我國動遷安置住房開發的政策解讀

邵永

自1998年我國實施住房制度改革以來，政府在構建多層次住房供應體系的過程中，以解決住房市場缺陷為目的，從住房制度建設到住房保障實踐不斷進行調整，逐步形成了現有的住房保障體系。經過近二十年的努力，我國城鎮面貌發生了巨大改變，城鎮規劃和城市居民住房條件得到了大幅改善。但是在城市中仍然還存有歷史遺留的棚改、臨建等老舊房屋。這些房屋普遍結構老化，配套設施陳舊，安全系數較低，居住的大多是城市中低收入“夾心層”家庭。為此，改善這部分待動遷居民的住房條件，成為當前城市推進住房保障的重要內容。

搜索百度百科，動遷安置房的普遍定義是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被動遷住戶進行安置所建的房屋。也即因城市規劃、土地開發等原因進行動遷，而安置給被動遷人或承租人居住使用的房屋。根據上海市2011年7月29日頒布的《卜海市動遷安置房管理辦法》（滬府發[2011]44號），拆遷安置房是指由“政府組織實施，提供優惠政策，明確建設標準，限定供應價格，用于本市重大工程、舊城區改建等項目居民安置的保障性安居用房”。

根據相關法規及政策規定，動遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如上海市黃浦江兩岸進行的世博會拆遷，被動遷住戶獲得這種配套商品房的，房屋產權歸屬個人，但是在取得所有權的5年之內不能上市交易。另一類是因房地產開發等因素而動（拆）遷，動（拆）遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房一般比周邊普通商品住房售價低，屬于被安置人的私有財產。近年來，這類動遷安置房大部分不再設置轉讓期限限制，可以自由上市交易。

可見，與市場化商品房供應對象的全面性、需求的不確定性和價格的差異性相比，動遷安置房的對象限定為“重大工程、舊城區改建等項目”被拆遷戶，且“限定供應價格”，具有很強的針對性。動遷安置房的需求源于城市房屋拆遷、舊城區改造等旨在提高城市居民生活質量的工程，在政策上或多或少享有規費減免等保障優惠措施。從這一角度出發，動遷安置房應當屬于住房保障的范疇。

以濟南市天橋區北湖片區安置房開發為例。北湖片區開發項目是濱河新區開發建設的重點區域之一，該區域范圍內現有基礎設施落后、配套設施不完善，區域臟亂差現象嚴重，影響了該地區居民的生活質量。為提高北湖改造項目及周邊群眾的生活居住水平，同時加快該區域的基礎配套設施建設，天橋區人民政府決定對該項目規劃用地范圍內的房屋實施征收，并對該項目規劃用地范圍內的地上建筑物及附屬物制訂了征收方案。未來，該區域將成為北部城區的城市副中心，重點規劃建設成以休閑旅游和文化傳播為特色，集商務辦公、商業休閑、文化傳媒、居住生活為一體的都市活力中心。

根據摸底調查情況，該動遷安置項目涉及7個村居（沃家、黃橋、楊莊、白鶴、水屯、柳云、邊莊）和陽光小區的5094戶住宅，建筑面積約39.2萬平方米；附屬房屋建筑面積約3.06萬平方米；非住宅19宗，建筑面積8.69萬平方米。

為此，政府提出如下住房保障政策：對被征收的住宅房屋，補償價值按照其所處區位新建普通商品住宅市場價格，結合被征收房屋建筑結構、層次、朝向、新舊程度和裝飾裝修情況等因素評估確定。征收住宅房屋實行產權調換（房屋安置）的，產權調換房屋（動遷安置房屋）的套內建筑面積一般不得少于被征收房屋的套內建筑面積。被征收入按照征收補償方案規定的范圍和標準選擇的房屋，其公用分攤面積超出被征收房屋公用分攤面積部分的價款由房屋征收部門承擔。被征收入超出征收補償方案規定的范圍和標準選擇的房屋，其超出的套內建筑面積及其對應的公用分攤面積的價款按產權調換房屋（動遷安置房屋）評估價格計算，由被征收入承擔。實行改建地段或就近地段安置的，最低套型面積標準之內的差價，由房屋征收部門承擔；超出最低套型面積標準對應面積的價款，由被征收入承擔。被征收房屋和安置房屋存在差價的，應當結清房屋差價款。結清差價后的房屋產權歸被征收入所有。

在動遷安置過程中，又進一步明確了以下兩項政策補助：房屋征收部門對被征收入按照房屋征收補償方案規定范圍和標準選擇房屋的公用分攤面積予以免交差價款。房屋征收部門對享受最低套型面積標準資格的被征收入予以免交最低套型面積標準之內的差價款。

同時，濟南市規劃局頒發《關于濟南濱河新區建設投資集團有限公司（關于申請將北湖片區核心區、安置區及北湖公園規劃條件合并的函）的復函》（濟規直二管函[2015]39號），將動遷安置區分為北湖核心區東側片區、北湖核心區西側片區、北湖核心區南側地塊三個片區。由濟南濱河新區建設投資集團有限公司開發建設。

通過上述政策解讀，可以發現動遷安置房項目開發有三個鮮明的住房保障特性：

一是動遷安置的決策主體為政府。在房屋征收制度下，動遷安置房的政策、規劃和計劃的制定及重大事項的決策，以及動遷安置房開發建設工作的推進協調，都需要有政府相關管理部門來承擔。

二是動遷安置房的價格內含政策保障。從上述保障措施分析，動遷安置房實際供應價格，不能僅僅考慮建安成本和建筑面積，還應參考政府的多種補貼措施。

三是動遷安置房的供應管理方向明確。動遷安置房的供應面向動遷住戶特定群體，對住房類型、區位等設計須確保與動遷居民的住房需求相匹配，動遷安置房供應數量須在盡量遵循動遷安置計劃的基礎上統籌規劃使用。

參考文獻：

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[4]天橋區人民政府.濟南市天橋區北湖片區開發項目房屋征收補償方案[Z].網站，2015.