青島市商品住宅價格影響因素分析

朱思瑾　王雨　劉強

[摘 要]我國城市房價增長速度較快，尤其是相對較為發達的城市，持續增長，基于此，作者以青島市為例，進行詳細的分析研究，以供相關人員參考。在研究分析過程中，作者從當前的商品價格理論與概念角度進行分析，并結合新階段青島市實際的商品住宅情況，進行深入性的研究，并通過調查取樣，選擇六個影響最大的因素，進行實際的因素分析。在實際的研究過程中，依據青島市2005年至2015年十年的《青島統計年鑒》中的數據信息，對現階段青島市商品住宅平均銷售價格與其相關的因素之間的關系進行深入的分析，應用現有的SPSS19分析軟件進行分析，進而得出明確的數據結果。通過結果可以看出，直接對青島市現階段的商品住宅價格影響的最大因素是投資額，并由此可以得出，商品住宅的價格主要有實際的居住需求影響，與其他相關的成本、建筑面積等無關，并由此作者結合實際的分析情況，提出有效的改善策略，以供參考。

[關鍵詞]房價；影響因素；SPSS分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.130

1 研究背景及研究意義

隨著時代不斷發展，人們生活水平逐漸提升，促使其對于居住環境的要求也發生改變，傳統的單一居住性能建筑難以滿足當前消費者的需求，青島地理位置絕佳，環境優越，資源豐富，經濟發達，是國家沿海重要中心城市、國際性港口城市、“一帶一路”新亞歐大陸橋經濟走廊主要節點城市和海上合作戰略支點，青島房市成為聚焦點。基于此，結合現階段青島市商品住宅市場的實際情況進行合理的分析，先明確影響其價格的最主要因素。

商品住宅的價格水平；居民收入水平；人口因素（包括人口數量、性別以及年齡組成、家庭構成和人口素質等），家庭規模的變化、文化軟環境等；消費者的投資情況；信貸支持；政策因素；國民經濟發展水平；消費者對未來的預期等。

文章將影響商品住宅市場供給的因素概況為以下幾個方面：生產要素的供給；資金的可獲得性與貸款利率；房地產開發商對未來的預期；商品住宅的價格；行業投資回報率。

2 青島市商品住宅均價影響因素定量分析

Pearson相關系數

r=1n-1∑ni=1Xi-X-sXYi-Y-sY

在該公式中，當其實際的結果大于零并接近1時，表明公式中兩個相關變量存在正相關關系，當其實際的結果小于零并接近-1時，表明公式中兩個相關變量存在負相關關系。

在實際的研究分析過程中，作者以現階段青島市與國家統計局的2005年至2015年十年的統計年鑒為數據依據，并進行合理的數據分析。

Y：現階段青島市商品住宅的平均價格（元/平方米）

X1：現階段青島市商品住宅銷售面積（萬/平方米）；X2：GDP（億元）；X3：全市人口（萬人）

X4：人均可支配收入，反映城鎮居民的購買力水平（元）

X5：住宅完成投資額（億元）

X6：公積金貸款年利率（五年以上）（%）

3 青島市商品住宅平均價格影響因素相關分析

筆者靈活利用現階段的SPSS 19分析軟件技術，將當前影響青島市商品住宅價格的六部分因素進行代入，并通過合理地計算數值進行因素分析，明確其影響的結果。如下表所示。

以商品住宅銷售面積與平均銷售價格為例。

利用上述的計算公式，計算出明確的Pearson系數值，得出該系數值約為0.63，系數分析可知，本期銷售面積和本期住宅平均價格相關性不大。同理，從相關性分析表中可以看到青島市商品住宅平均價格與鎮居民人均可支配收入、全市總人口、住宅完成投資額有顯著相關關系。

4 回歸解釋及應用

研究的最開始通過三個不同的影響因素，對青島市的商品住宅價格的變動原因進行詳細的分析，并合理應用相對應的模型進行檢驗，通過不斷的分析研究，清除因素中不會對商品住宅價格產生影響的因素，并最終獲取影響最大的因素，即青島市實際投資額。實際上，相關的經濟因素、需求因素、政策因素、環境因素以及觀念因素等也會影響該市場，由于影響的因素范圍涉及較廣，難以進行真正的因素量化分析，為建模帶來阻礙，在上述分析過程中，還存在一些不足之處，可以為以后的研究提供良好的參考。

通過上述的分析研究可得出明確的結果：青島市商品住宅的平均售價主要受影響于實際的投資額，而投資額則受實際的市場需求影響，所以青島市商品住宅價格的上漲最主要還是受需求的推動。所得到的結論符合房地產經濟學原理和青島市實際情況，基于此，對現階段青島市商品住宅的發展提出幾項優化性策略，進而促使其滿足當前時代的發展的需求：一是加強限購政策的實施并積極完善。青島市的實際人口數量對此影響較大，可以針對實際情況，在吸引先進人才的同時，加強限購政策的實施與開展，并通過不斷地完善與創新，設置落戶的門檻，優化當前的人才流入過濾系統，對于實際的人口流入進行適當的控制，并保證其增長速度在可接受的范圍之內，以此來保證住房商品滿足實際的需求，房價穩定。二是促進青島市經濟發展提升人均收入水平。現階段，青島市大部分人均通過住房公積金與銀行商業貸款以及其他方式進行住房價格控制，但實際上對于部分人群來說，消費的壓力依舊較大，進而影響其正常的生活水平。政府應積極促進青島市經濟發展，從整體上提升人均收入水平，從根本上降低人們的消費壓力，滿足時代的需求。三是加強對房地產開發投資的控制。當前，商品住宅的開發投資仍舊是影響青島市商品住宅價格的主要因素，基于此，當地政府應積極對房地產開發投資進行合理的控制，主要從開發的規模、速度、需求等方面進行控制，從根本上解決當前的現狀。同時，合理地對相關的房地產各類型土地進行放量，并對其進行有效的監控與跟蹤，從而避免盲目開發，浪費土地資源。

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