我國商業銀行的房地產信貸風險研究

王崢嶸

【摘要】在過去的十年中，房地產行業已經成為中國一個快速發展的行業，并逐漸成為拉動GDP增長的主要力量。由于房地產行業的投資規模與其他行業相比規模巨大，商業銀行已經成為資金來源的主要渠道，房地產業的快速發展給商業銀行的業務拓展帶來了機遇，同時也給商業銀行帶來了諸多風險。

【關鍵詞】商業銀行 房地產信貨風險控制

一、商業銀行信貸風險概述

房地產信貸的定義主要有廣義和狹義之分。前者是指以房地產行業中的商業銀行和其他金融機構為服務對象，通過利用房地產開發商和消費者的權利，為房地產開發、建設和消費等各個環節轉讓信貸渠道籌集資金。后者只指商業銀行為房地產開發、經營和消費提供的貸款。從上面的定義可以看出，房地產信貸有其特點：在房地產信貸的針對性和排他性的使用，專門用于房地產開發建設管理；由于貸款金額一般比較大，所以房地產信貸和長期住房貸款特別是個人消費者，在10年以上的總稱；房地產信貸資金必須專款專用，在有關部門的監督管理下。

從上述對房地產的定義及特征的定義可以在房地產信貸風險，是指商業銀行的過程中，對房地產行業的貸款，由于主客觀因素的影響和變化，房地產信貸資產的損失也是銀行和其他金融機構自己的價值貶值。這種信用風險不僅是借款人不能償還本金和利息的實際損失，而且是借款人信用下降或還款能力的潛在損失。中國人民銀行將信用證分為五類：正常類、關注類、次級類、可疑類和損失類，后者有三成為不良貸款。這些類別的劃分需要不斷更新借款人的實際情況。

二、我國商業銀行房地產信貸及主要風險現狀分析

（一）我國房地產信貸的現狀分析

我國的房地產信貸的發展起步比較晚，僅僅經歷了十幾年的時間。由于房地產信貸的發展對我國國內生產總值的影響比較大，因此，針對不同階段的房地產信貸的發展我國政府也會相應的出臺不一樣的房地產調控政策。我國的房地產信貸主要經歷了四個階段：我國房地產信貸的萌芽階段、成長階段、快速發展階段和調整階段。目前來說我國的商業銀行針對房地產信貸的種類主要有房地產開發進行的貸款和個人住房進行的貸款。1998年以前我國商業銀行對房地產的信貸量數量較少，1998年之后，我國房地產市場飛速發展，為了適應新的市場的要求，我國商業銀行對房地產信貸業務猛增，僅僅從1998年至2010年的十二年間就增長了近35倍。面對房地產行業的迅猛發展，我國政府也相繼出臺政策對房地產行業進行調控，其中主要的調控內容就是信貸政策的制定。目前房地產信貸的主要情況為：商業銀行等金融機構對房地產開發的貸款逐年增加；個人的住房貸款在整個房地產信貸中占的比重越來越高；房地產貸款在商業銀行總的貸款中的比重逐年增加；房地產業務的拓展帶動了商業銀行房地產信貸業務的增加。

（二）我國房地產信貸面臨的主要風險

房地產行業在帶來巨額利潤的同時也具有高風險性。由于房地長行業所需資金數額巨大，因此這就決定了其在房地產開發建設的過程中所需的大量資金除了少部分依靠內部融資之外，其余全部靠外部資金也即是依靠商業銀行等金融機構的籌資。銀行對房地產行業進行了信貸既能分享房地產利潤同時也必須承擔房地產行業發展帶來的風險。我國特殊的國情決定了我國的房地產信貸面臨的風險主要包括：

第一，國家政策風險。自1998年以來，中國的住房改革導致了房地產行業的快速發展，這個行業成為中國GDP增長的主要驅動力，我們政府的發展揭示了寬松的信貸政策和貨幣政策來支持房地產行業，同時國務院也有一個對房地產宏觀調控的文件。以防止房地產價格上漲和快速增長。近年來，我國政府出臺了調控房地產市場的政策。土地管理制度不斷完善，房地產市場準入標準不斷提高，使一些房地產企業退出市場。政府政策的每一次變動都會在房地產業發生波動，既有貨幣政策，也有財政政策。這些波動也會使商業銀行失去房地產信貸的可能性。對中國的住房持續貨幣化使我國的特殊政策環境，承擔了大量的政策風險對商業銀行的房地產信貸。自2005年以來，中國的房地產行業已經進入了一個時期的財政緊縮政策，繼續收緊貨幣政策，這將導致房地產行業面臨資金鏈斷裂的風險，大量房地產無法償還銀行貸款，商業銀行的信貸風險。

第二，市場的風險。房地產市場上最大的市場風險是由于房地產市場價格的快速上漲容易造成價格嚴重偏離價值，導致房地產泡沫的產生，一旦泡沫破滅就會對房地產造成重要一擊，房產價格下降，作為對商業銀行抵押物的房產就會大幅貶值和縮水，這是商業銀行房地產信貸市場風險的直接表現。從國內外房地產市場的發展情況看，房價的上漲基本上都是金融政策推動的結果，房地產信貸的迅速擴張將銀行的資金快速向房地產聚攏，這樣就會推動房地產市場泡沫的產生。但是從周邊國家房地產泡沫破滅的教訓來看，房地產市場泡沫一旦破滅，遭受損失最大的是向這些房地產業提供信貸的商業銀行，我國經濟的繁榮和衰敗都會對房地產行業的發展產生重要影響，經濟衰敗時會導致房地產行業和金融業出現虧損和風險。

三、我國商業銀行房地產信貸風險的防范

房地產信貸的風險不僅關系到我國商業銀行的經營的穩定程度，而且這在一定程度上還會影響我國國民經濟的發展，因此，必須高度重視我國商業銀行房地產信貸風險的控制和管理。

首先，我國應該積極發揮政府的宏觀調控的作用。面對不斷變化的市場環境，我國政府應該對房地產政策進行不斷創新，不僅要為房地產市場的發展提供良好的環境還要為房地產行業資金的籌集提供多個渠道。建立多層次的資本市場，放松政府對股票市場和債券市場的政策限制，鼓勵房地產行業采用國內國外多個渠道進行資金的融通，同時簡化房地產企業籌資過程的審批流程和周期。

其次，我國的商業銀行應該借鑒國外成功的經驗，建立企業和個人的征信體系，加強對不良資產的管理。由于信息不對稱的存在，使得我國的商業銀行對借款人資金的狀況不能掌握，我國應該借鑒發達國家在征信體系建設上的經驗，在符合法律法規的規定下，銀行應該建立以個人為單位的一人一個賬戶的信用制度體系，提高個人信用的觀念；此外，還可以建立銀行客戶數據庫，這樣更方便的掌握客戶的資料和以往的信用歷史，還可以將這些客戶的信息在銀行之間共享，提高銀行經營的效率，對信貸風險進行實時防范。

最后，發揮房地產信貸利率的調節作用，對不同的房地產企業規定不同的市場準入條件。對市場聲譽較好的房地產企業可以對其信貸采用優惠的利率政策；而對于一般的企業來說，則采取高利率政策，利用這些措施可以促進房地產信貸市場的良性循環。