淺談土地增值稅清算審核重點問題和建議

張荷芳

摘要：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第138號）；《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號，以下簡稱"220號文"），國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）；《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算鑒證業務準則>的通知》（國稅發[2007]132號）；《為加強土地增值稅征收管理、規范土地增值稅清算工作提供政策指導和操作依據。

關鍵詞：土地增值稅；清算；優化建議

土地增值稅清算過程相當復雜，我國新興的房地產行業高速發展，新情況新問題不斷出現，現階段房地產會計基礎薄弱及稅收相關法律變化較快，稅務總局應該積極要求企業運用稅務中介部門作為媒介進行審查，最大程度與稅務中介部進行深入交流，時刻掌握土地增值稅清算政策，同時對自身土地增值稅核算流程不斷進行優化，提升土地增值稅清算管理工作質量與效率。筆者結合實際工作經驗，對土地增值稅若干問題進行深入分析，提出有效對策建議。

一、土地增值稅清算審核重點關注的問題

（一）土地增值稅清算單位的確定

要進行土地增值稅清算首先要確定的是清算單位，清算單位的不同會導致清算結果的不同，而且有可能差異很大，因此準確確定清算單位，是土地增值稅清算的核算內容。

國家稅務總局針對房地產土地增值稅清算管理問題頒布相關政策，其中明確規定，土地增值稅通常是以國家相關部門審查的房地產開發項目作為統一單位進行核算，針對分期開發的土地項目，應該將分期項目作為清算單位。開發項目中同時涵蓋普通住宅與非普通住宅，應該將其作為增值額進行計算。

（二）轉讓房地產收入總額的審核

銷售合同，銷售發票，銷售臺賬（審核要點上述三項所載金額要一致）。

1.審核清查收入應該重視下列問題：房地產開發應該將開發產品作為職工福利、獎勵、對外投資以及分紅，債務抵償等形式進行其他單位與個人非貨幣性資產交換，產生的所有權轉移應該將其視作銷售房地產確認收入。

2.將售房款長期掛往來帳，不及時結轉銷售收入。

3.銷售價格的認定：銷售房價以本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的價格為參考依據。

（三）扣除項目的審核

取得土地使用權金額的審核，開發成本的審核 開發間接費用的審核。由于稅法規定一般房地產開發項目，在計算土地增值稅時，可以根據土地使用權時所支付的金額與房地產開發成本之和總計為20%優惠。所以應重點審核區分開發成本和開發費用的帳務記載情況，杜絕濫用稅收優惠。在審核扣除項目時必須要遵循如下原則，第一就是針對票據合法性進行審核，尤其是要注重票據的真實性，在整個土地增值稅核算過程中，對于其中扣除項目金額時，應該根據實際所產生的支出應該取得然而沒有獲得合法票據的無法進行扣除；第二就是實質重于形式原則，在對扣除項目金額當中將所歸集各項成本、費用等實際產生再進行分攤的內容；第三就是要遵循相關性原則，在扣除項目的金額中必須要準確的在各扣除項目中進行分別歸集，不能夠進行混淆。

（四）審核項目重點關注問題

1.對于取得土地使用權支付金額和土地征用、拆遷補償費等費用進行重點關注，關鍵是其中涵蓋多個開發項目，針對是否給予分攤等進行充分的考核。

2.對前期工程費、基礎設施費用進行審查應該重點關注，對于上述費用應該對其進行是否實際發生的判斷。

3.在進行公共配套設施費的審核時一定要明確界定公共配套設施界限，有無預提公共配套設施費的情況產生。

4.建筑安裝工程費審查應該根據發生費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工內容相符合；而且房地產開發企業在進行建筑材料通常是自購，因此自購建材費用是否重復納入扣除項目需要重點考慮；依據項目當期類似房地產開發項目單位平均建安成本或者是當地建設主管部門所公布的單位進行成本定額，對建筑安裝工程費用支出是否存在異常進行審查。

