基于價值管理的中小型房地產開發企業管理模式研究

劉天嬌

[摘 要]文章以價值管理理論為基礎，分析了中小型房地產企業管理模式中存在的產品價值利用不合理、產品投資價值管理不力、價值驅動性較弱等問題，提出了以價值取向為主體的戰略管理模式、以價值增值為中心的流程管理模式、以價值實現為中心的企業客戶管理模式等優化措施。

[關鍵詞]價值管理；房地產；企業管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.110

我國房地產市場在現行經濟快速發展的帶動下呈現出逐年擴張的趨勢，房地產開發企業的管理模式也逐漸出現變革。管理學自誕生以來隨著社會進步和行業發展，管理思想與管理體系正在不斷創新與演變，管理模式發展也逐漸成為中小型房地產開發企業發展壯大的核心要素。

1 價值管理理論

汪平學者將價值管理定義為按照以價值為基礎的管理結果和以價值為基礎的管理的過程和成果兩種。

從本質上來說，兩者區別在于前者把管理的基礎定義為價值本身就是一種管理方法，其中心是利用過剩的收益來使股東的價值實現最大化。[1]后者旨在最大限度地提高股東的財富，使公司的未來目標、體制機制、戰略進程、分析技術、測量、業績和文化與這一中心密切相關。同時從另一個角度來看，以價值為基礎的管理也可以說是一種以股東價值創造為企業管理中心的管理方法。只有股東價值呈現不斷增長的趨勢，才可以完成價值管理的最終目標。

2 中小型房地產企業管理模式存在的不足

2.1 產品價值利用不合理

長期不可移動性，保值增值是房地產產品的主要使用特征，[2]而一些中小型房地產開發企業在展現這兩個特征的過程中，進行得并不盡如人意。

一方面，為了保證具有更高的收益，許多中小型房地產開發企業為占據更大的城市場，不斷對新的地皮進行開發，這個過程不僅會消耗巨資，還導致原有的產品不能實現自身良好的使用價值，違背了房地產產品使用長期性的特征。

另一方面，企業并沒有持續保持對產品的維護，企業公關形象的管理，而將資金的大部分用于開發新的地塊，建立新的建筑物，導致了原有的房地產產品可保值增值的使用價值不能合理運用。

2.2 產品投資價值管理不利

產品的投資價值是房地產開發企業在進行產品開發階段首要的價值問題，但在這個方面部分中小型房地產開發企業存在著以下幾個方面的問題。

第一，企業管理者在投資過程中的主觀判斷性過強。工程實際實施過程中，企業對這些資料進行了解與分析的程度不夠，有些僅憑借個人的主觀判斷，這就導致投資缺少準確的數據支撐，從而影響了企業的資金運轉，降低了企業的經濟效益，增加企業投資的風險，甚至關系到企業的生存。

第二，管理投資過程管控不力。對投資進行有效管控是企業在產品投資中的重要環節。在實際中，中小型房地產開發企業的制度體系常常流于形式不能有效地執行，從而導致項目的投資缺乏精準有效的科學控制。[3]

第三，欠缺相應的審計和評審。中小型房地產開發企業對投資項目的審計和評審的嚴謹程度不夠，這使得企業的管理者并不能完全掌握投資項目的運行情況，從而不能做出及時準確的決策。

2.3 價值驅動性較弱

中小型房地產開發企業普遍具有較弱的價值驅動力，主要體現在以下兩個方面。

一是當前中小型房地產開發產業市場處在一個比較特殊的環境之中，很多房地產企業過多注重公關能力而缺乏加強自身價值管理的意識。由于房地產開發的過程比較復雜，整體的審批過程要與建設、規劃、土地等十多個有關部門發生關系，因此企業把部分精力放在公關辦理上而不是自身的價值管理上。二是房地產業的高額利潤也使企業的價值驅動性變弱。領導者會自然地認為利潤即為價值，實際上兩者并不等同。利潤只能代表企業階段性的投資收益，而價值是作為衡量企業是否可以長期發展的重要指標。盲目地忽視價值，以獲取利潤為導向必然是本末倒置，只能讓企業不斷走向衰落而非繁榮。

