A房產(chǎn)有限公司購(gòu)入一塊土地，其購(gòu)入價(jià)款為2000萬(wàn)元，準(zhǔn)備開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，其開發(fā)成本為2500萬(wàn)元，能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息費(fèi)用為500萬(wàn)元。項(xiàng)目完工轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得的不含稅收入6000萬(wàn)元，采用一般計(jì)稅方法。籌劃前應(yīng)納土地增值稅計(jì)算如下表所示：

籌劃思路：增加中間銷售環(huán)節(jié)，分散應(yīng)稅收入。A房地產(chǎn)有限公司可以先將建成的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅先以7500萬(wàn)轉(zhuǎn)讓給其非地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的子公司，再子公司再將該房產(chǎn)以8000萬(wàn)對(duì)外出售。對(duì)比分析可以看到通過(guò)籌劃后，A公司及其子公司合計(jì)少繳納了530.82萬(wàn)元。

二、適當(dāng)降低銷售收入，減少土地增值稅的繳納

案例2：某市房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通住宅一幢，其銷售總面積為9000平方米，其銷售價(jià)格為1950元/平方米，售價(jià)總額為1755萬(wàn)元。該房屋支付的土地出讓金為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)的開發(fā)成本為900，利息支付為60萬(wàn)元，能夠取得金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明。該房地產(chǎn)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式。籌劃前應(yīng)納土地增值稅如下表所示：

籌劃思路：將房?jī)r(jià)適當(dāng)?shù)慕档停瑢⒃瓉?lái)的每平米1950元降低到每平米1900元，其他條件保持不變。籌劃后應(yīng)納土地增值稅如下表所示：

通過(guò)表4-3與表4-4對(duì)比分析可知，通過(guò)降低單位面積的銷售額50元，反而可以增加盈利金額48.11萬(wàn)元，而這種籌劃方法主要是根據(jù)通過(guò)降低收入、利用累進(jìn)稅率表的稅率臨界點(diǎn)來(lái)進(jìn)行展開。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)時(shí)，可以采用不同的營(yíng)銷策略，對(duì)于有一部分的房屋，可以采用先裝修后再進(jìn)行銷售，從而在房產(chǎn)清算時(shí)，會(huì)增加其可扣除項(xiàng)目的金額，從而降低增值額，減少土地增值稅的繳納。也可以采用合理的安排利息費(fèi)用的支出，也可以進(jìn)行達(dá)到納稅籌劃的效果，比如，在籌資之前，可以付籌資額和利息支出進(jìn)行測(cè)算，如果預(yù)計(jì)利息要小于“取得土地所支付的金額和開發(fā)成本”二者的和，那么就選擇不能提供金融機(jī)構(gòu)證明或者不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⑦@類情況；反之，完善金融證明材料或者能夠按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偫⒕褪直匾?/p>

隨著全面營(yíng)改增的帶來(lái)，對(duì)財(cái)務(wù)人員以及相關(guān)人士對(duì)土地增值稅的籌劃的要求更高，不僅需要掌握土增稅的相關(guān)知識(shí)，還要能夠熟練運(yùn)用增值稅相關(guān)知識(shí)。通過(guò)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，反復(fù)核算，合理利用臨界點(diǎn)、優(yōu)惠政策，通過(guò)詳實(shí)安排，從而制定出合法的稅務(wù)籌劃方案，降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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