二、土地增值稅清算過程中的優化對策

（一）嚴格規范化土地使用權

對于將土地增值稅清算工作進行深入展開，為了將土地社會經濟效益充分挖掘出來，國家應該加強對土地使用權的規范化管理，在現有的法律法規基礎上不斷的進行優化以及調整，從而能夠對土地使用不規范進行規范化。另外，各級土地交易管理部門應該積極的強化土地資源利用效率的提升，而且對于其中違法轉讓、二次使用等違規操作要進行嚴格審查，對于違法法子應該給予嚴厲懲罰。同時，城建部門也應該對其管轄范圍內的房地產開發企業進行嚴格的統一管理，尤其是對于資質的審核一定要重視，對于不合規的房地產開發項目要及時的叫停。最后稅務部門一定要嚴格控制土地交易行為，要根據相關法律征收一切合法的增值稅，同時對于土地增值稅也要重點關注。

（二）對開發項目成本增強管理力度

對開發成本進行深入管理，將土地增值稅核算環節成本費用票據合法性，真實性的審查規范化。土地增值稅要想得以順利的展開，通常是需要高綜合素質的稅務人員具有高效專業的業務能力，尤其是對各種票據的審查、管理能力。同時需要稅務人員對開發項目各個環節有詳盡的了解，對于各種票據對應的內容能夠有充分的掌握才能夠從根本上加強管理力度。從而才能夠防止土地增值稅清算過程中由于人為所造成的出入。同時在日常的工作當中還需要稅務人員能夠擔當起一定的監督作用，尤其是對于開發成本的管理，避免有心人利用土地增值稅清算環節謀取違法收益。通過該方式加強對土地增值稅重點問題的管理，避免由于對相關問題不了解給企業或者其他部門帶來重大損失。

（三）對計稅價格進行明晰

針對房地產開發企業名下的部分房產價格，倘若沒有相關的商品房作為對比，則其價格在定位時可能就會失去一定的精確性，而且一旦其估算的計稅價格太高，就會造成納稅企業的不滿，相反要是太低就會對土地增值稅清算工作產生不利的影響，從而給國家利益造成損失。所以，要想改善該不良狀況，相關稅務部門就需要從宏觀的層次出發，積極的運用先進科學的商品房計稅價格模式，從而對房地產開發商品的實際土地增值稅進行確定，才能夠確保計稅價格的合理以及準確性，最終達到降低各種矛盾問題的誕生，為土地增值稅的清算工作打下堅實的基礎。

（四）加快電子稅務的建設

稅務部門要深入的對互聯網、計算機等進行應用，從而構建出信息化的稅務系統，從而房地產開發企業在進行土地增值稅或者是其他稅種的繳納時能夠直接通過網絡完成，極大的降低中間運行環節，不僅降低土地增值稅清算工作的成本，同時也是提升其清算工作的效率。

（五）優化土地增值稅清算流程

1.規范房地產企業申報資料的審核流程：強化財務核查，歸檔納稅資料。成立領導小組，組織業務精湛的人員對符合清算條件的單位認真進行清算，清算出的稅款及時組織入庫。

2.組織發揮中介機構的專業審核，提高審核報告的質量，鼓勵房地產企業提供中介機構鑒定報告資料，結合實地查證資料，認真核算企業財務報表數據，建立案頭審核、評估約談、實地檢查的清算工作制度，規范清算審核流程。建立清算登記臺賬，土地增值稅清算資料由清算人員分戶分冊進行歸檔保管。

3.大力宣傳土地增值稅相關稅法政策，優化納稅服務提高房地產企業納稅意識：對于土地增值稅清算工作人員要加強稅務培訓，尤其是對于土地增值稅這種極易頒布新規則的稅種更要重視。遵守征納雙方合作信賴原則，全面優化納稅服務，營造和諧的征納稅環境。強化清算主體責任意識，全面推行土地增值稅清算工作，使納稅人充分了解清算繳納和核定征收的利弊。提高納稅人稅法遵從度，保證清算工作的公正性和公平性，保障納稅人的合法權。

三、結束語

綜上所述，要想將房地產交易與土地使用權等各種行為進行規范化，必須要房地產企業、土地管理部門、稅務部門等多方通力合作，發揮出協同效用落實好土地增值稅核算工作，根據新的稅法政策與規章制度將原有的土地增值稅清算重點問題進行落實。希望本文的拙見能夠對相關土地增值稅重點問題的落實有所幫助。

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（作者單位：亞太鵬盛稅務師事務所股份有限公司）