3 中小型房地產開發企業管理模式優化建議

3.1 以價值取向為主體的戰略管理模式

企業經營戰略管理模式的核心內容是把企業“價值取向”傳遞給客戶。要成功地將價值取向傳遞給客戶需要創造一種差異化的戰略管理模式入手，做到產品領先、密切客戶、運營卓越。

產品領先就是產品質量與技術水平占優勢。房地產開發公司要提升自身的綜合實力，引進先進的工藝，確保產品質量，保證開發投資等各個環節緊密聯系，必要時采取合作的方式，學習大企業的成功經驗。

密切客戶管理模式就是顧客至上原則。與顧客建立良好的誠信關系，密切關注市場動態，深入了解客戶需求以提供合適的服務。企業需要完善信息系統，以保證企業員工與顧客的信息能夠及時傳遞與共享。[4]

運營卓越管理模式則需要企業在降低成本的同時，能夠保證項目質量不受影響或逐步提高，從而達到良性平衡。注重在有形價值取向的基礎上，兼顧無形價值取向，改善業務流程，優化管理模式的協調性，注重員工的學習和成長能力，加強企業的驅動力。

3.2 以價值增值為中心的流程管理模式

房地產產品的開發過程是房地產企業的核心流程，房地產開發的價值增值也將帶來整個企業的價值提升。為了更明確價值增值細則，需要從流程管理模式入手。企業需要將價值分解并找到每個過程的價值驅動因素，[5]通過提升價值驅動力以達到價值增值的目的。

其中投資決策階段的價值驅動因素是項目研究小組的成立和高效運行。[6]成立相關的項目研究小組，充分了解市場狀況和顧客需求。市場調研階段具有市場層和產品層兩個層面。市場層要著力于區域市場的狀況，產品層要注重所在區域構成。項目設計階段的價值驅動因素是自己高度介入產品設計工作，在不斷審核中提升流程的價值。工程施工流程重點在于保證工程承包單位與設計單位的準確對接。銷售階段核心在于是產品評估，根據相應的市場環境確定營銷策略。

3.3 以價值實現為中心的企業客戶管理模式

以價值實現為中心的企業客戶管理模式首先要識別企業顧客，[7]按潛在價值為屬性將客戶進行分類，每類用戶有相應的營銷策略。其次進行差異化分析，房地產開發企業需要區分顧客之間的差別，然后將有限的企業資源集中起來，進行“一對一營銷”。針對客戶提出的特殊要求要及時調整自己的方案，只有進行雙向溝通，注重成本和效率，才能滿足整體的發展需求。最后要定制企業行為，通過資源重新配置，為企業客戶提供個性化產品及服務。甚至可以為最有價值的客戶改變產品開發過程。

4 結 論

面對已經到來的宏觀經濟環境和日益激烈的市場競爭，我國中小型房地產企業普遍存在的管理問題亟需解決。縱觀中小型房地產開發企業管理的未來發展，隨著管理技術與手段的不斷豐富、優化和創新，中小型房地產開發企業將會不斷發展，向更高層次跨越。

參考文獻：

[1]李笑南.基于EVA的企業價值管理體系研究[J].管理世界，2016（8）：182-183.

[2]邵繼紅，何海麗.新形勢下中小房地產企業戰略轉型研究[J].湖北大學學報：哲學社會科學版，2015，42（5）：121-125.

[3]閆磊，姜安印，馮治庫.科技型中小企業投資價值的生命周期特征及融資匹配分析[J].當代經濟科學，2016（3）：114-123，128.

[4]黎娟.互聯網眾包對現代企業管理模式創新的啟示及應用[J].商業經濟研究，2017（2）：113-115.

[5]李小敏.全成本管理體系在房地產企業開發項目中的應用[J].財會通訊，2016（8）：55-57.

[6]楊潔云.淺談價值管理在房地產開發項目決策階段成本控制中的應用[J].四川水泥，2016（11）：158.

[7]劉志高.大數據環境下企業管理模式創新研究[J].宏觀經濟管理，2017（S1）：128-129.